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投资分析
龙华新区“一轴九片”规划简析:七大盘福祉

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-11-02 12:59:10点击15200


导读:
     ■新区转型升级,迫在眉睫
     ■两区一城,“三步走”战略步骤
     ■“一中轴九片区”,提升新区区域地值
     ■“九个重点片区”,利好龙华各大楼盘
       1、两大功能核心区而言,双核驱动,利好七盘
       2、三大转型升级示范区,提升区域地值,受益周边项目
       3、四个战略性新兴产业基地
正文:


■新区转型升级,迫在眉睫

继2007年5月挂牌成立光明新区,2009年6月成立坪山新区后, 2011年12月30日龙华新区也正式载入深圳发展史册,在深圳的区划蓝图上划上重要的一笔。新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。

龙华新区地处深圳市中北部,东临龙岗,西接宝安、南山、光明,南连福田,北至东莞。新区区位优势十分明显,辖区的深圳北站是华南地区建设占地面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽,广深港客运专线和厦深铁路交汇于此,3条地铁线在此换乘。在高铁和地铁的带动下,新区与香港、广州形成“半小时生活圈”,与武汉、厦门形成“4小时生活圈”。

龙华新区的成立,可以视作是对先前设立的光明新区和坪山新区所取得成效的再实践,希望以此进一步拓展城市发展新空间,同时优化调整城市整体布局,从而推进特区一体化新一轮的发展。那么新区的现状是怎样的呢?新区管委会主任王立新在一次纪律教育学习辅导会议上,以《加快转型升级 建设“两区一城”》的专题报告,用以下几组数据直观地描述了。

2011年龙华新区建设用地达到105.9平方公里,占辖区总面积的比例超过60%,超出了全市平均水平,而规划建设用地110平方公里,可供政府开发利用的土地仅4平方公里。同年,龙华新区GDP约1220亿元,两税收入为203亿元,每亿元产生的税收仅为0.17亿元,约为深圳平均水平(0.34亿元)的一半。面对这样的现实处境,转型升级,成为了新区的唯一出路,而且迫在眉睫。

■两区一城,“三步走”战略步骤

被深圳市委市政府赋予极大的期望与重要的角色的龙华新区,推出了“两区一城”建设定位。两区指的是“转型升级典范区和特区一体化示范区”,一城为“现代化国际化中轴新城”。并计划用9到10年的时间,确定采取“三步走”战略步骤,力争实现“一年一变样,三年大变样,九年新跨越”。

按照计划,第一步重在打基础,实施一批花钱少、见效快、与居民日常工作生活息息相关的民生实事,让老百姓切实感受到新区成立之后带来的身边环境的变化。第二步,以“一中轴九片区”为重点。第三步,到2020年,完成定位目标。

其中,“一中轴九片区”将是未来5年内龙华新区规划和建设的重点,其宏伟规划的要点是,以政府投资拉动社会投资。龙华新区将在5年内力争投入2000亿元,进行大手笔、高标准的打造“一个发展中轴、九个功能片区”。

■“一中轴九片区”,提升新区区域地值

“一个发展中轴”,即依托“一路一轨一山一河”打造贯穿南北的中部发展轴。其中,一路是指将梅观高速改为城市快速路;一轨是指地铁四号线延长至观澜,将沿线地区改造成新的都市风景线和商业带;一山是指将大脑壳山建成旅游公园,进行旅游开发;一河是指将观澜河打造成生态休闲文化走廊。

“九个重点片区”具体包括:两大功能核心:北站周边的商务核心区,观澜横坑水库周边的科技核心区。三大转型升级示范区:清湖转型升级示范园,龙华商业中心,大浪时尚创意城。四个战略性新兴产业基地:龙华汽车产业城,观澜战略性新兴产业园,福民低碳产业示范园,观澜文化产业园。

“九个重点片区”总面积为28平方公里,约占据了龙华新区全部可建设用地的1/4,如此大规模大面积的综合规划,立即引发了广泛的社会关注,吸引了各路投资者的目光。同时,龙华新区产业政策“1+4”系列文件的隆重出台,使龙华新区的产业政策导向明晰,各项利好的政策消息,在很大程度上促使了新区地产价值的提升。

■“九个重点片区”,利好龙华各大楼盘

1、两大功能核心区而言,双核驱动,利好七盘

北站周边的商务核心区:将深圳北站周边5平方公里片区,建成龙华中轴新城核心区,布局金融商贸、总部研发、中介服务等现代服务业功能,成为代表深圳新形象的现代化国际化先进城区。受此影响,位于龙华新城新区大道和民宝路交汇处的鸿荣源•熙园山院,以及处于北站周边的商务核心区内的汇龙湾花园、莱蒙•水榭山,在区域地值的改变下,必将得到整体价值的提升。

观澜横坑水库周边的科技核心区:将观澜横坑水库周边3平方公里片区,建成龙华新区科技文化服务中心,布局科研机构、特色学院、文化和公共服务设施等,带动新区北片区发展,与北站周边的商务核心区形成“一南一北,双核驱动”的态势。这对位于观澜街道横坑水库南侧的和黄•懿花园,无疑是个极大的利好。

2、三大转型升级示范区,提升区域地值,受益周边项目

清湖转型升级示范园:将龙华清湖及周边4平方公里片区建成清湖转型升级示范区,布局高端电子信息产业,促进加工制造业转型升级,这对位处于龙华新区大和路和华清大道交汇处的龙华•花半里来说,将是一大利好。

龙华商业中心:将龙华人民路两侧1.5平方公里片区,通过旧改提升商业业态,形成现代商贸聚集的龙华商业中心,打造深圳新商业旺区,这将很大程度上提高莱蒙•水榭春天、合正中央原著,以及梅陇路与民安路交汇处的绿景公馆1866的整体价值。

大浪时尚创意城:将大浪石凹及周边4.6平方公里片区建成大浪时尚创意城,布局高端品牌服装、黄金珠宝、钟表设计展销等时尚产业,成为时尚创意的引领者。产业的升级,必定带动周边区域带来一定的人流、资金流,促使区域整个价值提升。

3、四个战略性新兴产业基地

龙华汽车产业城:依托长安标致雪铁龙汽车项目,将其周边3平方公里片区建成龙华汽车产业城,打造目前国内投资最大的汽车合资项目。汽车产业的发展,必定会为区域内引入大量的高端技术型人才与管理人才,高收入群体的增加,加强了区域消费能力,对居住、生活的环境要求也自然会相应提高。如此一来,距离最近的豪宅项目——和黄·观湖园将成为最大的受益者。

观澜战略性新兴产业园:依托观澜高新技术园区,将周边樟坑径社区2平方公里片区提升建设成观澜战略性新兴产业园,产业园的建立必然会吸引众多新兴企业的入驻,为区域片区带来极大的购买力,这对位处观澜街道环观南路北侧、与观澜高新技术园区隔路相望的招商·观园与周边的招商·澜园将是极大利好。

福民低碳产业示范园:依托大唐宝昌燃气发电项目,将其周边1平方公里片区建成福民低碳产业示范园,产业的转型发展,将会带来区域地值的提升,这对位处观澜大道与环观南路交汇处的美佳华首誉的价值提升,无疑是百利而无一害的。

观澜文化产业园:依托观澜版画基地、观澜湖高尔夫球会、山水田园等,建设观澜文化产业园。片区环境与氛围的改变,必将吸引众多艺术名家、社会名流聚首于此,这对邻近文化产的和黄•观湖园而言,极为利好。(WYD)


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