导读：
    ■纠结入手华侨城·燕晗山居，且观香港完全去负资产化
    ■做空功能缩减，调控无用，房价趋稳
    ■城市豪宅价高平稳，富人追逐的最终资产品
正文：

■纠结入手华侨城·燕晗山居，且观香港完全去负资产化

最近，房地内参接到一位企业级客户的咨询，这位事业、家庭已有成的客户道出了自己的困扰：他表示在参考了《燕晗山居’唯论：最墅府的华侨城生活》http://www.banq.cn/html/14369.htm）及数次实地前往项目考察后，尤为中意燕晗山居的纯粹、庭院式小圈层侨城生活。但一直调控不放松的中国住宅市场，加上珍稀的房票颇为让他纠结。

对此，笔者倒想起了业内这样的一个观点：要看豪宅就要看香港，世界顶级豪宅看香港！燕晗山居作为深圳第一富人区里罕见的37席墅品，货量不多，该如何看待它的价值所在呢？对此不妨先了解下目前香港的楼市简况。

对于香港楼市，最为轰动的莫过于10月26日傍晚，香港特区政府宣布推出全新的买家印花税措施，所有非本地居民、本地及外地公司在香港买楼，需支付15%的“买家印花税”；同时额外印花税的税率适用期也由两年延长至三年：如果在三年内出售物业，还需支付额外印花税，其中半年内楼宇转手的税率为20%，半年至一年为15%，一年至三年为10%。新措施于10月27日凌晨生效。

这是香港特区政府为了遏制不断加热的楼市而出的，对此有中国大陆客大呼狠招。其实从香港本土方面来看，如此狠招也是有原因的。今年以来，香港楼价正不断飙升，最新消息显示，香港负资产住宅按揭贷款宗数，已连跌4个季度，至今年第3季的零水平。这也意味着香港楼市正式完全去负资产化。

■做空功能缩减，调控无用，房价趋稳

香港楼市终结负资产化，这意味着什么呢？在房地产市场上，如果物业的市价低于原先用来购买物业的借款(房款按揭)，加上借款人无法还清购买物业所用的款项，贷款人即使把物业没收或者是转卖，都不能够填补差价。如此，借款人最终失去物业的同时，依然负债。

简单的说，负资产是指当房总价下跌到比贷款额还低时的情况。比如某人有一套房，购入时为市值150万元，目前跌价后市值为90万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元，那么他的负资产率就是10%。正如人们所说的，负资产“意味着不但一无所有，而且欠银行大笔债务，比一无所有更悲惨”。

每个购房者都是投资者，确实，哪个买房的人内心里都希望自己所购买的房子是在稳稳当当地升值的。倘若物业的市价比原来购买时的价格还低，谁心里也不乐意啃这样的事。当然纵观楼市发展史上，这样的情况并不多见，即使是遭遇经济危机，过后楼市依然坚挺。

香港楼市史上，负资产高峰期是在2003年，当时负资产一度占市场按揭贷款宗数的22%，达105697宗。如今随着楼价不断创新高，到今年第三季度，香港再也没录得任何负资产住宅按揭贷款的个案。也就是说，频频上升的楼价下，加上香港住宅供应的逐步减少，供需不平衡，业主出价较高，议价空间不足，高价个案屡屡不觉。综合这样的情况，香港业主已经终结了负资产时代。

■城市豪宅价高平稳，富人追逐的最终资产品

对于有负资产的人，由于欠下的高额按揭贷款和利息，加上收入水平不足以平衡，很容易会造成断供，从而隐含着房产被低价拍卖偿债的可能性，从而使得业主被做空。如今香港完全去资产化，将使得香港楼市的做空功能缩减，从而使得房价遭受调控压力也会逐渐趋向平稳，从而不会对深圳构成外来压力。

香港一直是豪宅领地，动辄出现亚洲新高的豪宅产品，且豪宅价格一直高企。如位于港岛东半山的豪宅新盘OPUS HONGKONG，其中一个面积约620平米的单位，以折合约3.88亿人民币高价售出，单价折合人民币约76万元/平米，创下亚洲有史以来最高记录。而那些就在香港山顶或半山、海边的顶级豪宅就更不用说了。

香港豪宅历来高企，且多年来一直保持得较为稳定。如今，香港完全实现去资产化，这就使得本港的楼市逐渐平稳，即使面临调控，抗压力也相对较强。正如近期录得的数据，今年9月底香港二手楼平均呎价为6523元（约合人民币6万元/平米），首九个月累计升幅达15.2%，超越97年高峰期约5%。

在这样的大趋势下，向来受政策调控、市场波动较小的香港豪宅，抗压性也就更强，且将不断趋向稳定。如此参照上述，受益的会是仅一港之隔的深圳。以香港豪宅始终坚挺的走势来看，大都市里未来真正最保值升值的将是豪宅而非普宅。而城市里的豪宅也将是真正顶级资产人士最终所要追逐的资产品。对此再来看占据着深圳第一富人区华侨城最丰富资源的燕晗山居，何须犹豫。（CWE）

华侨城燕晗山居

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