■前言

从中海到万科，再走入协信，从国企进入民企，刘爱明的职业人生不停地在转换，刘爱明现在的身份是，渝派房企协信地产的CEO。

刘爱明对现在的工作显得相当满意。他喜欢把这段工作经历喻为野山，与过往在中海、万科爬有台阶的山不一样，野山的探索，能让他看到更不一样的野景和更广阔的视野。

当然，对于野山的选择，刘爱明也有自己的标准。他曾于加盟协信初期公开表示，协信对品质近乎理想主义的坚守，及工作团队中充满激情、将企业做大做强的理想与状态是其最为看重的两点，这亦与中海、万科的气质一脉相承。

■职业生涯

在来到协信之前，刘爱明先后于中海、万科工作近二十年，“毕业于清华，起步于中海，成熟于万科”，这是外界对刘爱明的评价。

到万科之前，刘爱明曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。并于任职深圳中海总经理期间，曾先后发起过诚信2000、毛坯样板房展示、网络营销等一系列的创新行动，令当时的万科相当有压力。而这段时间也是中海最为鼎盛时期。

与这次不一样，2002年离开中海以后，刘爱明并没有选择民营企业。“如果考虑离开中海，万科是第一选择，我并不会为私营企业的高薪所动。”刘爱明曾如此向王石表示。

同年，刘爱明加盟万科，也因此成为万科“海盗计划”的最大成果之一。而在万科的9年时间中，他曾负责企划、工程、资金管理中心和财务。2003年，万科启动提高工程质量、提高业主满意度的“磐石行动”，管理、执行、推广该行动的核心人物正是刘爱明。

2005年11月，万科京沪高管换防，刘爱明取代丁长峰出任上海万科董事长。之后，刘爱明在较短的时间里就率领部下一口气拿下长三角地区约20个项目，其中上海就有11个。

在上海，刘爱明的个人管理风格体现得淋漓尽致。曾有分析称，如果说2005年之前的万科，以销售为王的粗放式发展，那么2005年后，万科在产品品质上开始精雕细琢。

而万科引以为豪的物业管理模式，也和刘爱明不无关系，2006年末，刘爱明在上海万科组织成立了专门服务于高端客户的物业公司。同时，刘爱明也是万科“千亿战略”的主要推动者之一。

离开万科以后，刘爱明选择了民企协信。“协信是一个典型的民营企业，我来了之后发现协信的工作氛围非常好，内部高管没有一个是亲戚，包括承建方、代理商、广告公司等也都是通过正常竞标获得的。我觉得一个优秀的民营企业就应该具备这样的模式。”刘爱明如此描述。

■协信重任

在进入协信工作这一年期间，刘爱明一展身手的空间更大，但带给他的考验也不在话下。

“以往我在中海万科也经常接触民企，但对民企的深入理解是在进入协信以后才有更深入的体会。毕竟企业特色、机制不一样，对我来说这是个全新的领域，但也有不适应。”

经过这一段时间的任职，刘爱明也更感觉民企发展的不容易。“尤其是协信在重庆这样一个内陆城市，资源很少，几乎没有，大多数政策也不是非常支持，所以我觉得所有这一切都需要靠努力去争取。”

刘爱明称，民企要发展，离不开三样——智慧、勇气及勤奋，这也是民企成功的前提条件，否则企业难以做大。

不过，刘爱明依然对重庆市场相当有信心，其称，重庆市场非常大，对于任何一家开发商来说，3000万人口都是一个巨大的潜力市场。“但机遇永远都与挑战共存，我不喜欢说空话，只有踏踏实实做企业，做产品才能在机遇中存活。说出来没用，要做了才知道。”

过往在万科，刘爱明的专注点更多侧重在产品上，而在协信，刘爱明需要专注的方面更多，当然产品品质依然是其工作重心之一。

刘爱明透露，协信已把品质当成立业之本，尤其是他到任以后，公司在这方面已形成高度统一。

“现在我们内部正准备出一本品质白皮书，这里面有一套规范，确保我们规模大了以后品质能够一如既往的保持。我觉得品质对我来说，是很大的一项工作。”

自从刘爱明加盟协信，业内便已纷纷认为，刘爱明于协信更重要的意义在于帮助协信上市扩张。

刘爱明对此并不否认。“我觉得走出去的机会很重要，抓住这个机会就必须要发展。我想一两年内我们就会扩张到十几二十个城市，这个扩张时间很短，所以要提前应对。”在刘爱明的带领下，协信逐步由开发住宅向商业地产运营服务商转变，并已经开始在全国攻城略地，“一天两项目落地，渝沪渝来回。”

