导读：
     ■THE TOWN乐城实地噪音测量记录：符合人居标准
     ■价值纠误：更应该看到地铁带来的便利
     ■内地应学习港铁，充分挖掘地铁沿线价值
     ■人流越大，房产流通更有保证！
正文：

■THE TOWN乐城实地噪音测量记录：符合人居标准

位于大运新区荷坳路与深惠路交接处的龙岗首席原生态城市综合体——THE TOWN乐城，项目无缝接驳地铁龙岗线荷坳站，开发商规划自建地铁连廊直达项目，出站即可抵达小区。而正是因为如此，有些客户担心，这么靠近地铁和龙岗大道，会带来噪音污染吗？为此，房地内参成员专门于11-13下午来到龙岗线荷坳站及项目现场，对这一问题进行实地测量。

笔者手持CENTER329 噪声测量仪，分别于地铁站内的走廊上、项目入口的路边，项目营销中心前，项目园林、样板楼大厅等不同地方测量。测量显示，地铁走廊上最低值为61分贝（dB），最高值出现在地铁进站时为75.5dB；在项目入口的路边，最低值为69dB，最高值为80dB；在项目营销中心前，则分别为59dB、64dB，在项目园林里，分别为58.5dB、65dB。而在样板楼大厅，即在半开放的室内，测得数据为53dB。

可以看出，进入项目后，分贝值呈现出明显的下降趋势，这是因为THE TOWN乐城在项目与龙岗大道之间，设置了一条约莫7、8米的绿化隔离带，起到阻隔龙岗大道交通噪音的作用；另外在建筑主体与室外道路之间，THE TOWN乐城设置了覆盖整条南北展示面、约15米宽、1500米长、面积约1.95万㎡的园林，可以进一步阻挡噪音。

在现场可以很明显的听到，进入项目后，龙岗大道和龙岗线带来的交通噪音已大为减轻，此时最大的噪音源是建筑工地上施工的声音；而在项目内部，已经完全听不到外界的声音，只有持续不断的工地噪音。照此预测，在未来项目全部打造完毕，项目内部声音分贝值应在40以内。

《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》规定，居住、文教机关为主的区域以及乡村居住环境的噪声标准值，白天等效噪声值为55dB，夜间为45dB；商业、工业混杂区的等效噪声值为60dB，夜间为50dB；城市中交通干线两侧，白天噪声的等效噪声值为70dB，夜间不超过55dB。而THE TOWN乐城据预测的噪声值在40以内，是符合居住标准的。

■价值纠误：更应该看到地铁带来的便利

因项目与龙岗大道间设置有多达两重绿化带，故项目未来主要的噪音源在地铁龙岗线，这也正是部分客户所担心的地方音，但噪音已被控制在可承受范围内。事实上，我们更应该看到地铁给人们带来生活、工作上的便利，而地铁的开通对于沿线物业的芇作用也是显而易见的。

相关资料显示，2004年武汉轻轨1号线开通，年内沿线房价涨幅最高达140%；2007年北京轻轨5号线开通，推动沿线物业平均升值40%以上；上海莘庄的楼盘，在地铁开通后房价的涨幅超过了50%；沿线房价同比上涨126%；而在深圳，地铁沿线房租平均上涨1-2成，沿线物业房价三年翻两番……

而其实，内地包括深圳在内，对于地铁真正作用的认识、对地铁沿线的开发是不到位的。在这方面，全球唯一盈利的香港地铁可以成为内地的老师。香港地铁采取的就是地铁建设与沿线物业开发相捆绑、以副业补充主业的模式，即在在车站上盖及周边开发住宅和商业物业。

■内地应学习港铁，充分挖掘地铁沿线价值

港铁代政府履行“招标代理人”的角色，即对自有地皮规划卖地条款，公开市场招标令发展商与港铁合作开发，卖点则是地铁直通小区。港铁旗下土地储备充足，被称为政府以外的第二大“地主”，一直是香港商品房供应的“生力军”，仅在2012年，港铁的物业目标是提供1.05万套住宅，而香港地产商全年计划供应的总额才2.98万套，占比达35.23%！

港铁的物业发展以住宅为主，但若有商场或写字楼配套，港铁会采取持有的策略，这些投资性商业物业每年可提供非现金的重估盈利。港铁物业开发贡献的盈利比例通常可达30%或以上。在2009年，物业发展利润为35.5亿港币，2010年为40.3亿港币，2011年则为49亿港币。

通过以上数据和分析，不难看出港铁在地铁沿线开发物业模式的成熟，这是内地城市应当学习的地方。地铁具有运量大、速度快、无污染的优势，应当充分挖掘其价值为城市所用。地铁带来便捷交通，带来大量的客流及人流，而这正是沿线物业价值兑现的利好所在。

■人流越大，房产流通更有保证！

众所周知，商品的根本属性在于是用于交换的劳动产品，可见其注重流通性。房产也属于商品。但房产的奇特之处在于，既属于商品，又属于不动产（即不能流动的产品）。不动产不能移动，但不妨碍房产的流通。房产的流通并不是靠房产本身的流动来实现，而是通过产权的转移、人的流动来实现的。

其中在销售的阶段，人的流动是实现房产流通的根本。人流越大越便利，有助于区域形成密集商务，房产实现流通才更有保障。因而，无缝接驳地铁龙岗线荷坳站、真正地铁上盖物业、地铁口物业的THE TOWN乐城，是不是该从交通便利的价值点，重新对其予以评估呢？

从项目前往罗湖老街仅15个站、半小时车程，前往福田20个站，全城一小时即可贯通三个城区之间。对比区域其他项目，可称是近距离搭乘地铁，而THE TOWN乐城却实现了零距离搭乘地铁。目前，THE TOWN乐城已于10日开放33㎡、51㎡、78㎡、89㎡、164㎡精装样板间，预计将在本月底开盘。（WH）

在样板楼大厅测得数据为53dB

地铁走廊上最低值为61dB

地铁走廊上最高值为75.5dB

项目入口的路边最低值为69dB

项目入口的路边最高值为80dB

在项目营销中心前，最低值为59dB

 在项目园林里，最低值为58.5dB

在项目园林里，最高值为65dB

1100㎡无边际景观泳池

 在项目营销中心前，最高值为64dB