导读：
     ■深圳2012年规划待建写字楼：71个
     ■深圳写字楼供应，八大领域集中爆发
     一、前海深港合作区：商务办公面积1200万㎡
     二、后海金融区：142万㎡办公面积
     三、宝安中心区：规划112万㎡写字楼建面
     四、深圳高新区：科技厂房将增至800万㎡
     五、深圳北站北商务区：50公顷商服用地
     六、龙岗中心区：27.18公顷商服用地
     七、深圳旧改总面积：240平方公里
     八、工厂改造商业项目，商服为核心用途
     ■未来10年供应或达4500万㎡，肥肉or坟场？
正文：

■深圳2012年规划待建写字楼：71个

10月25日，华润集团总部大厦“春笋”在南山后海正式奠基，规划打造高525米、拥有约26万㎡商务办公面积的地标性建筑；12月5日，位于深南大道科技园片区的汉京集团总部大厦—汉京中心奠基，将打造成为高320米、近80层的可售型超甲级地标写字楼。

从近期华润、汉京等知名房企在商务领域的一系列动作来看，深圳写字楼正迎来一个大发展时期。而相关统计报告指出，深圳至今已规划待建的写字楼有71个，其中仅前、后海片区就估算有30个，科技园片区15个，福田中心区20个等。

同时，由于宝安中心区规划的40余座写字楼中有将近40宗地目前尚未出让，加上罗湖大量城市更新项目，以及原特区内、外都将有一大批工业用地“变身”商业用地，原来的厂房被拆除重建成为写字楼，因此未来深圳写字楼的实际供应总量还会大量增加。

■深圳写字楼供应，八大领域集中爆发

未来5年间，深圳将新增写字楼供应量大约为585万平方米，其中只租不售型物业逾400万平方米，销售型物业仅为185万平方米。加上深圳市场目前已有的超高层写字楼近40座，未来深圳超高层写字楼将超过香港和上海，而这些超高层写字楼将在未来几年进入集中爆发阶段。

其中前海深港合作区、后海中心区以及宝安中心区、深圳北站北商务区、龙岗中心区、深圳高新区等区域，将是未来深圳写字楼市场供应最集中的区域。为了更直观清楚的了解目前深圳的写字楼供应情况，房地内参将就此文对以上八大领域的写字楼供应情况进行分析。

一、前海深港合作区：商务办公面积1200万㎡

2012年6月29日，国家发展和改革委员会公布了中央政府支持前海开发开放的最新政策，前海将建设成为现代服务业体制创新区、现代服务业发展集聚区、香港与内地紧密合作的先导区和珠三角地区产业升级的引领区，努力打造粤港现代服务业创新合作示范区。

被定位为国家级深港现代服务业合作区的前海，是国家金融业进一步对外开放的试验场。片区将重点规划发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务，以及商业服务等六大领域。截至10月底，已经有119家企业获准入驻。

预计至2020年，前海片区每平方公里产值将达到100亿元，相当于目前香港的3倍。而根据规划设计的发展规模，在国家批复的15平方公里范围内，前海合作区总建筑面积2600万平方米，其中仅商务办公面积，就已经达到了1200万平方米。

二、后海金融区：142万㎡办公面积

虽然前海中心吸引了大量深港企业总部的进驻，但未来真正的总部写字楼和高端综合体的聚合地将会从深圳湾后海开始。为什么呢？因为前海中心是以国家级别的高标准来规划，有相当高的准入门槛，而在深圳湾后海则不受限制。

后海填海区地处深圳湾畔，面向深圳湾，背依南山区商业文化体育中心，面积约2.3平方公里。随着深港西部通道即将开通，该片区将成为往来深港最便捷的地区之一，将其建为金融商务区，将可大大提高单位面积土地利用效率。初步预计后海金融区建成后，办公面积将达到142万平方米。

三、宝安中心区：规划112万㎡写字楼建面

由于大前海的规划推动，紧邻前海的宝安中心区，也得到了前所未有的发展。宝安中心区位于深港穗黄金经济走廊的重要节点，以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。

宝安中心区的功能定位为：与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心，规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区。而相关规划显示，未来宝安中心区规划供应写字楼建筑面积为112万平方米。