据透露，除无锡、苏州外，协信8月落地上海虹桥，今年还将在北京、杭州、西安、昆明、长沙等7到8个重点城市开疆拓土。

■以下为对协信地产CEO刘爱明先生的采访实录：

新媒体：来协信之前，您曾先后于中海、万科工作，经过这段时间在协信的工作体验，您最大的感触是什么？
刘爱明：坦白说，我之前在中海万科，也接触很多民营企业，但对他们的理解还是在到了协信以后才有比较深的体会。对我来说，来到协信所接触到的也是一个全新的领域，也有一些不适应，毕竟企业特点不一样，机制不一样。

如果拿登山来比喻，在中海、万科这些企业，是一个个台阶地上，现在出去就想登一些远点的项目，体验一下爬野山的感觉，这本身也是我的一个目的。

新媒体：这座野山跟以前爬楼梯的山在哪些层面上区别最大？

刘爱明：中国民营企业发展不容易，尤其协信在重庆这样一个内陆城市，资源很少，几乎就是没有，而且大多数政策也不是非常支持，所有的一切都是要靠努力去争取。

所以，我觉得民营企业要发展，首先靠智慧，毕竟中国没有资源的企业也很多，只有靠智慧才能做起来。

其次，要有勇气，特别是决策。现在很多决策都还是很模糊，包括今天谈到的政策，也是一个模糊的东西。从这一点来说，我觉得，很多企业的成功有偶然的成功。另外则要靠勤奋。这三点是民营企业成功的原因。

我到了协信以后，接触了很多民营企业，对他们也有更深刻的理解，我觉得每一个民营企业家都应该有这样的气质，不然做不大，中国的企业家必须这样才能做成功。

新媒体：您离开万科以后，也有不少职业经理人相继离开万科，从一名职业经理人的角度来讲，您对这个现象是怎么看的？

刘爱明：我个人觉得这个现象很正常，一个企业在不同的发展阶段需要的人才不一样，甚至文化上也需要调整。

早在2000年前后，万科也经历了一次很大的人事变革，而后迎来的是万科前所未有的迅猛发展。如果这次也是一次较大规模的人事变革，那么未来迎接万科的，也将是更大的发展、更新的平台，而不是走下坡路，只是为了以后更好的发展调整好自己。

新媒体：近期万科也有好多负面新闻，包括质量门等，业内认为这跟这批大量职业经理人离职、新老接替不济有关系，您对此又是怎么看的？

刘爱明：说句公道话，虽不能说万科的质量没有问题，但也不如媒体渲染的那样，万科的质量水平在中国房地产企业里面还是属于上游水平。

例如精装修，坦白而言，现在很多开发商不敢做精装修，毕竟目前不是所有政策都支持精装修，如税收等等，而且到目前为止，没有统一的装修标准规范，所以要想装修质量没问题，这是不可能的。

举个例子，像地板、瓷砖等材料都有色彩问题，但是因为没有标准，可以客户可以说有问题。客户是按照他的理解去验收，但由于目前装修在中国大量由手工制作，如果按照比工业产品还苛刻的要求装修，这是很难的。
现在最大的问题是，客户与企业之间没有一个共同遵守的装修标准。比如大众对新材料的理解不一，所以才会有纸质版的问题出现，但业主毕竟还是属于弱势群体，一旦出现质量问题，企业尽管觉得也委屈，但都会尽可能去解释，尽可能维修，尽可能把质量做得更好，包括万科提倡的工业化。

新媒体：据了解以前您在万科也是更多注重产品，现在到了协信以后，您的精力还放在哪些方面？

刘爱明：有几个方面对我来说比较重要，第一就是品质。中国都在谈品质，我们把品质看成立业之本。如果没有品质，我们就变成一个赚钱的企业，这样企业发展再好也没太大意义。

我到了协信以后，大家对品质这方面形成了高度统一，其实从协信1994年成立的那天起，就确立了以品质为立业之本，要做到品质地产、品味生活。因此，我们无论是做住宅还是商业，都要做好品质。

目前，我们内部正筹备出一本品质白皮书，里面涉及到一套品质把控流程，确保日后公司规模大了以后，仍能一如既往地坚持品质，这对我来说是一项很重要的工作。

其次，企业未来可能要进行扩张，我们是重庆本土企业，自2009年提出走出重庆，至今也才三年时间，而我们一般决定走出去到落地，也需要一年时间，因此，我们在2010年、2011年才在成都、无锡、苏州等地落子，但我相信，未来公司的版图将扩张到十几个城市。

