导读：
      ■深圳首宗搭配公建的宗地出让
      ■招华·曦城势在必得
      ■秉承地王血统，递进式重估
      ■越高者越低，越低者越高
      ■递进式重估效应将再续传奇
正文：

■深圳首宗搭配公建的宗地出让

2012年10月19日，最新出台的公开招标公告称，深圳市土地房产交易中心定于11月28日，在深圳市福田区红荔西路8007号土地房产交易大厦3楼，采用综合评标法公开招标出让宝安尖岗山A122-0341宗地土地使用权及深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目建设运营管理权。

A122-0341宗地位于宝安西乡街道尖岗山地区，土地面积为151787.21平方米，土地用途为居住用地，使用年期为70年，容积率≤1.2，总建筑面积182100平方米，其中：住宅178500平方米、9班幼儿园3000平方米（独立占地3200平方米）、社区警务室50平方米、物业管理用房400平方米、垃圾收集站150平方米（含环卫工人作息站20平方米）、社区体育活动场地不小于3000平方米（不计容积率）。

深圳当代艺术馆与城市规划展览馆是深圳市“十二五”期间60个标志性重大建设项目之一，尖岗山宅地土地使用权及深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目建设运营管理权共同出让，这也是深圳首家搭配公建的居住用地出让，尤为值得关注。

■招华·曦城势在必得

值得注意的是，公告中开出了极为苛刻的条件，胜出者除了出地价外，还要负担巨额的两馆建设和运营费用，势必产生能者上弱者让的结果。如此大的资金必须一次性投入，具备如此雄厚经济实力的开发公司屈指可数，也就只有招商地产与华侨城有这样的经济承受力了，在所有房企中，也只有华侨城、招商地产两家具备文化艺术类、博物馆类物业的建设与运营经验了。

而且由于该标地紧挨着曦城片区，我们似乎可以预见到它将作为曦城片区新的拓展空间。其实，招华曦城很早就有将其6期附近的居住用地归入麾下的意图。不久前，招商华侨城投资有限公司公开表示：在六期周围还有26万平米的居住用地，目前正在跟政府洽谈。拿下来之后就可以扩张整个曦城目前的范围，把它做得更大。后期会对整个曦城的品牌做大力的推广，让公众都去认识它，我们希望把它打造成深圳顶级豪宅区的名片。这就表明其争取标地的决心。

■秉承地王血统，递进式重估

从2003年底尖岗山首次拍地，房地内参www.BANQ.cn就开始关注跟踪服务招商华侨城公司（以下简称“招华”）的曦城项目，今时今日，曦城已进入第6期——曦山谷！近8年的不离不弃，除专业之外、还注入了很多的感情。

2003-12-30，当年的绝拍、尖岗山的首拍，招华击败香港和记黄埔名下的forton investment limited（和达投资有限公司），以5.8亿、楼面地价5440元/平方米告成。

2004-11-26，招华再次击败李嘉诚，以总价16.85亿、楼面价8575元/平米夺得曦城尖岗山a012-0078、a012-0070、a012-0071、a122-0297等4宗别墅及商业用地。两次拍卖、两次击败华人首富李嘉诚，之后就诞生了今天的曦城。

到了2009-9-10，曦城尖岗山第三次拍地，招华最终以5.3亿总价、楼面地价18874.64元/平米、裸地价22649.05元/平米，获得占地23400.54平米，建面28080平米的A122-0332宗地，以楼面价格计，成为当年的深圳地王。

回顾曦城的之前的三次那地历史，可以说，招华每一次都是在群强环伺中绝地反击，经过一番硬碰硬的血腥厮杀，硬生生的虎口夺食以地王的天价把尖岗山的土地多下来，一点一点的打造出曦城的别墅帝国的。曦城从拿地伊始就秉承了地王血统，从第一次拍卖开始，到第二、第三，每次拍卖的地价都逐步走高，呈现出递进式重估的现象。本次招华要A122-0341宗地，再扩曦城帝国版图估计也免不了一番血拼。

■越高者越低，越低者越高

每次拿地都要以地王的天价斩获，当时对于招华的钱袋来说当然算不得什么值得贺喜的事，但对于曦城帝国价值的提升，甚至对其所在片区整体居住品质和整体房价的提升却有莫大的关系。可见，高价不一定就是坏事，甚至反而是天大的好事。因为地价是房价的最大影响要素，因此拍地往往带来的结果是：业主惜售或提价、整体价格水准上升，从而有利于区域房价。

这就是房地内参www.BANQ.Cn一直强调的越高者越低，越低者越高的经济学原理。如果一个投资品的资产价格很低的时候，一定带来负面效率，效率很低。如果一个产品价格够高的时候效率反而高，效率高参与很高，反而更高。所以越高者越低。

在《圣经·新约》的“马太福音”第二十五章中有这么说道：“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”社会学家从中引申出了“马太效应”这一概念，用以描述社会生活领域中普遍存在的两极分化，是指好的愈好，坏的愈坏；多的愈多，少的愈少；强的愈强，弱的愈弱的一种现象，说的就是这个道理。

■递进式重估效应将再续传奇

具体到投资上，经济的逻辑就是强大的越强大，而不是落后的会追上。热点释放非常慢。比如，当热点从中国转到英国一转移就是300年，英国转移到美国一转移就是300年，转移的速度很慢，但是一旦到了这个地方要衰败起来很难。因为财富是一种聚集，而且是高端聚集，不是低端聚集。

所以，招华集团接连数次，如此大手笔以地王天价拿地，扩大曦城帝国版图，其用意一目了然。在深圳土地供应本就紧张的大背景下，各种性质土地，特别是像尖岗山这样紧邻宝安中心区和前海新区，却又坐拥山湖稀缺资源的风水宝地的优先获得权实际上都被招华集团这样的大企业垄断，房地产行业中强者愈强的“马太效应”影响范围也越来越广。

由于拿地价格高，故在打造上，招华更是倾心倾力。因为地价是房价的最大影响要素，拍地，特别是地王之地，往往带来的结果是业主惜售或提价、整体价格水准上升，从而有利于区域房价，这在曦城8年来各期的递进式价格上有着鲜明的体现，在其周边整体的区域房价上也可觅其踪。因此，我们不难预测，在此次拍卖中，如果招商再次斩获新地，也必将是曦城板块再次产生递进式重估效应之日，新的“拿地效益”发酵之时。（ZPJ）