导读：
　　　■布吉最大开发商，再造龙岗大道1号
　　　■片区规划分析
　　　一、罗岗片区
　　　1、城熟片区：容积率1.72、人口密度246人/万㎡
　　　2、文化产业为主导的综合住区
　　　二、布吉中心区
　　　三、石芽岭片区
　　　1、生态宜居片区，78万㎡石芽岭公园
　　　2、布吉最核心、早熟区
　　　■承接新罗湖最优方向：布吉、龙岗大道
　　　一、深圳版油尖旺，深圳早熟区
　　　二、2500亿元再造新罗湖，罗湖壹中心已成
　　　三、“四贝”更新，城市流偏向无缝接驳的布吉
　　　■交通规划简析
　　　一、罗湖向北首站，龙岗大道贯通其中
　　　二、深圳东站将开通运营，城市流更密集
　　　三、深圳东部门户，龙岗大道起点物业
　　　■配套规划分析
　　　一、全方位教育配套设施
　　　1、20所幼儿园，自家小区即可解决学前教育
　　　2、3所小学，15分钟车程可达
　　　3、4所九年一贯制学校，500米内2所环绕
　　　4、市属重点中学仅1600米：深圳外国语学校龙岗分校
　　　5、普通高中+专科学校，教育资源全面
　　　二、综合医院2所，适宜距离
　　　三、其它配套设施：2综合体育中心+1影剧院
　　　■龙岗大道1号双利：都厅物业+公园物业
　　　一、都厅物业：布吉街道办就在正对面
　　　二、公园物业：78万㎡石芽岭公园就在正北700米
　　　■深圳第二次大道效应显现，这是真正的地铁物业
正文：

■布吉最大开发商，再造龙岗大道1号

无缝接驳地铁3号线木棉湾站的佳兆业·龙岗大道1号，目前临时接待中心已经开放，吸引了不少意向客户已前往咨询。该项目正好就在布吉街道办对面，这里是布吉的中心，也是佳兆业的起家源地。

以改造桂芳园成功的佳兆业，此后陆续在布吉开发了可园、大都汇等住宅项目，总建筑面积累计超93万㎡。如今加上龙岗大道1号项目，佳兆业在布吉的开发量已超107万㎡。可以说，布吉不但是佳兆业的发家之地，也是布吉最大的开发商。

佳兆业·龙岗大道1号作为佳兆业在布吉重金打造的国际化城市建筑新品，占地面积19393.46㎡，建筑面积135554㎡，计容积率建筑面积96970㎡，其中住宅面积76360㎡，商业面积17110㎡，9班幼儿园面积2430㎡，容积率5，绿地率30%，总户数1086户，停车位560个。

该项目户型以44-68㎡为主，兼顾86-95㎡“N+1”拓展空间，并将以最高标准精装交楼。佳兆业·龙岗大道1号临时接待中心已开放，预计将于12月进入市场。为进一步熟悉项目及了解未来价值，有必要详细研究项目及周边片区的规划。

■片区规划分析

佳兆业·龙岗大道1号属于罗岗片区，所在地块正好就在地铁3号线木棉湾站南侧，即02-03地块。罗岗片区正对面就是布吉中心，东北侧紧邻着就是坐拥布吉首个公益性市政公园——78万㎡石芽岭公园的石芽岭片区。龙岗大道1号紧邻着这三个片区，同享这些综合成熟配套设施。

一、罗岗片区

1、城熟片区：容积率1.72、人口密度246人/万㎡

龙岗大道1号所在的罗岗片区，规划范围为：龙岗大道（即深惠路）以东，布沙路以南 ，南环路（暂定）以北，吉芬路（暂定）以西所围合的区域，总用地面积406.34万㎡。

该片区建设规模总量为699万平方米，片区整体容积率为1.72。片区规划居住人口为10万人，片区人口密度为2.46万人/平方公里，每1万㎡上可居住人口为246人，人均占地面积为40.65。从这个密度来看，这是较为热闹的成熟居住片区，对喜欢城市生活的人们而言，是较为适宜的。

2、文化产业为主导的综合住区

罗岗片区的城市发展目标：从城市整体角度出发，结合产业转型和轨道交通等重大设施建设，通过适当的旧城改造，将罗岗地区逐步发展成为空间布局优化，配套设施齐全，文化产业集聚发展、生活服务功能完善的现代化城区。功能定位：中部物流组团以发展文化产业为主导的综合居住片区。