走出去的机会很重要，我们抓住这个机会就必须要发展，这一两年里，我们就会扩张到十几二十个城市，这个扩张时间很短，所以要提前应对。

企业未来要有长远发展计划，除了做好品质，从文化到组织能力，甚至人才储备，都需要有所规划，从而积极应对企业的快速扩张。

第三则要考虑如何应对调控政策及市场的变化，从而调整产品及运营思路。企业不能一成不变，即使没有调控，市场也在变，因此企业必须要有应对市场变化的能力。

新媒体：在2012博鳌房地产论坛上，有些嘉宾提到，企业发展要听政府的话，也有说要听市场的话，您觉得要听谁的话？

刘爱明：大家的眼光要放长远些，不管有没调控，市场总是处于变化之中。其它国家尽管政府调控少，但市场变化依然剧烈，就像金融市场从1997年亚洲金融危机到2008年这十年之间，也出现了天翻地覆的变化。这就像一个自然规律，总会有刮台风发地震的时候，谁也埋怨不了谁。

现在大家聚集在这里谈市场，我觉得没有什么特别的意义，政策就更不好研究了。但对企业而言，考虑如何应对市场有着非常大的意义，如果企业没有应对市场的能力，早晚都得死，这本质上和宏观调控没有关系。

其实，企业身在中国已经很幸福了，你走出去可能发现风浪比在国内更大，很少有企业是国际化成功的。

现在很多中国企业都会认为，宏观调控政策如何不好，政府如何不对，就认为另外一个就是对的，我认为这恰恰是他们不成熟的地方，缺乏认真思考的精神。

大家在国际化这个问题上根本没有认真思考，而且到目前为止，也没有用中国的开发商模式进行国际化的成功案例，大家还是凭着一股勇气去做，这很危险，这恰恰说明你的国际化视野不够。不是说你走出去了就具有国际化视野，而是国际化视野不够才会决策要走出去。

新媒体：从长远来看，国际化应该也是一种发展趋势吧？

刘爱明：这要从两方面来看，第一，我觉得房地产本身是一种很本土化的行业，即使是在中国，在广东做跟在北方做不一样，那么中国市场跟国外市场的差别就更大。而且你未必很熟悉国外的法律体系，你去做有点哗众取宠的味道。

现在我没看见多少中国企业成功国际化的案例，而在世界500强里面，也极少看到全心全意搞房地产的公司。当然，你可以到国外做房地产金融、做基金、做投资，但如果是做开发业务就有问题。

新媒体：您认为现在中国房地产市场大家都还是很浮躁？

刘爱明：对。其实关于房地产国际化，我觉得，中国房地产企业现在没有走出去的必要，中国的市场容量相当大，也许未来在中国千亿级以上的地产企业出现十家二十家都不为过，这么大的市场，你走出去干嘛？这都做不好，走出去就能够做好吗？

而且国外房地产市场已经经过几十年充分的竞争，市场已经成熟，你此时出去还有竞争力吗？除非你认为国外的竞争度比中国还低，这还可以。抄底是战术，不是一个战略，是投机行为，便宜的时候进去买一买，不用开发，买房子就可以了。

新媒体：现在很多公司认为，房地产主业发展受到挑战，进而选择其他行业的投资，如能源、风电、矿业等，从而借此解决房地产资金来源及利润来源的问题，您对此是怎么看的？

刘爱明：这样的企业永远做不大。短期内，这作为战术上的一个应对策略，可能会赚钱，但这本身其实是个机会主义的做法，如果长期下去，企业不可能做得很大。毕竟你不是其它领域的专家，这就像早年大家提着麻袋去炒股票，股票马上就完蛋了。中国崇尚寻找不同的机会，浮躁就浮躁在这里。

其实中国的市场也很大，即使是现在这个阶段，也总有不同的机会出现，可以让企业获得增长，中国的市场容量相当巨大，广度和深度几乎都是深不可测的。

其实我们更缺乏一种把东西做深的精神，所以我们企业竞争到最后，就是价格竞争、成本竞争，把成本压得越来越低，把竞争对手搞死了以后，自己也死了，却没有耐心把行业做精做深。我觉得只要做精做深，机会会有的。就像恒隆陈启宗先生所言，他还要拥抱熊市，其实只要做深了，把商业项目运营成恒隆那样，机会就来了。协信也是朝这个方向走，虽然我们规模不大，但每个商场的盈利能力非常好。

不做深，哪里有机会？现在所有人都来做商业地产，到时世道一变，死的肯定是这一批后来者。其实不光是房地产，各行各业都一样，不往深做当然没有机会。中国企业都在追逐表面上不同的机会，这样就会显得很乱，很浮躁。

