导读：
         ■梅林中康玻璃厂旧貌换新颜，卓越城即将进入市场
         ■片区价值简析
         一、中心北区：中心区功能拓展，创意科技文化为主
         二、城市综合区，商务商业、科技文化创意
         三、深圳罕见生态商务综合体：容积率低至1.20
         四、商住、绿化为主，占比一半以上
         ■中心北区唯一生态商务综合体：三山一水六大公园
         ■交通枢纽简析
         一、地铁4#和9#交汇枢纽型商办，仅此一个
            1、“五纵三横”道路网，路路畅通
            2、地铁4#和9#交汇枢纽型商办，仅卓越城
         二、立体型交通网路，公交轨道无缝接驳
         ■片区配套简析
         一、教育设施：梅华小学就是东侧500米
         二、综合设施：综合医院、影剧院、梅林文体中心
         ■城市设计：中心北区地标性商办
          一、“两轴、两心、三带、多廊道”：卓越城就是中心北区之心
          二、中心北区200米地标商办，改写区域商务地位
         ■中心北区，紧跟着小平走
          一、这是深圳的“小平大道”，“步子要大一点！”
          二、深圳中心北区，卓越城紧跟小平走
正文：

■梅林中康玻璃厂旧貌换新颜，卓越城即将进入市场

位于深圳市中心区以北，梅林路和中康路交汇处以东的卓越城，紧邻港铁4号线上梅林地铁站。项目规划用地面积39169.39平方米，总建筑面积约40万平方米、容积率，规划涵括超10万平米企业总部基地、约10万平米超高层甲级写字楼、约20万平米购物中心为一体的商务、休闲、娱乐、购物的商务综合体。

这是卓越集团的最新集大成之作，也是深圳中心北区的首个综合体项目。卓越城所在的区位，是深圳中心区以北的梅林片区。说起梅林，大家相当关注的一个重点是：就是位于梅林站点核心腹地中康玻璃厂的搬迁，为整个片区腾出了约20万平米的城市中心土地。

卓越城所在的位置，就是中康玻璃厂（赛格三星）原址所在。这就使得如何利用好这块城市中心区极为难得的土地，结合片区的规划功能、产业升级、交通规划等方面进行细化分析，显得尤为重要。

■片区价值简析

一、中心北区：中心区功能拓展，创意科技文化为主

卓越城所在区域属于梅林片区。该片区范围包括：东至自然山体、西至梅林变电站高压走廊、北至二线巡逻道、南至北环大道边界围合的区域，总用地面积为760.09万平米。

值得注意的是，由于该片区正好就在深圳中心区以北直线不到4公里处，且与中心区保持着同一水平线，处于中轴线。可以说，这里实质就是深圳“中心北区”。卓越城所在的地块，为28-02、27-10、27-13等地块，用地面积约3.9万平米。

根据深圳中轴线规划，莲花山至大脑壳山，全长2.8km。中轴线北部为深圳未来城市主要发展方向，是中心区功能拓展区，商业商务功能主导包含居住、文化、高科技研发和创意产业等多功能混合的城市综合功能区。

二、城市综合区，商务商业、科技文化创意

根据规划，本片区的发展目标是：建设活力梅林、宜居梅林、风貌梅林和创意梅林，通过交通和公共设施的改善，旧区的有机更新，打造可持续发展的综合社区。

本片区的功能定位是：北中轴上重要城市节点，居住功能主导，包括商业、商务办公、文化、高科技研发和创意产业的城市综合区。

三、深圳罕见生态商务综合体：容积率低至1.20

该片区总用地面积为760.09万平米，建设规模总量约为910.0万平方米，规划人口规模21万人。计算之下，该片区的整体容积率仅1.20，低于深圳原特区内的农科中心；

若考虑莲花山、塘朗山、银湖山、梅林水库及周边的绿化景观，将远远低于该数值。就写字楼项目而言，如此之低的容积率片区极为罕见，这也造就了卓越城将是深圳罕见的生态商务项目。

