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投资分析
旧改外溢效应第一受益片区,应是华侨城与蛇口

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-12-17 11:23:00点击5385


导读:
      ■深圳正式步入旧改时代
      ■30多年建设与沉淀后将收获熟地效应
      ■熟地需求放大,但熟地供应很难同步放大
      ■熟地效应带来的地产价值
      ■随着城市熟地的经济链而得到进一步的放大
正文:

■深圳正式步入旧改时代

目前,深圳存量建设用地规模已超新增建设用地,中心城区今年零地块出让;今年上半年入市的新房项目中50%是城市更新项目;深圳已公布旧改面积相当于楼市一年半的成交量……种种迹象都显示,深圳已进入城市更新(旧城改造)时代。旧城改造再加上深圳城市重心向西飘移步伐的加快,以波托菲诺(纯水岸、天鹅堡、香山里)、燕晗山居为代表的华侨城片区和以伍兹公寓、鲸山9期为代表的蛇口片区将收获熟地效应带来的巨大利好。

数据显示,2012年深圳土地供应计划中,新增建设用地800公顷,而存量建设用地是918公顷,存量建设用地的供应规模首超新增建设用地;而在2012年上半年,深圳进入市场销售的房地产总建筑面积中,有50%都属于城市更新项目。

深圳已正式步入旧改时代,目前已公布旧改项目的面积相当于深圳市场一年半的成交量。2010年至今深圳公布的旧改项目共有206个,面积高达1521.90万平方米,同时在未来一定时期内,品牌房企的旧改项目扎堆入市,将带动片区升温。

深圳率先进入旧改时代正是源于深圳可新增建设用地的稀缺,深圳整个土地面积是1991平方公里(含内伶仃岛),而经过30多年的发展,深圳建设用地达到了其中的一半,将近46%,这可能是全世界最高的一个比例,同期对应北京的是20%,上海是30%,香港是24%,同时深圳还要求建设用地的最大规模不能突破50%,也就是说深圳只有几个点的建设用地可以进一步扩张。

■30多年建设与沉淀后将收获熟地效应

当年,深圳由一个昔日只有十几万人的南方小镇,一跃而成为人口逾千百万的现代化国际大都市。这种举世罕见的城市发展速度,使深圳几乎是从一片白纸上发展起来的。所以说,之前深圳的房地产开发用地几乎都清一色的生地,而设施齐全,生活气息浓厚的熟地则少之又少。但是,今天经过30多年建设与沉淀,深圳将收获熟地效应。

过去,深圳曾经出现过多次关于居住方式的论争,郊居化、都心主义、新都市主义、城市化等概念曾一度盛嚣尘上,这是一种生活方式的选择,但他们的实质都离不开城市。城市生活以其繁华、富庶、快捷、文明,而成为深圳人永不停息的渴求和向往。城市生活就像一个旋涡中心,始终以其强大的向心力,左右和控制着城市人居生活的方向。

因为深圳市民大多处盛年前奋斗期,他们没有闲,不像那些老朽们有闲,去双月湾开车两小时,因为有闲刚好花掉两小时。所以我们针对这样的提出了一个概念叫“闲贵”,闲贵就是老朽,他有闲,而且它显贵,有钱有闲的贵人所以叫“闲贵”。但少壮派是没有闲的,而这个世界一定是少壮派的。

■熟地需求放大,但熟地供应很难同步放大

所以,深圳城区的住宅特别是熟地住宅的需求量会放大,因为深圳人都特别忙,居住必须在城区内、在熟地居住,我们只能挤在效率最高的地方,而不能去特别远的地方。所以,要直观、快捷地体验到城市生活,必然要住得离城市熟地越近。“近水楼台先得月”,是一种生活方式,它的内涵无疑是指对于资源最大化和最快捷的拥有。

因此,一直以来,能够享有最大化城市生活,几乎是多数深圳人的第一选择。只不过基于经济状况、生活方式的原因,这种选择大多成为一种奢望。作为城市生活的一个“方向盘”,城市熟地客观上扮演了主要的角色。所谓熟地当然是先生后熟的,在深圳不断推动城市化进程的过程中,相信有更多的城市熟地生活让深圳人拥有更多的选择。

这是城市熟地对房地产价值的最大贡献,也是房地产价值对城市熟地内涵的不断丰富和更新。如果在同一个地点上的熟地可以无限供应,那这个房价就好控制。现在关键问题是我们对于好的熟地需求放大,但是好的熟地的供应很难同步放大。所以这时候像香港、纽约、伦敦的好地方的房产房价为什么上升那么快的道理是一样的。

■熟地效应带来的地产价值

它是一个非常错位的供求安排,房产的供应只能分散,很难集中,在城区分散。但是需求假设不考虑钱的问题,你喜欢要哪个地方的房子,你肯定需要效率很高的民生稀缺做的比较好的地方,这种地方在哪儿?在城市的中心、在熟地,但是城市中心、熟地那个点上的供应却无法放大。

所以,深圳的现状就是,人们对位于城市中心、交通便利、配套设施齐全的熟地住宅的需求量非常地大。但是另一方面,熟地的供应量又是固化的,这个矛盾就造成了深圳熟地的稀缺性,也造成了以波托菲诺(纯水岸、天鹅堡、香山里)、燕晗山居为代表的华侨城片区和以伍兹公寓、鲸山9期为代表的蛇口片区这样的熟地豪宅的独特价值。

华侨城、招商作为深圳最大的豪宅供应商,华侨城、蛇口、曦城作为富人聚集地,且集中在以上7个小区,尤其是纯水岸、天鹅堡、燕晗山居、曦城的低密度供应量更是少之又少,而海上世界的伍兹公寓则是城市综合体的核心住宅。这些既拥有山湖林海稀缺自然资源,又拥有独特的人文精神的城市熟地中心豪宅,已然成为了深圳高尚社区的代名词,成为深圳上流居住区的经典之作,而且在经济链上对城市资源具有强大的整合力。

■随着城市熟地的经济链而得到进一步的放大

“罗马并非一日建成”。熟地,特别是像华侨城和蛇口这样的熟地豪宅片区的氛围,也不是一日成就的。没有经过时间的熏陶、时间的筛选,难以造就。而从投资的角度来说,熟地豪宅片区整体价值也得到了更多的保证。确实,富人都扎堆,时间沉淀,加上已久的亲情成本、时间成本,当然价值性也就越来越凸显。

通过上述我们对深圳“熟地效应”的分析,我们可以知道要估算这个价值,首先要衡量这个城市熟地的经济链价值。经济链越庞大,地产的价值,无论是使用价值和流通价值也随之放大。而地产价值必然是随着经济价值而不断上扬的。根据价格是按照价值而上下波动的简单经济学原理,离城市熟地越近,房地产的楼价越高,就是这个浅显的道理。

深圳房地产业的发展进程其实就是不断创造“城市熟地”的过程,当关外楼盘方兴未艾之时,深圳熟地的房地产市场已开始了换代和创新。在深圳进入旧改为主供应的不可逆阶段,硬性成本增高,而且随着城市重心的西移,像位于寸土寸金的南山熟地区的以波托菲诺(纯水岸、天鹅堡、香山里)、燕晗山居为代表的华侨城片区和以伍兹公寓、鲸山9期为代表的蛇口片区这样的城市豪宅将以其建筑品质、市场价值、稀缺资源和人文内涵,具有其他区域无法替代的独特价值,在未来必将随着城市熟地的经济链而得到进一步的放大。(ZPJ)

招商·伍兹公寓

纯水岸

香山里

燕晗山居


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