新媒体：除了恒隆以外，现在中国房地产哪些企业在做深方面做得比较好？

刘爱明：比如做深方面，很少有房地产企业像万科一样。住宅是不好做，但万科现在也活得很好，这就要求做深。大家对万科的很多举动都不理解，认为做工业化是扯谈的事情，但要是未来做到几千亿的时候，没有这样一个手段，如何保证质量？保证不了质量企业怎么生存？

包括精装修，难道未来的房子都应该全是毛坯房么？中国人只能做毛坯房，不要进步了吗？我觉得毛坯房简直是个耻辱，社会要进步就得做精装修，做了当然会碰到问题，往深做怎么可能会没有问题？但如果不往深做，企业如何做大做长远？

只有做深做精的企业越来越多，行业才算健康，但是现在各大房地产论坛都几乎没有人谈质量等相关问题，只管忧国忧民的事情，而那些需要行业自身解决的问题没有解决，很多事情都是停留在概念上的意义，并没有真正去落实，这就是浮躁的表现。

新媒体：博鳌房地产论坛上大部分人觉得房价还会往上走，您怎么看？

刘爱明：这个有可能，我觉得不是政策的原因，是因为现在供应量不够。价格主要受供求关系的影响，没有供应量将来价格当然会起来，只要供应量充足价格当然起不来，跟调控没有关系。

中国很多城市价格不高主要是因为供应量大，像重庆大概就是这种状态，无锡、沈阳、长沙也是。这些地方供应量很大，价格怎么会涨？

新媒体：您怎么看整个房地产市场的形势，比如说预售制会不会取消？

刘爱明：现在中国房地产行业最重要的是没有定位，大家都不知道这个行业是干什么的。不能认为房地产行业就是盖房子的，这个行业到底是干什么的？对国家经济到底有什么作用？做豪宅的就做豪宅，做普通住宅的就做普通住宅，不能简单定位是房子，这肯定会出问题。我们现在没有定位，政策制定的时候就没有出发点，大家没有形成共识。

我们以前跟一个机构研究了二战以后美国60年房地产发展的历程，得出了一个结论：美国住宅开发建设以及影响的相关行业对GDP的贡献是20%，结论房地产就是支柱产业。

举个例子，想把房子砸掉就能砸了吗？如果把柱子砸了，别说砸烂，它晃一下你都受不了。比如说预售制取消，当然这不会使楼倒下，但是这个柱子会剧烈晃动，楼就稳不了。

我觉得大家没有定位，很多时候是受良好意愿或者民愿和舆论的东西左右，这很可悲。中国那么多行业都有五年规划、十年规划，惟独房地产没有，甚至有很多言论认为中国根本不需要房地产。

我很奇怪为什么会有这个言论出来，这就根本没有定位。要定位换句话说就是大家要统一认识，认识这个行业到底是干什么的。

从美国可以看到，这个国家发展这么多年，高科技、服务业这么发达，但60年来支柱行业还是房地产，占GDP25%怎么能够不叫支柱呢？虽然不是第一重要，但肯定是很重要的一个行业。

支柱的作用就是稳定，不是让价格稳定，而是让行业稳定，这是最重要的。我们现在把价格作为一个目标，这有点莫名其妙，行业不稳定有什么用。

另外，房地产行业一直处于需求量非常大的状态，让它稳定发展是容易做到的，没需求了想让它发挥支柱作用也发挥不了。这个行业需求量很旺盛，稳定相对来说比较好做，这是个很幸运的事情。

按理说，房地产对国民经济的贡献非常大，所有人都应该从这个局面上得益，无论是国家还是民众，但是现在似乎没有人得益。

至于房地产是否还是国家的支柱行业，我觉得这不需要讨论，如果这还要进行讨论，这个行业就真的完蛋了。
如果把房地产是支柱行业明确下来，然后做一些规划，使之有一个长期稳定的发展，这并不难，因为它还有足够的需求。但如果没有需求，还要让一个行业健康发展，这就比较难。

新媒体：协信已经涉足到住宅地产、商业地产及产业地产三大开发领域，这三块在协信整体业务当中的占比是怎样的？

刘爱明：住宅肯定还是协信的第一大业务，未来在所有的开发项目当中，住宅肯定是占较大比例。我们现在才刚刚开始尝试发展产业地产，但我们不纯做产业，而是做产业新城的开发，产城融合，包含产业、住宅、商业、办公等综合业态。

