导读：
           ■香港仅余391.5公顷住宅空地
           ■新房无以为继拉高房价，逼迫港人北上
           ■港人依赖地铁，拉升地铁物业
           ■深圳1、4号地铁沿线物业成港人首选
正文：

■香港仅余391.5公顷住宅空地

据可靠消息，香港目前已经开始出现严重的地荒，香港政府以前数据原指全港约2100公顷住宅地空置，但日前，港府则澄清扣除乡村式发展和不能发展的住宅地后，仅余391.5公顷（涉近千幅土地，约相等于20个维多利亚公园），部分更因为不同原因最终也不能兴建住宅。业界人士预计，未来「面粉」供应严重短缺，楼价更难下跌，必须以填海和提高地积比率等增加可发展土地。行政长官梁振英有见楼价升势不绝，重申政府不排除短期内再出招。

梁振英出席立法会宣读其管治理念时指出，无论是置业问题或居住问题，都亟待解决。政府早前推出了十招压抑楼市，但梁振英表示，仍有其他招数在手，有需要的话，毋须开会讨论也可以拿出来回应需要，政府亦不排除短期内再出招。被问到招数无效，梁不以为然，反问：“若果不做，今天的楼市又会怎样！”他强调，政府目前是希望能够稳住楼价，让楼市不会继续脱离市民的承担能力。

而发展局近日公布的全港空置土地数据，令市场更忧虑土地供应不足这一根本症结。发展局局长陈茂波以书面方式回应立法会议员质询时再度澄清，全港划作住宅、商业／住宅和乡村式发展的土地，未经批租或拨用的官地约2153.7公顷；其中乡村式发展则约1201.2公顷，住宅和商住用途的地皮约952.5公顷。

■新房无以为继拉高房价，逼迫港人北上

不过，扣除道路、人造斜坡和零碎地块等后，住宅和商住地仅余391.5公顷未有批出发展。发展局发言人指出，在此不足400公顷的用地中，不少属于楼宇与楼宇之间的狭窄用地，包括一些后巷等地皮，根本无法发展為住宅。换言之，真正可兴建住宅的低于391公顷。

综观不同密度的发展，住宅（丙类）和住宅（丁类）用地，佔地分别约103.6公顷和120.8公顷，佔391.5公顷之中约26%和31%，可作高密度发展的住宅（甲类）用地，则只有65.8公顷。至于已划作乡村式发展的空置用地，扣除道路等地皮后，则尚有932.9公顷，达前述住宅地的1.38倍。
 
乡村式发展的用地面积虽然远较住宅為多，发展局发言人解释，这批乡村式发展用地分散在以新界区為主的不同位置，并非一大片可发展的地皮，大部分是位于现有原居民村内的政府土地，但当中也有不少属于物业之间的土地等未能发展。

可见，人口稠密，土地狭小且缺乏腹地的香港，其可开发土地面积，特别是可开发的住宅用地以及到了捉襟见肘、无以为继的窘境。巧妇难为无米之炊，没有“面粉”了，“面包”也就无从谈起，未来香港的新房供应量必将越来越少，房价也必将越来越高。

这种情况肯定将逼迫着一大批的香港人只能被迫选择北上置业，而与香港仅一河之隔的深圳无疑将是港人的最佳选择。那么，这批北上的港人会选择在深圳哪里置业呢?要回答这个问题我们就有必要分析一下港人的出行习惯。

■港人依赖地铁，拉升地铁物业

人口约600万的香港是世界上人口最稠密的城市之一。在它1078平方公里的土地中，海拔50米以下的部分仅占17.8%，其余大多是陡峭的丘陵。在过去半个世纪的急速发展中，由于地理和传统土地权益等种种因素，香港采取了以公共交通，特别是以轨道交通为主导的高密度发展模式，形成了现代化、多元化的公共交通体系，在如此高的密度下仍然能够保持城市交通的顺畅，成为大城市交通发展的成功典范。
      
香港地铁每日载客量约200万人次。按每公里客运量计，它是世界上载客量最大的地下运输工具。轨道交通在香港公交体系中的比重为55%。根据1992年的人口统计分析，全港约有45%的人口住在环地铁站仅500米的范围内，如果仅以住在九龙、新九龙及香港岛的居民计，这一比例高达65%。到了1998年，这一比例又上升到75%。

港人对地铁的倚重由此可见一斑，而港铁多年来一直有为学生提供特惠票价，一来方便学生减轻车费负担，更亦导致不少年青人对铁路造成倚赖，不懂得选择其他交通工具。很明显，未来北上深圳置业的港人最有可能选择的区域必将是紧邻地铁沿线的物业。

■深圳1、4号地铁沿线物业成港人首选

之前在香港本土，由于改善了交通，延伸了城区的范围，地铁沿线的地皮价格总是一路飘红，不动产不断增值。香港地铁充分利用这种优势，将地铁建设和沿线地产开发捆绑在一起。每开通一条线路，香港地铁都要先向政府取得发展车站上层空间的权利，然后寻找地产商共同开发车站及其上盖空间，因地制宜兴建大型住宅、写字楼或商场，出售这些物业所得的利润由地铁公司与发展商共享，成为香港地铁的滚滚财源。

从地图上，我们可以很清楚的看到，深圳地铁1号线（罗宝线）、4号线（龙华线）分别与港铁的东铁线（红磡-罗湖）段和东铁线(红磡-落马洲)段紧紧相连，只隔着区区几百米的距离。毫无疑问，在可预见的未来，1号和4号这两条地铁线沿线物业，特别是紧邻地铁1号线的华侨城（燕晗山居、纯水岸、香山里），紧邻地铁4号线的汇龙湾、水榭春天、绿景公馆1866、熙园山院等交通便利、环境优美、配套完善的优秀物业必将成为北上置业港人的首选。（ZPJ）

纯水岸

汇龙湾

莱蒙·水榭春天

绿景公馆

熙园山院

香山里

星河盛世

燕晗山居