导读：
         ■调控阶段论，大房企激流勇进
         ■大小房企业绩分化明显，大房企集中度提高
         ■银行贷款偏向大鳄；贷款受限小房企玩不起
         ■小房企卖项目抬高房价，政府卖地条件苛刻拉高地价
         ■调控实质是杀小济大，垄断同谋更大利润
正文：

■调控阶段论，大房企激流勇进

2008年，调控政策没有现在这么严峻，当时房产投资客纷纷减价出货，房企反应次之。2011年，限购限贷限价政策之严峻，可谓是史无前例，已经是严厉得不能再严厉。2012年很快就要过去了，对于此次史上最严厉的调控，@房地内参 认为，楼市调控实质是杀小济大，更倾向于大房企的发展。

早在2012年初时候，房地内参就提出了楼市调控出现的三阶段论。第一阶段、调控初期，房价没太大变化、交易量也还可以；持续将近1年时间后，甚至会对限购有放松的期待；第二阶段：房价出现调整分化，有些房子降得比较快，有些房子不降反涨，尤其是品牌房企楼盘或位于城市中心的豪宅。

第三阶段就是我们需要重点分析的了。大家有没发现，由于持续不放松的严厉调控，持续了接近两年后，一些明显的变化就逐步出现了。一些非主营房地产的中小企业逐渐撤出楼市，而主流的大型房企反而激流勇进，频频传来关于并购、销售、拿地等好消息。这也是以下我们要说的重点。

■大小房企业绩分化明显，大房企集中度提高

年初判断，如今已成为现实。多家品牌大房企最新披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。比如万科前十月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额突破千亿元，达1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量，预计万科今年销售额有望超过去年。

这并非是个案，再如中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，同比增长28.9％，提前完成全年1000亿港元的销售目标。保利前十月也实现签约销售金额833.29亿元，同比增长32.91％，超额完成年初制定的800亿元销售目标。招商地产前9个月实现签约销售额247.08亿元，也实现全年210亿元的销售目标。

然而，大型品牌房企销售业绩节节飙升的同时，不少中小房企却履步维艰，大房企与中小企业之间明显的业绩分化。一些原本主业不是房地产的企业，逐步推出了这行；而中小房企由于土地储备有限、项目有限、资金短缺，压力愈加明显，甚至把项目卖给大房企，退出这个城市或这一行。于是，无论是销售业绩还是项目开发，都集中在大房企的身上。

■银行贷款偏向大鳄；贷款受限小房企玩不起，

由于国家政策对住宅调控的不放松，限贷政策持续，这就促使放贷机构，如银行、信托单位的风险意识更强。为保证回款，银行机构更倾向于大房企，即使是小房企不断地向他们提出贷款申请，最终也会被银行用各种理由不放水，从而使得这些小房企资金情况越来越严重，没有足够的开发贷款、按揭贷款额受限，小房企也玩不起，到了最后只能放弃。

这些实力特别小的房企，会首先到危险边缘，而万科、中海、招商这些房企并不危险，因为他们的量支撑很大、余地很大；而小房企的余地小，容易会出现一种心态，我不干了。小型、微型企业不干的方法有很多种，最快捷的就是尽快把房子卖掉，但这个不划算，因为没有足够的客户资源与营销动员能力，但大型房企可以，小型企业不行。既然不干了，如果还不尽快卖掉整个项目的话，还要养人，财务成本也高。

而原本只是中小房企开发的项目，由于大型房企低价接手后，会通过市场合理价格出售，且销售速度还很快。譬如深圳万科红一二期，原本只是名不见经传的海轩投资发展有限公司旗下物业，而后经万科股权收购后，经包装，不但卖得快，且价格还不低。

■小房企卖项目抬高房价，政府卖地条件苛刻拉高地价

不少小房企通过转卖项目给大型房企，不但减少了调控阶段市场上的低价盘，反而使得房价升价。调控的持续严厉不放松，而中小房企的撤出，实际上已是退出房地产住宅的开发，这不但使得调控时期城市房价有所上涨，同时也有利于大房企的集中开发。而目前楼市整体价格继续微涨已经成为定论。

不止如此，原本通过卖地增加财政收入的政府，由于房地产调控，收入锐减。调控之前，政府可以通过拍卖小块地块，吸引大多数类型的房企拍卖；而随着调控的深入，政府更倾向于大宗用地的出让，并制定一些苛刻的卖地条件，这就一定程度上排挤了小房企，利于大房企的进入，促使地价上涨。譬如11月28日深圳出让的尖岗山地块，建面超18万平米，且附带了苛刻的场馆运营经验，苗头指向了华侨城、招商、中海这些全国性大房企。

再者，在所谓的国家认为房地产调控收到初步成效阶段，受其影响，土地价格上涨幅度还是下降，而持续的房地产调控使地方政府相关财政收入缩水。为此，地方政府会通过多种渠道去弥补这差距。旧改拆迁补偿也是其中之一。由于旧改工程庞大，拆迁补偿金高，相对上更倾向于大房企的介入，这可以更大程度保证旧改项目的顺利进行，拆迁补偿金的顺利发放。

■调控实质是杀小济大，垄断同谋更大利润

房产不同快速消费品低价，可亏本清货，快速消费品清货后，资金回收以后就可以迅速再生产产品出来，供应不会断档。但对不起的是，房地产清货以后，资金如果无法及时再提供供应，必将造成新的供小于求。

而对大房企来说，他们有足够的资金卖地，有足够的项目开发体量去支撑。因此持续近两年的调控政策，大房企也有足够的体量去平复波动，尽可能地避免给自身带来大的波动。而中小房企则完全不同，难以有足够的资金和实力去支撑。

所以，楼市调控实际是一种杀小济大的半市场化行为。而从上述几点来看，这样的政策调控，无疑变相使得中国大陆房地产开发的集中度正快速提高。对此我们假设下，当一直持久下的调控，越来越多的中小房企推出这行当或被大房企并购之时，届时房地产市场集中在大房企，集中度提高了，房价表现又将如何？看看现在的香港，房地产垄断下，必同谋更大利润，对此相信大家应该对房价有了更多的想象空间了吧？！（CWE）