四、商办供不应求：区域写字楼需求144万平米

该片区规划人口21万人，片区人口密度为2.77万人/平方公里，及每1万㎡上可居住人口为277人，人均占地面积为36.20。从数值来看，这是较为热闹的城市人口居住密度，对喜欢城市生活的人们而言，是较为适宜的；同时也紧密切合城市中心的工作、生活氛围。

按照世界银行人均18 平米商办要求，中心北区规划21万人口中，预计就地就业的大约8 万人，因此写字楼需求面积是144 万平米。卓越城体量40万平米，即使全部放量也不过占其不到三成，更何况卓越城对外销售仅729套，供不应求，极为稀缺。

五、商住、绿化为主，占比一半以上

根据规划，本片区的土地利用性质主要包括：居住用地（R）、商业服务设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、工业用地（M）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）九大类。

其中，商业服务业设施用地用地面积33.39万平米，占城市建设用地的5.03%；居住用地164.63万平米，占比24.79%；政府社团用地面积46.88万平米，占城市建设用地的7.06%；市政公共设施用地34.65万平米，占比5.22%；道路广场用地134.26万平米，占比20.22%；工业用地48.22万平米，占比7.26%；绿地169.15万平米，占比25.47%；水域及其他非城市建设用地96.07万平米。

由上述来看，片区的土地规划，主要以居住、商业、绿化为主，这些用地占了片区城市建设的55.29%，占比一半以上。这一定程度上影响着该片区的居住群体、人口结构、产业发展等，更多地偏向居住、商务商服、市政人士。这对卓越城而言，是绝对的好事。

■中心北区唯一生态商务综合体：三山一水六大公园

卓越城所在的片区，单是绿地面积就有169.15万平米，占片区城市建设面积的25.47%。加上水域及其他非城市建设用地96.07万平米，累计绿化面积高达265.22万平米，占总规划用地面积的35%。如此之高的绿化土地比例，难怪片区整体容积率低至1.2。

就片区而言，这里北靠大脑壳山、南望莲花山，西面就是梅林水库，东侧紧邻着梅林公园，东北侧还是与大脑壳山连绵在一起的银湖山山脉。如此，这里实质是被三山一水数大公园所包围的生态片区。卓越城被这些山湖资源所包围着，是深圳目前极为罕见的生态商务综合体，也是中心北区唯一的生态商务综合体。

■交通枢纽简析

一、地铁4#和9#交汇枢纽型商办，仅此一个

1、“五纵三横”道路网，路路畅通

从区位交通来看，中心北区对外联系的主要道路为北环大道、新洲路、彩田路、梅观高速公路和香梅北路。而内部道路由“五纵三横”形成骨干路网，结合支路形成网状结构的均衡服务。

2、地铁4#和9#交汇枢纽型商办，仅卓越城

轨道交通方面，中心北区内部设有地铁四号线、地铁九号线以及广深港专线，均为地下敷设。目前已开通的地铁四号线，沿着中康路南北向穿越片区，并设有上梅林站。

规划并于2012年底开建的地铁九号线，沿梅林路东西向穿越片区，分别设置梅林东站、上梅林站、梅村站、下梅林站和梅山站。事实上，地铁四号线和地铁九号线换乘交汇于上梅林站，即规划所在的27-11地块，将作为轨道交通枢纽。

卓越城正好紧邻着地铁四号线上梅林站，可第一时间享受得到地铁出行的便捷。而由于地铁四号线和地铁九号线在此换乘交汇，也就是说，卓越城实际是位于两条地铁线交汇处，是典型的双地铁口商务综合体，未来人们从地下轨道即可通达项目内部，完全无需遭受风吹雨打。在地铁四号线和九号线交汇处的枢纽型商用物业，整个深圳目前就只有一个，那就是卓越城！

二、立体型交通网路，公交轨道无缝接驳

不止如此，公交场站现状保留4个公交场站，分别位于01-04；03-15；04-10；15-09四幅地块；规划新增5个公交场站，分别位于27-13; 05-13；29-02;40-03；11-10五幅地块。

