导读：
      ■深圳年内首宗配公建地块今天上午竞拍
      ■中海总分93.71，10982.97元/平米竞得
      ■为什么会是中海？
      ■为什么华侨城不来？
      ■为什么楼面地价才10982.97元/平米？
      ■地块出让的要求之高、条件之苛刻
      ■曦城板块更加纯熟，片区豪宅成行成市
正文：

■深圳首宗配公建地块11-28上午十点开标

11月28日早上九点半，主席台上随着竞标会主持人的一声令下，备受业内瞩目的宝安尖岗山A122-0341宗地土地使用权及深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目建设运营管理权，在深圳房产交易中心开始竞标。

这是深圳近年来少见的低密度豪宅用地，也是深圳近年少有的重量级的土地公开招标。本次竞标虽然没有设置底价，但是投标人报价不得低于10亿元，否则其投标资格失效。现场可见，各参标单位的有权代表很早就提前来到了交易大厅，大家虽然都谈笑风生，但仍然掩饰不住内心的激动与紧张。

■中海总分93.71、20亿元中标，楼面地价10982.97元/平

九点四十分，在主持人宣读招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关规定之后，各招标单位按照规定将指定标书送到主席台，截止到上午十点，共接受到的标书有四份，天健、中海、佳兆业、万科与招商联盟共4家单位递交标书参与竞标。各竞标单位厚厚的标书，精美的封面无声地诉说这各单位对此次竞标的重视和竞争的激烈。

本次竞标分为两轮，技术标和商务标。评定技术标，占比20%；商务标，占比80%。

第一轮技术竞标，经过规划类专家、艺术类专家和发改委专家对对更竞标单位递交的标书进行仔细的研究评定之后，最终得出技术标得分：万科：16.93分、中海：13.71分、天健：12.29分、佳兆业：13.39分。

第二轮的商务标各竞标单位的报价分别是：中海：20亿元、万科：15亿5千万、天健：10亿两千万、佳兆业：16亿三千八百万。

最终中海总分93.71，正式宣布竞得；楼面地价：10982.97元/平米。

■为什么会是中海？

因为中海地产在全国开发规模变化不大，华南区依然是其重点，但是在深圳的土地储备严重不够，因此急需补充其土地库，这是应该中海此次拿地的最直接动因。

俗话说，“没有金刚钻，不揽瓷器活”，今天参加竞拍的房企都是深圳的地产大鳄，哪一个都不是省油的灯。中海来竞标并最终胜出，更深层的原因来自于中海对自身经验与能力的自信。香蜜湖1号的历史就证明了中海地产用超前的眼光，证明了当年拿下 “九万三” 地块（因其占地面积为93544m2，俗称为“九万三”）的正确性。

被众多传媒和业内人士称之为“深圳中心区最后一块豪宅用地”的香蜜湖“九万三”地块，2004年4月，中海地产联手香港信和置业，振臂一举，“九万三”地块就以9.5亿的价格属于了中海地产，这是深圳市第一次楼面地价超出平均楼价，从而成为地产界和传媒界的焦点，并声明远扬，成为一种标志事件，多年来关于土地和价格关系的大事件，“九万三”都榜上有名。

“九万三”之后，关于楼市价格的争论不休不止，虽然遭受多方质疑，中海通过专业实力和创新思维，使香蜜湖做到了三万多的天价，创造了当时的楼市奇迹。从这个楼盘改名为香蜜湖1号，从拿到地到2005年7月第一次对媒体开放，中海地产都成功地占据了媒体的视线。

而最后，中海香蜜湖1号延续这种因地价和位置造就的高端，将产品打造成了中海最高端的产品系列。“九万三”附近楼盘也即刻应声大幅涨价，涨价幅度几乎翻倍。因此，中海此次力挫群雄、火中取栗，是基于其辉煌历史和成功经验，其有信心在尖岗山地块做出第二个香蜜湖一号的雄心壮志。

另外，中海在深圳已经有过商品房与公共建筑捆绑式开发的先例，在这方面已经是轻车熟路，经验丰富，这应该也是其中标的重要原因。而且近年来，中海地产在内地做了很多的统筹项目，这说明中海预判统筹项目将是中国未来地产开发的一个趋势，此次拿地也可以看作中海在深圳做统筹项目的一个热身。

