导读：
      ■合理房价本身是一个伪命题
      ■城市化空间是用金钱堆出来的绝对稀缺资源
      ■三级住宅体系使豪宅价势大，领涨抗跌
      ■深圳豪宅价值被严重低估，十五峯3#楼潜力大
正文：

■合理房价本身是一个伪命题

在号称史上最严厉的调控下，深圳楼市依然前行，数据显示，2012年上半年，深圳六大片区在售129家(包含高层及别墅)，2012年成交均价整体上涨10.18%,除龙岗 (下降-13.89%)外其余片区均呈现不同程度的上涨。其中宝安 、南山 涨幅较大，分别上涨36.48%、34.15%。

其它城市也不落后，据统计，北京二环内的商品房两年间上涨51%，三四环间的房价上涨31%，也许统计数字不够客观，但在调控政策实施的两年间，北京房价持续上涨是不争的事实。再看上海，近期黄浦江边成交了一套每平米单价超过21万元的江景豪宅。而在深圳更出现了像十五峯这样，既有稀缺自然资源也有创新情趣空间的顶级城市中心豪宅。人们不禁要问：这房价涨到多高才算合理呢？

其实，合理房价本身是一个伪命题，在市场决定价格的楼市中，买卖即成交，存在即合理！只有不承认市场定价的人才会提出房价是否合理的质疑。国内的中心城市，特别是像深圳、北京、上海这样的一线城市，正确的问题是如何建立合理的住宅体系，而住宅体系是否合理的标准是有效分配稀缺的城市化空间。

■城市化空间是用金钱堆出来的绝对稀缺资源

城市化空间是现代都市的稀缺资源，因为城市化空间的有限性或稀缺性，城市就出现了一种溢价——空间的依附性溢价。任何有形资产，无论其真实成本如何，都会由于占有空间而增加空间的溢价，溢价率的高低主要取决于水土资源，财富效应和人口集聚。过去人们常说：一方水土一方人；现在还应加上一句：人流钱流逐水流。特别是在中国，由于多数城市严重缺水，城市化空间的溢价率远高于其它国家。

早期城市几乎无一例外都是择水而居，人口的集聚必然导致水资源不足，于是就需要引水而居，进而造水而居。择水到引水必然出现空间的稀缺性，从引水到造水，空间就从相对稀缺升级为绝对稀缺。这时，对于十五峯3#楼这样的顶级中心城市豪宅来说，寸土寸金就不再是一个形容词，而是投寸金得寸土。城市化空间从此不再是天赋资源，而是用金钱堆出来的绝对稀缺资源。

在城市化空间成为稀缺资源之时，合理分配空间就成为城市经营者的首要责任，这才是人们期望的“安居乐业”。人们总在片面地理解“安居”，甚至有些经济学家也装傻唱高调，空谈所谓居者有其屋是“天赋人权”。实际上，城市大街小巷随处可见的“租售”二字就是在提示人们：合理的住宅体系应以“租”为主，以买为辅。中心城市，特别是金融中心城市将形成三级住宅体系：50%以上为租赁房产，30%～40%为普通商品房，10%左右为高端豪宅。

■三级住宅体系使豪宅价势大，领涨抗跌

因为人口的流动性对于中心城市，就像血液循环对于人体一样重要，是中心城市保持竞争力的关键因素，而能够让多数人拥有私宅的地方是人口流动性较低的农村乡镇和宜居城市。三级住宅体系的财富效应在于两个流动性，其一是低收入群体的流动性，人多钱少；其二是高端群体的流动性，钱多人少。穷人带着梦想进入城市寻找机会，让梦想化虚为实，富人带着资金进入城市寻找人才，让金钱见证奇迹。

所以，三级住宅体系几乎必然导致豪宅价格高高在上，领涨抗跌。政府也会用豪宅的高税费投资建设公租房，让更多有梦想的年轻人进入城市，这就是现代城市经营中流行的“豪宅补公租”模式。新加坡则是把公租房和保障房融为一体，可租可买，限价限量，基本实现了居者有其屋。

中心城市的商品房市场有两个可比的价格，其一是均价，其二是天价，人口的流动性越强，城市的财富效应越强，均价和天价之间的差距就越大。据不完全统计，金融中心城市的均价/天价比率差别很大，差价最低的如伦敦是3～4倍，差价最高的如香港为10～11倍。

若按中间比率计算，在北京，四环内的均价达到每平方米4万～5万元时，北京就会出现20万～25万元的天价豪宅。在上海，中环线内的住宅均价达到5万～6万元时，上海就会出现30万元以上的天价豪宅。

目前深圳的城市豪宅价值与其经济实力严重不符，其价格被严重低估，这种情况势必在三年内得到改观。可以预见，深圳的高层豪宅在三年的时间内必将突破十万大关。这对于十五峯3#楼这样在深圳乃至全国来说都不可多得的城市豪宅，现在要做的就是以时间换空间，坐等升值的财富游戏。

■深圳豪宅价值被严重低估，十五峯3#楼潜力大

位于塘朗山下的城市顶级豪宅十五峯是深圳唯一位于森林山门以内的项目，既在城市中央，又拥有稀缺自然资源和景观优势。产品除在设计规划、打造理念上的空前创新外，其对人性深层次的探究，对心灵与精神的感知照顾，以及深度挖掘购房根本、自我回归等精神领域的思考，让人大开眼界，为之赞叹。

十五峯的园林为深圳首创的下沉式峡谷、立体式园林设计，其中二期园林面积为8308.84㎡。顺应原有山体坡向、走势，引入“景观峡谷”下沉步行系统，在改造现状地形的同时又平衡地恢复等高线，营造经济节能环保的地下停车库，再进行绿化处理、形成丰富的景观台地。以保留原始的山地韵味，体现尊重自然的设计理念。

十五峯Ⅱ期3号楼推出的72套单位，面积为89-255㎡，分别有8种户型。十五峯在户型设计上非常注重生活功能空间的独立与融合，采用2+2双套间模式的设计，每户都精心设计，达到良好的通风，并且每户10多平米，最高达32.51平米的阳台空间，保证了良好的景观视野，创造一种环保、健康的居住模式。

在中心城市投寸金得寸土，城市化空间成为用金钱堆出来的绝对稀缺资源的背景下，城市空间，特别是城市豪宅的依附性溢价不断增加，像十五峯3#楼这样集时间、空间、自我于一身的综合载体型城市中心顶级豪宅，如果在未来两到三年内突破十万大关并不会让人感到多么意外。

据悉，12月2日，十五峯峯鼎之作3号楼王栋VIP认筹正式启动。当天客户蜂拥而至，然而十五峯几乎没做事先的宣传，极其低调。想必是因为3号楼最靠近山，拥有最为丰富的自然资源和最为绝佳的景色，而且仅72套，皇帝的女儿不愁嫁，很有些惜售的意思。（ZPJ）

十五峯· 情趣空间