四、深圳高新区：科技厂房将增至800万㎡

成立于1996年9月，面积11.5平方公里的深圳高新区，作为国家重点支持的科技园区之一，目前园区单位面积产出已是居全国之首。自建区以来，深圳高新区以自主创新作为园区发展的主导战略，汇聚全球科技资源，构筑以企业为主体的自主创新体系，形成具有国际竞争优势的高新技术产业集群。

也正是由于众多新兴产业企业争相进驻高新区，使得区域用地不足。为了使土地空间得到更多合理利用，深圳高新区将争取用5年左右时间，提升高新产业的“容积率”，通过旧厂房改造、闲置用地清理建设，地上空间综合利用、地下空间复合开发等方式，并盘活政府存量资源等，使科技厂房增至800万㎡。

五、深圳北站北商务区：50公顷商服用地

区域升级、高铁开通，使得龙华新区在深圳房地产市场中的地位愈发重要。未来龙华新区将成为深圳五大总部基地之一，将成为以综合交通物流、商务办公、商业服务为主要功能的城市副中心，成为我市总部经济的重要发展极。

而深圳北站周围还有50多公顷土地，定位商务办公、酒店用途。深圳北站周边城市发展单元规划以总部经济、产业金融服务及酒店等综合商业为主，打造具有国际水准和现代化特色的综合商务服务片区。

六、龙岗中心区：27.18公顷商服用地

随着特区一体化进程的加快，原隶属于“关外”的龙岗区一跃成为2012年深圳写字楼供应量第二大区域，占全市供应量的20.58%，同比去年增长约10个百分点。而在龙岗新兴商务区雏形显现之时，城市旧改使得未来写字楼供应主要集中在龙岗大道沿线的龙岗中心城片区。

据统计，沿着“龙岗大道”有35个项目列入城市更新计划，着力打造多个区域性商贸集聚区，未来将推出一批商业综合体和写字楼。而龙岗中心城中心区法定图则显示，区域将规划服务业用地、商业办公用地、行政办公用地等共计27.18公顷。

七、深圳旧改总面积：240平方公里

据统计，未来深圳全市需要城市更新的总面积约240平方公里，占深圳陆地总面积的12.3%。目前，获批的深圳城市更新项目主要集中在宝安、南山、萝岗及罗湖四个区。为了最大限度地提高土地利用综合效益，城市更新项目的容积率都会提高，而写字楼的高密度特性，成为“种高产田、出高效益”规划不可缺少的品种。

其中罗湖区未来新增写字楼主要源城市更新项目，呈现片区规模式放量供应。据统计，罗湖区符合城市更新政策的区域总面积达8.3平方公里，占建成区面积的1/4。商业更新项目将主要向高附加值、高活力的商业综合体和写字楼倾斜。

以罗湖笋岗-清水河片区的改造为例，今年4月公示的规划显示，该片区占地约5.34平方公里，定位为“面向区域的国际时尚消费中心”，开发计划仍然以商业写字楼、物流以及零售构成的强大基础为根本，有超过半数的开发面积专供这些核心用途使用。

八、工厂改造商业项目，商服为核心用途

除了城市更新之外，工厂改造商业项目也是写字楼群起的重要原因之一。为了盘活存量土地，解决老企业规模扩张和新企业发展用地问题，原特区内、外都将有一大批工业用地“变身”商业用地，原来的厂房被拆除重建成为写字楼。

以清水河片区的改造为例，2012年4月公示的规划显示，该片区占地约5.34平方公里，定位为“面向区域的国际时尚消费中心”，开发计划仍然以商业写字楼、物流以及零售构成的强大基础为根本，有超过半数的开发面积专供这些核心用途使用。

■未来10年供应将达4500万㎡，肥肉or坟场？

根据目前深圳规划的写字楼供应情况，房地内参预测，未来10年，深圳写字楼供应量或将上升至4500万㎡以上，相当于目前香港写字楼供应的4.5倍，而每年深圳市场对写字楼的消化量小于80万平方米。写字楼供应量暴涨与市场消化量之间的差距，将越来越悬殊。

众所周知，写字楼投入大、回报周期长，对于企业资金实力是个挑战。而这无疑给目前已经进入或者意向进入写字楼开发领域的开发商或者投资客们敲响了警钟：未来写字楼市场究竟是一块人人争而食之的肥肉，还是一个华丽丽的坟场？（YF）