而规划新增于27-13地块的公交场站，就在卓越城的正南侧，几乎无缝接驳地铁上梅林站。如此，卓越城不但享受了双地铁的便利，同时在公交出行上同样占有优势，这就使得无论在这里工作还是生活、逛街的人们，都将享受得到多渠道的往来便利。

■片区配套简析

根据规划，中心北区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。配套设施规模和数量均依据上层次规划和本地区建设规模总量及21万人口规模综合确定。包括教育设施、医疗设施、文化娱乐体育、市政公共配套设施等。

一、教育设施：梅华小学就是东侧500米

1、幼儿园总量24所，规划新增4所。现状保留20所分别位于03-05；04-04；03-12；05-07；09-12；10-09；12-01；12-09；12-11；18-01；16-02；16-08；14-08；25-02；38-11；31-08；36-07；37-01；30-11地块；规划新增4所分别位于06-05；21-03；09-05; 33-04；39-05，其中09-05为规划扩建幼儿园。

2、小学总量7所，现状保留的分别位于03-08;11-01;12-03地块，规划新增的1所位于17-02地块。其中21-01；32-04；09-03三幅地块分别为梅丽小学、梅华小学和梅林小学规划扩建。值得注意的是，梅华小学正好就在卓越城的东侧，步程不到500米。

3、现有的1所九年一贯制学校，位于38-10地块，为54班制学校。规划2所初中，分别位于03-10、10-04地块。此外，18-04、18-06、19-03、19-04、19-05地块将来若有升级改造，应将其5个地块捆绑改造，配套一处面积不小于1.35万平方米的初中。寄宿制高中1所，位于08-02地块，为30班制高中。职业学校2所，分别位于34-04、35-07地块。

二、综合设施：综合医院、影剧院、梅林文体中心

1、综合医院2所，分别位于20-09、10-03地块，其中现状保留于20-09地块的1所，就在卓越城的西南侧直线约500米。

2、规划影剧院1家，位于28-02地块，现状保留1个图书馆，位于20-06地块，就在卓越城西南侧直线700米处，即使步程也不过10分钟距离。

3、现状保留的综合体育中心，也就是梅林文体中心，就在03-14地块，位于梅林水库生态控制线内。梅林文体中心就在卓越城正西侧直线2300米处，这里东倚梅林生态公园，西邻梅林水库，山环水绕，风景秀丽，交通便利，已是梅林及周边人士工作、饭后的最好体育、娱乐、健身场所。

■城市设计：中心北区地标性商办

一、“两轴、两心、三带、多廊道”：卓越城就是中心北区之心

从自然资源来看，中心北区所在片区依山靠水，其自然山体作为城市景观环境稀缺资源，应予充分保护和合理利用，促进人与自然的互动。为此，该片区旨在构筑“两轴、两心、三带、多廊道”的城市空间结构。

⑴ “两轴”分别为中康路纵向发展轴和梅林路横向发展轴，结合城市广场、步行空间和绿化走廊等开敞空间将工业、居住、办公、文化娱乐、商业和酒店等各功能区有机组合，形成多功能的具有丰富内涵和特色的现代化城市空间。

⑵ “两心”为原中康玻璃厂地块（卓越城）结合地铁四号线梅林站点形成的片区主核心，以及梅林路和梅丽路交界地带形成的商业次中心，两心的格局将完善片区带型空间特征的服务性功能，同时展示片区现代人文景观特色。

⑶ “三带”为体现规划区特征的三大风貌区：自然居住风貌带——主要是梅林路以北居住地块，充分结合梅林自然山体等天然特色形成的居住带；人文居住风貌带——主要是结合原有旧村及历史遗存和历史建筑而形成的现代多样化的人文居住带；创意产业带——主要以现有产业升级、改造为基础而形成的产业带，同时配有一定商业、居住、配套和公共空间。

⑷ “多廊道”主要以为优化片区空间关系及相互联系，南北向加强联系自然山体，体现与自然融合，东西向优化片区功能相互衔接，体现片区内部联系，其主要依托多条南北向道路形成开敞空间廊道，依托道路由东至西为梅丽路、中康路、彩田路，两侧设置宽度为10-30米的绿化开敞空间，增加片区南北向的视线和通风效果。

