导读：
      ■房产是不稳定环境下保值增值和固化收益的首选
      ■90多万亿货币洪流下的想象空间
      ■三一迁京与中心城市空间争夺战
      ■租房的人少了，但房子还是不够租
      ■中心城市房租上涨期将不可逆转
      ■城市稀缺顶级豪宅更具升值潜力
正文：

■房产是不稳定环境下保值增值和固化收益的首选

现在经济形式不好，工厂倒闭、失业率上升、出口不景气、抵押贷款利率持续升高和经济增速放缓，从大的方面来说，全球及中国经济形势疲软，房地产必然受到影响。但是，在中国政府近几年来密集的几十道金牌的调控下，房价还是如脱了缰的野马一样狂奔不止。

特别是以华侨城片区为代表的深圳顶级城市豪宅价格更加坚挺，上涨势头更猛，比如波托菲诺纯水岸1期到9期，其同质产品房价一路看涨，以纯水岸1期与9期的均价来算，10年间，涨了接近6倍，最近的上涨势头依然强劲，很多人对这种形象如雾里看花。笔者认为，世间万事万物，即使纷繁复杂如楼市者，也还是有规律可循的，对于目前楼市的“怪现状”我们可以试着从四个方面来分析。

第一，当前的这种情况就如同一个大水库，连续不断地下了10年的雨，现在突然停雨了，但是因为有大片的集水区，所以水库的水位还是在上涨。目前的经济形式虽然变坏了，但是大家，特别是富人的钱还在。股市太不稳定，只好投资在相对稳定的房地产上。

股价走势和经济走势的乖离率还是很大的，股票的波幅要大于经济波幅，这种乖离和波幅就是股票的风险所在，相比楼市、黄金市场，中国股市里常常是哀嚎遍野。相比之下，房产确实是很好的长线投资工具，只要国家昌盛，百姓富强，房产总体上必然是螺旋上升，并一定是跑赢CPI和经济增速的，所以房产一定是保值增值和固化收益的首选。

■90多万亿货币洪流下的想象空间

第二，人民币发行超量，通货膨胀严重。最近，中国货币加速扩张趋势再起。在今年M2增速开始稳定在13%之际，伴随着稳增长的需求，货币政策正在开始走向新一轮宽松。降准、降息都已经做了，新增贷款也开始超出预期。若下半年“宽货币、宽信贷”格局得以维持，那么M2同比增速势必会再度升至17%以上。

在90多万亿的高基数之上，还维持如此快的增长速度，货币想不快速贬值都很难。在中国你必须学会在通货膨胀中生存，与资产泡沫共同成长。“涨吧涨吧，有本事涨到10万/平”，通货膨胀，让这种泄愤的话成为现实。通胀让以全款买房为目标的郁闷无比，也让提前还贷的懊恼不已。不考虑通胀计算租售比，已经成为笑柄。

离政府权力越近的行业或企业，其上涨时间越早及上涨幅度就越大；而离政府的权力越远的行业或企业，其上涨时间越晚及上涨幅度越小。我们可以看到，中国这一轮通货膨胀最早是由房地产市场开始，国内房地产价格不仅上涨时间早，而且上涨幅度大。如果政府要让货币流动正常化，结果是什么？我们的货币流通总量要膨胀20%，就是货币总量还要膨胀20%。

货币总量膨胀20%之后首先给到富人，富人给到房地产。如果政府让货币的流通正常化，我们就不算考虑印钞票的因素，但这点因素要扩大20%。本来是100万亿，如果货币周转正常以后就是120万亿，现在一年新房的交易加二手房的交易全年才不到10万亿，在这么大的货币量下全国一年的房产加以总值竟然才9万亿，也就是说我们连货币增量的零头都吃不掉，所以在这种情况下给房价上涨留下了很多想象的空间。

■三一迁京与中心城市空间争夺战

第三，频发惊论的梁稳根，前两天突宣布三一总部和各事业部迁往北京，长沙仅留泵送事业部，两月内搬完。我们姑且抛开长沙地方敲诈，三一攀高自保；受以建筑为基的重工业务受开工不景影响，转型海洋钻井设备，而油企都在北京等个体性因素不谈，三一的迁京印证了我们一直强调的勿轻易看空一线城市楼市的观点。房地产业是城市化生意，而城市化高度集中在一线城市。

在城市化的进程中，中心城市的房价不可能大幅度下跌，尽管很多人对这个观点有很多不同的看法，但是至少过去五年十年证明了中心城市的房价是不可能下跌的，因为农民都想进城。只要在北京坐过地铁的人，当你脚没地方伸的时候你就知道，城市最稀缺的是什么，是空间，是所有人在这儿找的一个立足之地。