依据片区发展目标及功能定位，正好位于罗岗片区核心地段的佳兆业·龙岗大道1号，作为区域相对较少的城市精装住区，在区域配套、文化发展基础之上，将因此而吸引更多关于文化创意、艺术类知识人士关注。

二、布吉中心区

布吉中心片区规划范围为：东北至新布龙路，南至龙岗大道（深惠路），西至广深铁路所围合的城市用地，总用地面积154.95万㎡。布吉中心片区建设规模总量为168.4万平方米，以此计算可知片区整体容积率为1.09，低于深圳原特区内的农科中心。

布吉中心的功能定位是：布吉镇行政办公、金融商业及文化娱乐中心，是布吉镇最重要部分和核心区，是布吉镇重要的物质仓储基地。

依据片区的功能定位，该片区主要土地用途为：行政办公、金融商业、居住、仓储等。为此在进行土地利用时，须遵循以下要求：1、用地改造性质应以商住、办公及配套设施为主，鼓励发展公用事业、商业办公等项目。2、深惠路绿化带内现状建筑应拆迁，恢复绿化带功能。

三、石芽岭片区

1、生态宜居片区，78万㎡石芽岭公园

石芽岭片区规划范围为布澜路、深惠路（龙岗大道）、布龙路、广深铁路围合的区域，总用地面积为327.32万㎡。

本片区建设规模总量为330万平方米，以此计算片区整体容积率仅为1，远低于原特区的农科中心、香蜜湖；这应该与片区所在的78万㎡石芽岭公园有极大关系。

根据规划人口规模，该片区居住人口10万人，就业人口1万人。如此，石芽岭片区人口居住密度为3.06万人/平方公里，每1万㎡土地上可居住人口为306人，人均占地面积为32.7㎡，这是较为适宜人居的城市住区。

2、布吉最核心、早熟区

石芽岭片区的城市发展目标是：建设充满活力、具有现代气息、配套设施完善、环境优美的和谐社区。 该片区功能定位是：布吉片区的重要组成部分之一，将重点打造成为以生活居住为主、兼有产业功能的综合性城区。

综合上述三个片区，这里将是布吉最核心、最早发展、最成熟的城区，集中了布吉最多最好的配套、最适宜的人居生活条件、最便捷的交通。而佳兆业·龙岗大道1号紧邻着龙岗大道，无缝接驳地铁3号线木棉湾站，共同享受三个片区的配套规划，可以说这里作为布吉最核心的地方，未来城市聚集效应将更明显。

■承接新罗湖最优方向：布吉、龙岗大道

一、深圳版油尖旺，深圳早熟区

这里作为布吉发展最早、最成熟的地方，同时也是罗湖的后方对接地所在。布吉中心正好就在罗湖中心北上方，两者直线距离仅约6.8公里。这点与深圳中心区和龙华之间的关系颇为类似，龙华也是位于中心区的北上方直线距离约10公里。

罗湖-布吉较之福田-龙华，其实布吉接驳罗湖的交通条件，远远比龙华接驳福田的条件要好。不但在空间距离上布吉占了优势，而且发展较早、起源较好的布吉，在早期罗湖发展成熟下，承接了众多罗湖的居住、商业、交通条件。加上如今丹平快速、清平快速、龙岗大道、地铁3号线等交通线路的通畅，从罗湖进出布吉相对较为方便。

在这样的地域、交通条件发展起来的布吉，各种配套设施相对较为成熟。居住生活在布吉的人们应该深有感受的是，这里的生活条件之便利、商业之旺盛，大街小巷的相融贯通，颇为类似香港的油尖旺。因此，布吉早期也有“小香港”之称，在罗湖不断成熟后，众多城市客流、商业流、信息流进入布吉。

二、2500亿元再造新罗湖，罗湖壹中心已成

而在这样的城市格局发展下下，罗湖的城市发展无疑是对布吉产生较大的影响。罗湖作为深圳最早发展的区域，曾创造了许多辉煌，也率先遇到土地、资源、人口、环境“四个难以为继”的发展困境。

如今为了发展新罗湖，未来的5-10年间，深圳市政府预计投入2500亿元，将罗湖建设成为联手香港、融合珠三角、服务全国、辐射亚太、影响全球的国际消费中心。首先通过城市更新，新增开发产业面积2230万㎡，在产业空间上相当于再造一个“新罗湖”；