从城市空间结构来看，无论是发展轴线还是商业次中心、产业升级发展，都是围绕着中康路、梅林路周边展开。如此，可以预计无论是目前还是未来，区域的商务、商业、居住、配套，都将围绕着卓越城周边而出现，从而使得这里聚集中心北区最多的客流量，信息流、资金流等，同时交通也是最便捷。

二、中心北区200米地标商办，改写区域商务地位

该片区的空间环境设计，遵循原则为：⑴ 充分利用梅林山体绿色渗透效应，结合其天然的绿地系统来加强改善片区环境，同时还应加强绿色渗透和公共绿地的衔接。⑵ 公共空间主要依托梅林路两侧布置，形成以带串点的主体公共空间格局，同时结合片区组团特色形成点式次级公共空间。⑶ 规划主要核心景观节点位于轨道交通四号线梅林站周边区域应通过具有特色的建筑与城市空间设计，形成标志性地区。

该片区的高度控制总体原则：突出城市重点区域（片区中心服务区域和沿轨道线两侧区域）的城市景观形象，建筑物高度设置不应对周边自然山体景观造成影响。

主要高度分区指引及规定如下：⑴中心服务区和轨道交通四号线周边区域考虑其中心服务功能，适当高强度开发，建筑高度控制限高150m，26-03地块内地标建筑可突破150m。⑵其他生活及服务区，以小高层、多层为主，局部地段可适当设置高层，但高度要充分考虑背景山体及周边建筑整体因素，建筑不宜超过60米。

卓越城南区所在的26-03地块，由于地标性建筑可突破150米，而卓越城南区为2栋近200米高的超高层超甲级写字楼。如此，卓越城就是中心北区的地标物业，将改写整个区域的商务地位。

■中心北区，紧跟着小平走

一、这是深圳的“小平大道”，“步子要大一点！”

当我们把目光聚集在深圳中轴线，可以发现，中心区中轴线上的写字楼项目很少。莲花山正南沿线是深圳市政府、市民中心、会展中心，再往南正中轴线上就是皇岗，其中密集的几乎都是住宅、旧改等，要想在这条中轴线上找新供的写字楼产品，少之又少。

而正好就在莲花山正北的梅林，这里就是深圳的中心北区，目前正在进行规划改造。而当我们矗立在深圳中心区最高点——莲花山顶广场时，中心北区与中心区相辅相成着，高耸的、“大步走着”的邓小平雕像，似乎就在指引着整个深圳城市的发展。

邓小平曾说过“改革开放的步子要大一点！”深圳作为全国城市发展、改革发展的指引者，无论是城市发展、产业升级、创新改革也都一直走在全国的领先地位。正好就在深圳正中轴线上的莲花山，小平同志也一直以他孜孜不倦走着的姿态，引领着城市的发展。

二、深圳中心北区，卓越城紧跟小平走

紧跟着小平走，总是在不断地前进的。这是深圳所赋予各界人们的一种向上、向前的精神力量。正好就在深圳中轴线上的莲花山顶邓小平像，30多年来指引着这里的发展，不偏不倚。而正好与深圳中心区、莲花山、邓小平雕像处于同一水平线上的中心北区，就只有卓越城一个商办物业，何其难得与珍稀！

可以说，在与邓小平“走”着的同一水平线上，纵观深圳中心范围，除了卓越城一个，以前没有、以后也没有什么新增的商用物业。这是深圳“小平大道”上前无古人后无来者的商务综合体。

更何况，按照世界银行人均18 平米商办要求，中心北区（梅林片区）规划21万人口中，预计就地就业的大约8 万人，因此写字楼需求面积是144 万平米。而诺大的中心北区，在卓越城出现之前竟然没有高档写字楼，缺口之巨大，这就是机会！（CWE）3

 卓越城

卓越城南区

 深圳中心北片区，与莲花山顶上的邓小平像同一水平线

 深圳中心北区，卓越城正好就在中轴线上，不偏不倚的