而人们在争夺这个空间的过程中，制度的选择只有三个，一个是暴力减少人口，一个是权力限制人口，一个是货币价高者得，所以在制度选择当中，我们一定会接受用货币选择更为文明，更为公平。但是合理的制度选择，在分配稀缺资源的背景下，必然带来不合理的高房价，这就是经济道理。那么政策跟经济趋势对着干，长期而言必然失败。

目前，中国正处于一个升级的转型期，城市化刚刚过半，在向80%的中级的城市化率挺进的过程当中。也就是说城市化还有30%的提升空间，像深圳这样的城市规模要到3千万，现在是1.5千万，在现有总人口的基础上翻一倍，对于空间争夺的烈度会加强。在这种情况下，我们可以简单地认为深圳目前的房价应该像日本80年代初期一样还有一倍的空间，当然，前提必须是这个上升空间有赖于我们的社会发展不要出现突发的系统性情况。

■租房的人少了，但房子还是不够租

第四，中国经济转型升级，原来工厂打工仔、打工妹工资低，从500、800到1000、1500，利润都给工厂主了。而服务业发展起来后，工资更高，连保姆的工资都很高，服务业工资上涨抬升了房子租金。工厂业工资低，人们喜欢合租；服务业工资高后，人们要求单租。因为到了服务业经济以后，当人均GDP突破5000美元以后，我们的精神需求、文化需求就开始放大。

最近跟一个房东聊天，他说非常奇怪，租房的人少了，但是房子还是不够租。什么原因呢？因为原来是唯物主义，我还很穷的时候可以四个人住一间房，我可以两人合租一间房。现在我不干了，我注重很多唯心主义的需求，我也有自己的空间，我要有隐私，我要自己打扮自己的房间，我这个时候要住一间房。好了，原来4个人住一间房，现在1个人住一间房，他为什么突然间要一个人住一间房呢？

他的收入到了一定水平之后，他提出了这样的要求。按道理来讲，你把自己当一只猪，那4个人一间房很舒服。但人就不一样，我要有自己的独立空间，所以他有唯心需求，在房地产也是这样，他的一些唯心需求就出来了。出来以后，因为你更注重一些唯心的需求，那么对空间的占有要比原来多得多。

■中心城市房租上涨期将不可逆转

原来一家人三房两厅够了，现在一看这个新的产品很不错，我四房两厅，乃至于还带一个保姆房，还要逐步分开入户，这种需求都会起来。所以从这个意义上来讲，进入服务业经济以后，这种精神需求、唯心的需求也在放大。而这个放大表现在租房的市场上，我们的租赁需求，人数在减少，但需求在放大了。所以，租房子的人少了，但是房子却还不够租，需求还在放大。深圳的农民房近两年涨了一倍多。

所以,当中国从集合式的经济过渡到服务经济以后，过渡到自由经济以后，我们老百姓的收入上涨，但有相当一部分人还是要靠租赁来解决他的居住问题。中国一线城市的房租其实已经进入了为期一个年代，它的跨度不会少于一个年代，也就是10年不可逆转的一个上涨的过程。上涨的过程就是需求放大，在一个点上会放大，这个点的供应已经固化了。

同时他的腰包里的钱又开始放大，这时候供应方谈判议价的权力就比它高，比它高了以后，在要租金的时候他要的高。所以这时候整个中国一线城市，乃至于二线的中心城市，都进入到一个为期不少于一个年代的房租的上涨期，而且不可逆转。如果出现逆转，只有一种可能性就是发生经济的非常系统性的问题，也就是经济的系统性问题出现了，那这个时候有可能会中断这个过程，否则这个过程很难中断。

■城市稀缺顶级豪宅更具升值潜力

这种背景下，与普通地产物业相比，豪宅作为时代发展的产物，其市场的变迁一直紧跟着时代的进步，在这个资源为上的时代，上流阶层要占据城市的珍惜资源，城市豪宅也就成了最理想的载体，必然是富豪们置业与投资的首选。俗话说“有钱不如有资产”，对于高端置业者来说，豪宅不仅仅用来居住和作为身份象征，更是一种理想的资产保值增值的手段。

以波托菲诺为代表的华侨城片城市顶级豪宅把稀缺的自然资源、人文资源、民生资源，核心之核的区位优势完满无缺的融为一体，在土地稀缺的深圳，华侨城片区豪宅，如纯水岸、天鹅堡后续高层、燕晗山居、香山里……有着无可替代、无可模仿的先天优势和无可复制的后天价值，其巨大的升值潜力是可以想见的，是富豪阶层在不太稳定的经济环境下，使其财富保值增值和固化收益的首选。（ZPJ）1.5

纯水岸

香山里

燕晗山居