■为什么华侨城不来？

作为与招商联合打造曦城多年的地产大鳄，华侨城此次未来参排让很多人疑惑不解。其实华侨城早就有了新的布局，不来自然有不来的道理。根据最新消息，宝安区将在大铲湾港区建设面积达10平方公里的临海商业区，并在宝安中心区海岸线拿出18万平方米储备用地打造都市低密度商业项目。宝安全区剩余可供土地约为27平方公里，可见此次宝安区的魄力之大。
 
宝安区已经和华侨城集团专门禁行了多次会谈，华侨城集团表示希望在宝安参与成片开发项目，表达了希望参与宝安中心区及前海片区更多建设项目的愿望。而据我司@房地内参了解，18万平方米都市低密度商业项目已经于华侨城达成合作框架，拟建成“升级版欢乐海岸”。

而宝安大铲湾港区10平方公里临海商业区的建设，也可能与华侨城集团有深度合作。如此一来，18万平方米“升级版欢乐海岸”、大铲湾港区10平方公里临海商业区的建设，将成为华侨城集团继曦城、宝中酒店后，在宝安的第三个项目。

而如果10平方公里临海商业区的成片开发归属华侨城，则是华侨城集团继南山华侨城、东部华侨城、曦城、欢乐海岸之后的第5个成片开发项目。因此，华侨城已经有了更好的获得途径和商业模式，所以此次竞拍没有来与各大同行血拼也就在情理之中了。

■为什么楼面地价才10982.97元/平米？

这次中海以20亿元中标，楼面价为10983元每平，该价格比09年地王尖岗山第三次拍卖的楼面价18875元每平还要低，很多人惊呼这次中海要赚死了。其实，这只是单纯地从土地成本折算出来的楼面价，而忽略了两馆建设和运营的巨额支出。

根据招标公告，两馆的拟建总面积为88184平方米，以16000元/平米的建造成本计算，光是两馆的建设费用就高达14.1亿元。另外，还要自中标之日起15个工作日内，上交3亿元作为两馆运营专用资金。在二十年运营期内，中标人还应将每年不少于3500万元人民币或总额不少于7亿元人民币的资金汇入两馆发展资金账户，以满足两馆运营管理需求。

因此，20亿中标总额+14.1亿元两馆的建设费用+3亿两馆运营资金+7亿两馆发展资金，中标人至少要出资44.1亿元，这样，折合182100平方米总建筑面积，实际楼面价应该为2.42万元/平。

■曦城板块更加纯熟，片区豪宅成行成市

与以往土地拍卖不同的是，此次招拍对房企的综合运营能力要求极高，即不懂艺术与规划展馆类建设与运营的房企不能参拍，这对参拍房企的综合运营能力、经济实力、企业文化等都提出了极高的要求，设置了极为苛刻的准入门槛。这表明政府对包括目前包括曦城在内的尖岗山片区定位要求非常高端，对片区的远期发展给予了厚望。

而且此次招拍的尖岗山地块位于前海后方，直接受前海深港合作区辐射，未来地域价值升级，将率先受益，位于深圳机场、福田CBD的中心点上，东抵达福田CBD、西至机场只需10-25分钟，至香港机场也只需半小时，是最适中的人居出行半径，对于事业版图很大、视野很宽的商务人士，提供最有利条件。因此，我们不可否认这次政府出让土地的行为与前海新区的整体规划存在着一定的因果联系，有着为前海新区打造出一个优质高端的后方人居环境的政策考量。

此次竞标使得中海得以进入宝安尖岗山，为尖岗山注入了新鲜的血液和新的发展动力，也使在此经营多年的曦城豪宅片区更加成行成市，而准入门槛的提高也将进一步提升片区的艺术文化品质和高端定位，在中海与招华的大象聚首效应下，曦城板块的人居环境更加纯熟，其价值和品质也必将得到更进一步的提升。（ZPJ）

尖岗山宗地

两馆宗地

竞标现场