导读：
     ■中心区以逐渐饱和，往北拓迫不及待
     ■最佳选择：中心北区
     ■中心北区写字楼需求144 万平米：最后剩地，供不应求
     ■提前酝酿的最好机遇：首个商务综合体、卓越城
正文：

■中心区以逐渐饱和，往北拓迫不及待

中心区对一个城市来说起到的不仅仅是象征性作用，更重要的是它是具有着内生动力的发展核心，那么如何让这样的发展核心拥有取之不竭的动力？就福田所在的深圳中心区而言，作为整座城市的行政文化中心，不可否认，这里为城市发展、经济聚集带来了众多凝聚力。

然而，随着深圳城市的不断扩张，多组团式、多区域中心发展的趋势，深圳中心区当前也遇到了逐渐趋于饱和的发展瓶颈。从世界级城市的中心区发展势头来看，从零售业到商业商务集中带，再到如今一中心商务为主的中心区，如今深圳中心区已进入了第三代发展阶段。未来深圳中心区将如何更好发展？

从发展趋势来看，中心区未来应不再局限于中央商务的功能，而是兼具中央商务、高端商业、文化休闲、娱乐旅游等多重功能。而深圳作为一个千万级人口的都市，最大中心区商务占地面积名义是4平方公里，实际上目前还不到1平方公里，福田中心区显然已经不能满足这个功能。如此，逐渐饱和的深圳中心区要想继续保持中心区发展势头，在原有中心区基础上，沿着轴线往外拓，将是迫切需求。

■最佳选择：中心北区

就位置而言，原本仅把莲花山作为生态背景的深圳中心区，继续向北延展，通过一体化、中轴线发展的概念，从当前纯商业、商务概念的中心区，升级为更加注重体验和休闲的中心北区（也就是目前的梅林片区），无疑是最佳选择。

梅林成为深圳中心区向北扩张的补充，单是地理位置、交通优势上就占据了极大优势。随着地铁4号线和规划将建的地铁9号线在梅林交汇，2站即可到达福田中心区，一次换乘即可实现25-30分钟之内到达华侨城、罗湖、华强北等深圳其他区域中心。

可以说，以梅林的地段、交通、区位以及规划发展趋势，这里都潜在着最容易爆发的价值。根据梅林片区规划，这里定位为北中轴上重要城市节点，居住功能主导，包括商业、商务办公、文化、高科技研发和创意产业的城市综合区。事实上，以梅林目前所潜在的土地空间来看，这里将是深圳写字楼供小于求的最后剩地。

■中心北区写字楼需求144 万平米：最后剩地，供不应求

梅林片区规划人口21万人，片区人口密度为2.77万人/平方公里，及每1万㎡上可居住人口为277人，人均占地面积为36.20。从数值来看，这是较为热闹的城市人口居住密度。然而按照世界银行人均18 平米商办要求，梅林的写字楼供应远远跟不上。

梅林所在的中心北区，规划21万人口，单是预计就地就业的就有8 万人，由此可以计算到，这里的写字楼需求面积将高达144 万平米。诺大的梅林，竟然在卓越城之前没有高档写字楼，缺口巨大，这就是机会！

作为梅林目前首个大型综合体的开发商，卓越集团考虑到所处区位优势及便利的交通条件，也考虑到片区中有庞大的低生活成本的供应，能够满足企业主对于员工的关怀和照顾。为此，总体量40万平米商务综合体的卓越城——中心北区首个商务综合体崛起而起。

■提前酝酿的最好机遇：首个商务综合体、卓越城

规划为南北区的卓越城，南区规划为2栋近200米高的超高层超甲级写字楼，未来将成为北中轴的地标物业，改写区域的商务地位；规划有20万㎡大型集中商业，这将填补中心北区高端综合性体验式商业空白，彻底改变中心区只有白天没有黑夜的窘境，为区域工作、生活职业人士们打造一个既适合工作也适合生活的空间。

总建面超10万平米的项目北区将打造成总部办公基地，引领深圳商务舒适空间。其由英国VX3建筑师事务所Larry K Oltmanns担纲设计，风车型规划4栋100米高的总部办公空间，独创单栋8大总部基地，每个总部300平方米独立大堂，每个总部面积3200平方米，并享有深圳商务罕见的超高赠送率，这将成为深圳全市独创性、唯一性的总部办公基地。

而在梅林中心北区崛起之前，在卓越城之前还没真正出现过一个顶级写字楼项目。卓越城作为深圳中心北区首个商务综合体项目，尽管体量不小达40万平米，然而以目前片区办公需求量来看，即使全部放量也不过占其不到三成，更何况卓越城对外销售仅729套，极为稀缺。预期未来这种供不应求的情况还将更加凸显，而在卓越城即将进入市场之际，抢先入手已是不少投资人士在提前酝酿的了。(CWE)

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