至于商业地产方面，我们也有一个相应的发展规划，其实协信一开始就是做商业起家，具备很强的商业运营能力。

协信第一代商业产品主要以批发市场为主。实际上，早在我们董事长1994年创业之初，就是做批发市场，当时运作的批发市场共有三个，且规模都很大，包括朝天门项目。现在有两个项目已经拆迁不做了，还剩下一个西部汽车城，主要做商用车、二手车、汽车配件用品等交易，去年的交易额已达到100亿，是全国十大汽车交易市场。

协信第二代商业产品非常值得一提。2002年左右，我们在重庆长寿县、巴南县分别投资两个购物中心项目，规模都各自达到十万平米的规模。虽然这些都是几年前的项目，但整体的规划设计、客流组织乃至业态组合，即使放在今天也还是经典项目，现在很多商场还不如我们当年的水平。

当然，也许是因为规模大，所以后期经营难度很大，这两个项目要是走错一步，也许协信就倒了，恰恰是因为这两个项目锻炼了我们在商业方面的招商运营能力。

第三代商业产品则是星光系列。其中星光68是定位城市高端奢侈型的商场，一般在5万平方米。星光时代则以年轻时尚消费为主，主要在城市副中心，规模一般在10到15万平。星光天地也叫社区生活品质中心，以社区型商业为主，规模也在5万平方米左右。

第三代产品对我们来说是顺理成章的事情，但外界因为没有看到前两个项目，看到星光系列就以为在商业地产界又冒出新兵来。其实我们是老兵，学费也交了不少。

新媒体：协信也有与汉威资本进行合作，能否谈谈您对商业地产与基金合作的一些看法？

刘爱明：其实我们跟基金合作的范围很广，不单单汉威资本一家。我们一直都秉持着合作的理念，不拒绝任何形式的投资。投资无非是想赚钱，我替你赚钱就完了，所以，核心在于你赚钱的能力。商业的核心就是招商运营，但是中国人总有一个聪明的做法，把它变个味。

现在中国做商业地产的分两类，一类核心在商业，一类核心在地产，但都叫商业地产。有的可以把商业地产做得很大，它的招商运营能力不是很强，谈到商业终归离不开招商运营。

核心在地产的，商业对他来说只是一颗棋子，本质上跟做住宅没什么区别。至于重心在商业的，因为商业招商运营做得好就能够赚钱，进而就会有大把的基金来投资。比如一个商场投资10亿，由于是持有经营当然会占用资金，但如果运营得好，就会有大把人借钱给你。

新媒体：您对现在私募基金进入商业地产看法是怎么样的？现在有很多开发商想要借私募基金扩大商业地产的规模，你们是怎么看这种举动？

刘爱明：不管是住宅还是商业，为了融资，都有很多项目跟私募基金合作，不同的基金看重不同的盈利模式，有的专门做商业基金，他看重你的商业模式，就会愿意投资，长期持有。

但中国商业地产基金目前遇到一个很大的问题，就是没有退出机制。住宅都可以卖掉，但大的购物中心分块卖不掉。一个10万平方米商场里面有200家商家，你不能把它变成200个铺位卖掉。所以，这就意味着你必须要永远持有。因为没有退出机制，要不然就整单卖，但是五万、十万平方米的一个购物中心整单卖的案例很少。几十亿的交易，一年本身就没几个类似的案例，而且我们还有这么多的综合体，未来怎么做？当然，如果是REITs的话就比较简单，把一个购物中心变成一份份股票卖掉。

投资人对这个问题会比较关注，但基金不管，也许投几年然后就走了。商业跟住宅不一样，住宅卖完就完了，剩下一些物业管理的责任，你接下就完了，但是商业永远没完。其实，这也是政策问题，我们没有这样的金融政策确保商业退出。这就变成了一个人只吃不拉，最终会完蛋的。

从这一点上来说，对这个行业也是个比较大的损失，沉淀了太多大资产但却无法吸纳更多的储备资金，持有人要永远地做下去。

新媒体：协信一直都希望可以在香港资本市场实现上市，能否透露一下最新的进展情况？

刘爱明：其实赴港上市能否成功，还是取决于国际资本市场的好坏，就像住宅一样，世道不好，再好的产品也卖不出去。现在欧美市场哀嚎一片。

你到香港卖股票主要还是看国际资本市场，而不是看国内市场，国内市场只是决定企业的盈利，对未来的期望，以及对企业的评估等等，就算国内房地产市场再好，也不意味着国际资本市场好。国际资本市场是一个独立的市场，中国房地产还影响不了它。

协信CEO 刘爱明