不止如此，为了将推进重点产业片区建设，重点规划笋岗、清水河、“金三角”、水贝—布心、莲塘互联网产业园、深南东商圈等6大产业片区和大小59个产业升级项目。其中城市更新作为罗湖打造国际消费中心最重要的一个方面，已经云集了益田、京基、华润等多家品牌房企。

三、“四贝”更新，城市流偏向无缝接驳的布吉

包括黄贝岭、湖贝、水贝、田贝在内“四贝旧改”，都将成为罗湖城市更新的重要抓手，以此承托起国际消费中心建设的“产业骨架”。可以说，在罗湖新的城市格局发展下，未来罗湖因城市更新的发展，将出现越来越多的写字楼、商务商业发展，回归罗湖也将成为有着“罗湖情结”人士的潮流趋势。

在这样的城市发展潮流下，未来这里的商务、商业发展将不断发展，房地产住宅市场也将因此而水涨船高。这种情况下，居住成本和消费成本的提高，会促使城市流逐渐向靠近罗湖的地方流动，使得住宅市场向布吉走。

如此，这将拉动布吉的住宅市场的价格、租金。佳兆业·龙岗大道1号无缝接驳地铁3号线木棉湾站，与罗湖仅6站地铁距离、15分钟车程，实际是罗湖壹中心住区的最佳选择。

■交通规划简析

一、罗湖向北首站，龙岗大道贯通其中

作为罗湖向北走的第一站，布吉在地理位置上占了一定的优势。其直线距离仅6.8公里，车程也不过10来分钟。尤其是随着丹平快速、龙岗大道改造拓宽、地铁3号线开通后，布吉与罗湖之间的距离也就更为紧密。而龙岗大道正好贯通了上述三个片区的主干道。

不止如此，与地铁木棉湾站仅一站之隔的布吉站，这里是布吉的综合交通枢纽，也是深圳市的主要综合交通枢纽之一。预计将于今年年底建成通车的深圳车站就是位于这里，同时这里还是深圳两条地铁线（3号线和5号线）的交汇处。

二、深圳东站将开通运营，城市流更密集

布吉龙岗大道1号无缝接驳的地铁木棉湾站，与东临龙岗大道，西靠吉华路，总占地面积约12.7万平方米。枢纽汇集了广深铁路4线、城市轨道3号线和5号线，配套设置了常规公交、出租车及社会车辆接驳运营场地等多种交通设施。枢纽设置东、西两个广场。枢纽内部设计了二层步行平台，方便人流转换，铁路旅客上进下出，出站厅设置在地下一层，进站厅设置在地面层、二层。

将投入使用的深圳东站（布吉火车站）总投资约6.43亿元，总建筑面积约6.7万平方米，其中站房面积约2.6万平方米，设计站台4座，轨道11条，其中广深铁路线正线4条。该站近期、中期、远期日均客流量分别设计为5万、10万、15万人次。正式启用后，该站将成为深圳普速长途列车始发站，届时将大幅提升深圳市铁路长途客运能力，进一步缓解春运压力。

据悉，目前深圳东站已进入测试阶段，或将很快开通运营。届时，涌进布吉核心地带的客流、信息流、商业流将更网申。而无缝接驳地铁3号线木棉湾站的佳兆业·龙岗大道1号，与深圳东站枢纽站仅一站之隔，数分钟距离即可享受到枢纽级的交通配套。这种便利以及城市流利好，龙岗大道1号惠及因素将更强。

三、深圳东部门户，龙岗大道起点物业

更何况，紧邻着佳兆业·龙岗大道1号的龙岗大道，作为贯通深圳南北城市格局的主干道，连通惠州、深圳的城市主干道，其在布局承担着起点的作用，展示城市风貌作用更强。实质上，这里也是深圳东部的门户所在。

作为深惠路改造的成果，龙岗大道不但在承接罗湖、布吉道路上起了重大作用，同时在城市经济也不断拉动了沿线地区商业、商务、住宅的发展。房地内参曾做过统计，到目前为止，龙岗大道两侧分布着已知的综合体项目多达15个，累计总建面至少473.5万㎡，近乎相当于深圳今年房地产市场下半年将推的总体量。

可以说，这里已经是龙岗乃至整个深圳目前新建综合体最多的道路线，也是深圳东部的商业、商务、居住密集带。布吉作为承接新罗湖发展的第一站，也是龙岗大道的起点所在，展示作用更强。佳兆业·龙岗大道1号所在的位置，正好就是龙岗大道的起点，其标志性作用不言而喻。而龙岗大道1号也以自身41层高的城市精品住宅高度，成为龙岗大道的起点物业、标志性物业。

