导读：
     ■国内两大城市商务地标运营巨头：SOHO中国、卓越置业
     ■卓越“双引擎”开发模式：商住并举
     ■商业地产运营模式：出售+持有
     ■2012年上半年认购逾49亿，超2011年全年
     ■占据城市价值核心区域，卓越城10月底开放展场
正文：

■国内两大城市商务地标运营巨头：SOHO中国、卓越置业

在业内，说起潘石屹和张欣，恐怕是无人不知无人不晓。这对地产界著名的夫妻档，在1995年联手创建了SOHO中国有限公司。目前，SOHO中国有限公司已经成为中国房地产行业领袖级企业，是北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。

而在中国的城市商务地标综合运营商中，能够与SOHO中国相提并论、并驾齐驱的，要数有着多年的开发经验，并树立“南派”城市商务地标运营商地位的卓越集团。目前，在中国城市商务地标运营商中，已经形成了“北有SOHO中国、南有卓越置业”的领跑格局。

其中卓越集团从2003年至今，已在深圳福田中心区投资开发7栋写字楼，被业界称作“深圳CBD之王”。2009年，卓越在深圳商业地产市场出尽风头，当年其在深圳CBD商厦的销售面积，已超过2008年全年深圳写字楼销售面积的总和。

2010年，在严厉房地产调控的背景下，卓越提出商住并举的“双引擎”战略转型。“双引擎”战略是指在卓越现有的业务架构中，既不像以商业为主的万达，也不像以住宅为主体的万科。卓越的主要利润来自于商业和住宅，两大块业务各自贡献着将近50%的份额，使得卓越转型成为一个有“双引擎”驱动的综合开发商。

■卓越“双引擎”开发模式：商住并举
　　
在商住产品开发上，卓越具有多元化的开发经验。其中，商务产品涵盖高档写字楼、酒店、商场、商务公寓等，住宅产品囊括别墅、联排别墅、花园洋房、高层等。同时，卓越在商业地产、住宅领域已经形成成熟的产品线：以卓越·时代广场为代表的卓越商务系列、以卓越·蔚蓝海岸为代表的卓越蔚蓝系列，以卓越·维港为代表的卓越城市上居系列、以卓越·浅水湾为代表的卓越城市豪宅系列等产品线。
　
商住并举的双引擎开发模式，使得卓越有效抵御住了市场的风险。住宅和商业上相对对等的搭配，一方面靠单㎡的利润，另一方面靠周转的速度来平衡房地产行业和宏观经济的波动，即能在经济出现波动性的时候错开，靠这两方面规避一些风险，可能比单产业类型抗风险能力强一点。卓越的住宅和商业两块业务上，可实现相互配合，相互支撑。
　　
此外，在战略引导下，卓越在商住两块的进展均有较大的提速。2011年，卓越启动了5个商业综合体项目。目前，卓越集团在建商业面积达到314.6万㎡。在住宅项目方面，目前有几个大盘在持续开发中，包括大亚湾的卓越·蔚蓝海岸、青岛蔚蓝群岛、上海奉天卓越世纪中心。未来，这些在建楼盘会给卓越在住宅方面带来很大的后劲。

■商业地产运营模式：出售+持有

目前，商住并举的“双引擎”开发模式，以及“出售+持有”的商业地产营运模式，已经成为卓越逆市提速的两大动力。2012年，卓越集团的资产规模、企业品牌价值均实现飞跃性增长，使得企业的综合竞争实力和市场地位均有了新的突破。

位于深圳福田CBD核心区域的卓越·世纪中心1号楼，过去一直是只租不售。而今年该项目向市场推出了部分没有出租的楼层。2012年3月初，卓越世纪中心1号楼以超过7万元/㎡的售价刷新深圳写字楼最高成交单价。由于卓越是在上半年商业地产市场供应量不大的情况下抢先入市，写字楼等项目推出后已经售出近5层，销售额接近5亿元。
　　
此外，5月，号称“深圳湾史上第一个纯复式商铺”的卓越·中心大道也高调宣布入市。这是卓越在深圳后海湾的第一个住宅项目卓越·维港的配套裙楼商铺。卓越·维港在2008年下半年开盘，在当时楼市暗淡的情况下，实现单月4亿元销售额，是2008年第三季度深圳最畅销的楼盘之一。
　　
商业地产作为卓越地产发展的核心，一直以“出售+持有”的模式进行运营。目前，卓越在商业地产的收入已经达到了40%-50%，持有型物业面积占所建商业物业面积15%，今后这一比例会继续增大，至少达到20%。通过“出售+持有”策略，卓越地产将会逐渐增加持有一线城市的核心区域的商务产品，而对其它二线城市的商务产品会加快销售，从而使持有项目得到进一步的优化。

■2012年上半年认购逾49亿，超2011年全年

除了加快现有商业物业的销售外，卓越的住宅项目也在低价走量，以保持稳定而充足的现金流。3月底，位于上海奉贤区的卓越世纪中心正式开盘，当天所推出的400套精装LOFT公寓，均价在14500元/㎡左右，其周边的楼盘的均价在15500元/㎡左右。
　　
今年上半年，卓越实现销售成绩：认购逾49亿元，销售面积31万㎡，销售额超过2011年全年的销售业绩，这创造了卓越集团有史以来销售最快的纪录。卓越对于未来发展的规划是，三年内综合实力达到全国排名前30，2014年销售收入将达到200亿元。

由于住宅项目总体相对偏少，为真正实现双引擎，卓越在资源配置上开始补充住宅项目。在新一轮的拿地策略中，卓越开始加大吸收住宅地块。同时，在住宅市场定位上，卓越将中档住宅市场作为住宅产品中应重点投入的对象，适当投入赢利性较好的高档公寓，谨慎考虑进入别墅和低档住宅。

■占据城市价值核心区域，卓越城10月底开放展场
　　
除了对企业战略和经营模式调整外，2012年，卓越在内部进行了包括人力资源的调整、薪酬结构的调整等一系列的调整。此外，卓越开始加快城市化的布局，有序进行区域扩张，扩大现有优势产品的品牌效力，促进企业市场份额的进一步提升。
　　
在战略布局上，卓越集团一直采取“3＋4＋X”的策略，即锁定珠三角、长三角、环渤海三大经济圈，重点进入北京、上海、广州、深圳四个一线城市，并辐射周边有潜力的二线城市，如中部、西部的重点潜力城市。目前，卓越已在深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞、大连、连云港等地成立子公司。目前，卓越集团拥有土地资源储备超过1200万㎡。

卓越的土地储备布局显示，其所进入和拟进入这些城市的共同特点，均是中国一线城市或者有潜力成为新一代中国的一级城市。而在商业地块上，卓越集团的选择是一、二线城市的核心区域，而并不考虑城市郊区建设大型的购物中心。也即是说，卓越集团的土地储备将集中分布在一、二线城市的核心区域，也这些区域正是城市最具价值潜力的区域。

作为国内最具实力的两大城市商务地标综合运营商之一，卓越集团在商物领域的把控能力正日益凸显。而深圳作为卓越集团的大本营，在资金、人力、物力的投入方面都将有所侧重，因此其在深圳项目，如卓越世纪中心1号楼、卓越城，都将近水楼台享受企业发展壮大带来的诸多利好。其中位于深圳中心北区40万㎡商务综合体卓越城，将于10月底开放外展场。（YF）

卓越世纪中心效果图

卓越城北区效果图