■配套规划分析

佳兆业·龙岗大道1号所在的罗岗片区及紧邻的布吉中心区,由于发展早、起源早，各种关于教育、商业等配套设施均较为成熟。而根据规划，各片区的综合配套设施均按照片区人口及规模进行配置。

一、全方位教育配套设施

1、20所幼儿园，自家小区即可解决学前教育

罗岗片区共有20所幼儿园。现8所幼儿园，分别位于01-02、07-03、09-01、09-05、10-05、10-10、12-04、13-12地块；规划新增12所，分别位于02-03、04-04、07-17、07-21、09-02、11-03、11-12、12-05、13-03、15-01、15-06、15-07地块。

佳兆业·龙岗大道1号所在的02-03地块，规划的1所9班制幼儿园，规划用地不少于2700㎡。也就是说，项目自家小区就可提供学前教育，最大化地解决了孩子们上幼儿园的问题。

2、3所小学，15分钟车程可达

罗岗片区共3所小学，分别位于小学08-11、12-13、09-06三幅地块。其中现状保留在08-11地块的1所小学，占地22883㎡，规划为36班制小学；未来将扩大规模。该学校就在龙岗大道1号南侧直线1000米处，车程15分钟可达。

3、4所九年一贯制学校，500米内2所环绕

共有4所九年一贯制学校，分别位于04-01、10-09（与10-06合并）、05-02 、15-02地块。其中，位于04-01地块的该所学校，占地22899㎡，为27班九年一贯制学校（即木棉湾实验学校），规划与04-03、04-04、04-10三个地块捆绑改造扩建。该学校就在龙岗大道1号南侧直线距离约400米处，仅隔一条沿河路，孩子上学较为便捷。

规划位于05-02地块的1所学校，占地21160㎡，规划为27班制九年一贯制学校。其就在龙岗大道1号东侧直线距离约500米处，车程几分钟可到。500米直线范围内，集中了2所九年一贯制学校，这对龙岗大道1号业主孩子们而言，都是教育便利的住区。

4、市属重点中学仅1600米：深圳外国语学校龙岗分校

不止如此，保留于10-09地块的1所九年一贯制学校，占地33610㎡，原本为36班制初中（深圳外国语学校龙岗分校），根据规划，其与原为24班制小学、占地8398㎡的10-06地块合并成九年一贯制学校，总面积达42008㎡，可容纳60班近3500学生。

深圳外国语学校作为市直属重点中学，是教育部确定的全国13所具有保送20%高中毕业生上重点大学的外国语学校之一。深圳外国语学校龙岗分校是李朗业兴实业投资兴建的国有民办型全日寄宿制初中，是深圳外国语学校为满足社会对优质初中学位的需求而承办的全市唯一一所分校。

据了解，2006年，该校中考成绩在龙岗区名列第一；2007年中考名列全市第二；2008年、2009年中考该校中考总均分继续名列龙岗区第一，深圳市前三甲。这所市内不可多得的优质教育资源，就在龙岗大道1号西南侧约直线1600米，一个地铁站距离即可到达。子女教育作为家庭重要大事的业主们，这回可安了一个大放心。

5、普通高中+专科学校，教育资源全面

罗岗片区规划新增规划1所普通高中。该高中位于14-01地块，规划占地36117㎡，设置48个班，按一个班55个学生计算，这所高中即可接纳2640个学生。
 
规划新增的专业技术学校，位于03-05地块，用地面积达77356㎡，规划现有，但功能将转换成专科院校，也就是说，这所专科学校建筑是现成的，届时添加设备、资源即可运营。

二、综合医院2所，适宜距离
 
综合医院2家：现有的1家50床综合医院，位于11-07地块上，即罗岗医院，其占地2211㎡，在龙岗大道1号西南侧直线距离1500米处。此外，规划新增的1家200床综合医院，位于14-08地块，占地21932㎡，同样就在龙岗大道1号南侧直线1550米处。
 
同一片区分布了两所综合医院，且距离都在1500米左右，距离较为适宜。这就避开了医院对龙岗大道1号业主居住的负面影响，同时又方便了人们的急需。

三、其他配套设施：2综合体育中心+1影剧院

综合体育活动中心2个：分别新增于04-03、14-04地块。位于04-03地块，占地7108㎡，根据规划与04-01、04-04、04-10三地块捆绑整体改造重建。该综合体育活动中心就在龙岗大道1号南侧直线400米处，业主们步程约10分钟即可享受到这样的综合体育配套设施。

影剧院1间：规划新增于02-17地块，占地26983㎡。根据规划，其作为服务性、商业用地，且是片区内唯一的影剧院。该影剧院就在龙岗大道1号东侧直线400米处，路程10分钟即可到达。

未来将与02-02、02-07、02-14、02-15四地块捆绑整体改造重建，那么整体改造重建后，这里周边届时将成为片区内的商业密集点之一，吸引人群聚集，拉动周边商业聚集。

■龙岗大道1号双利：都厅物业+公园物业

一、都厅物业：布吉街道办就在正对面

不可忽视的一点是，布吉街道办、布吉广场正好就在佳兆业·龙岗大道1号正对面。两者仅相隔了一条龙岗大道，通过地铁3号线木棉湾站即可到达，步程不足10分钟。

这里作为布吉的核心地段，集中了布吉最多的公共配套设施、商业教育设施，也是布吉各项综合配套、投入基建最多的地方。佳兆业·龙岗大道1号与之仅一路之隔，直接受此利好。可以说，龙岗大道1号是目前最靠近布吉街道办的新盘住宅，可谓都厅物业。

二、公园物业：78万㎡石芽岭公园就在正北700米

此外，位于龙岗大道1号正北面约直线700米的，正是布吉第一个公益性市政公园——石芽岭公园。该公园占地78万㎡，一个人与自然完美结合的山体公园，是难得的城市郊野自然森林和市政体育场馆相结合的体育休闲公园。

山上层林尽染，山花烂漫，百鸟争鸣，空气清新，凉亭休闲。南眺深圳罗湖城市美景，公园周围旧村庄客家风情，东有大芬油画村、沃尔玛等，南侧就是布吉镇政府广场、龙岗大道1号……这里风光秀美，场内体育场馆设施齐全，是附近居民业主休闲、观光、健身休闲的理想景点。

龙岗大道1号紧邻着石芽岭公园，未来将成为业主们日常休闲、健身、娱乐的好去处。而项目以41层高度作为龙岗大道起点的标志性建筑，也将成为布吉上述三个片区的标志性楼盘，可圈可点价值型意义重大。

■深圳第二次大道效应显现，这是真正的地铁物业

其实，当我们再次把目光集中在片区以及佳兆业·龙岗大道1号身上时，其无不是围绕着龙岗大道作为出发点。即使是项目无缝接驳的地铁3号线木棉湾站，也是沿着龙岗大道而走的。可以说，无论从片区还是项目的角度来看，佳兆业·龙岗大道1号所体现的意义，不仅仅是龙岗大道的蜕变，同时也是深圳再度显现的大道效应。

大家还曾记得，深南大道的崛起，打通了深圳东西城市格局的发展，同时也让整个深圳中心城市格局得以飞速发展和基础的奠定。一条城市大道的出现，就是这座城市的财富大道，可以说，深南大道就是深圳的第一次大道效应。尔后出现的宝安大道，其实就是深南大道的延伸，并顺延发展了深圳的东西部。

如今，在打通深圳东西格局主干道基础之上，深惠路的改造完毕，以龙岗大道的崭新面貌出现，再次打通了深圳南北格局的发展。如今，龙岗大道正以前所未有的新貌出现着，未来十年这里将出现一座座新型建筑体，单是目前龙岗大道沿线规划的商业、商务、住宅综合体，就近达15个，开发量接近500万㎡。如此庞大的开发量，甚于目前的宝安大道。可以预计，深圳第二次大道效应将显现。

佳兆业·龙岗大道1号作为龙岗大道的起点物业，其标志性意义更为显现。尤其是在龙岗大道1号不但紧邻着龙岗大道，且无缝接驳地铁三号线木棉湾站，是真正的大道物业，也是真正的地铁上盖物业。在深圳大道效应逐渐显现之下，参看如今的深南大道，其潜在的机遇自然不言而喻。（CWE）2.5

佳兆业·龙岗大道1号所在的罗岗地区，正好无缝接驳着地铁3号线木棉湾站

 佳兆业·龙岗大道1号所在的布吉三大片区核心

佳兆业·龙岗大道1号效果图