导读：
      ■深圳正式步入旧改时代
      ■30多年建设与沉淀后将收获熟地效应
      ■熟地需求放大，但熟地供应很难同步放大
      ■熟地效应带来的地产价值
      ■随着城市熟地的经济链而得到进一步的放大
正文：

■深圳正式步入旧改时代

目前，深圳存量建设用地规模已超新增建设用地，中心城区今年零地块出让；今年上半年入市的新房项目中50%是城市更新项目；深圳已公布旧改面积相当于楼市一年半的成交量……种种迹象都显示，深圳已进入城市更新（旧城改造）时代。旧城改造再加上深圳城市重心向西飘移步伐的加快，以波托菲诺（纯水岸、天鹅堡、香山里）、燕晗山居为代表的华侨城片区和以伍兹公寓、鲸山9期为代表的蛇口片区将收获熟地效应带来的巨大利好。

数据显示，2012年深圳土地供应计划中，新增建设用地800公顷，而存量建设用地是918公顷，存量建设用地的供应规模首超新增建设用地；而在2012年上半年，深圳进入市场销售的房地产总建筑面积中，有50%都属于城市更新项目。

深圳已正式步入旧改时代，目前已公布旧改项目的面积相当于深圳市场一年半的成交量。2010年至今深圳公布的旧改项目共有206个，面积高达1521.90万平方米，同时在未来一定时期内，品牌房企的旧改项目扎堆入市，将带动片区升温。

深圳率先进入旧改时代正是源于深圳可新增建设用地的稀缺，深圳整个土地面积是1991平方公里（含内伶仃岛），而经过30多年的发展，深圳建设用地达到了其中的一半，将近46%，这可能是全世界最高的一个比例，同期对应北京的是20%，上海是30%，香港是24%，同时深圳还要求建设用地的最大规模不能突破50%，也就是说深圳只有几个点的建设用地可以进一步扩张。

■30多年建设与沉淀后将收获熟地效应

当年，深圳由一个昔日只有十几万人的南方小镇，一跃而成为人口逾千百万的现代化国际大都市。这种举世罕见的城市发展速度，使深圳几乎是从一片白纸上发展起来的。所以说，之前深圳的房地产开发用地几乎都清一色的生地，而设施齐全，生活气息浓厚的熟地则少之又少。但是，今天经过30多年建设与沉淀，深圳将收获熟地效应。

过去，深圳曾经出现过多次关于居住方式的论争，郊居化、都心主义、新都市主义、城市化等概念曾一度盛嚣尘上，这是一种生活方式的选择，但他们的实质都离不开城市。城市生活以其繁华、富庶、快捷、文明，而成为深圳人永不停息的渴求和向往。城市生活就像一个旋涡中心，始终以其强大的向心力，左右和控制着城市人居生活的方向。

因为深圳市民大多处盛年前奋斗期，他们没有闲，不像那些老朽们有闲，去双月湾开车两小时，因为有闲刚好花掉两小时。所以我们针对这样的提出了一个概念叫“闲贵”，闲贵就是老朽，他有闲，而且它显贵，有钱有闲的贵人所以叫“闲贵”。但少壮派是没有闲的，而这个世界一定是少壮派的。

■熟地需求放大，但熟地供应很难同步放大

所以，深圳城区的住宅特别是熟地住宅的需求量会放大，因为深圳人都特别忙，居住必须在城区内、在熟地居住，我们只能挤在效率最高的地方，而不能去特别远的地方。所以，要直观、快捷地体验到城市生活，必然要住得离城市熟地越近。“近水楼台先得月”，是一种生活方式，它的内涵无疑是指对于资源最大化和最快捷的拥有。

因此，一直以来，能够享有最大化城市生活，几乎是多数深圳人的第一选择。只不过基于经济状况、生活方式的原因，这种选择大多成为一种奢望。作为城市生活的一个“方向盘”，城市熟地客观上扮演了主要的角色。所谓熟地当然是先生后熟的，在深圳不断推动城市化进程的过程中，相信有更多的城市熟地生活让深圳人拥有更多的选择。

这是城市熟地对房地产价值的最大贡献，也是房地产价值对城市熟地内涵的不断丰富和更新。如果在同一个地点上的熟地可以无限供应，那这个房价就好控制。现在关键问题是我们对于好的熟地需求放大，但是好的熟地的供应很难同步放大。所以这时候像香港、纽约、伦敦的好地方的房产房价为什么上升那么快的道理是一样的。

■熟地效应带来的地产价值

它是一个非常错位的供求安排，房产的供应只能分散，很难集中，在城区分散。但是需求假设不考虑钱的问题，你喜欢要哪个地方的房子，你肯定需要效率很高的民生稀缺做的比较好的地方，这种地方在哪儿？在城市的中心、在熟地，但是城市中心、熟地那个点上的供应却无法放大。

所以，深圳的现状就是，人们对位于城市中心、交通便利、配套设施齐全的熟地住宅的需求量非常地大。但是另一方面，熟地的供应量又是固化的，这个矛盾就造成了深圳熟地的稀缺性，也造成了以波托菲诺（纯水岸、天鹅堡、香山里）、燕晗山居为代表的华侨城片区和以伍兹公寓、鲸山9期为代表的蛇口片区这样的熟地豪宅的独特价值。

华侨城、招商作为深圳最大的豪宅供应商，华侨城、蛇口、曦城作为富人聚集地，且集中在以上7个小区，尤其是纯水岸、天鹅堡、燕晗山居、曦城的低密度供应量更是少之又少，而海上世界的伍兹公寓则是城市综合体的核心住宅。这些既拥有山湖林海稀缺自然资源，又拥有独特的人文精神的城市熟地中心豪宅，已然成为了深圳高尚社区的代名词，成为深圳上流居住区的经典之作，而且在经济链上对城市资源具有强大的整合力。

■随着城市熟地的经济链而得到进一步的放大

“罗马并非一日建成”。熟地，特别是像华侨城和蛇口这样的熟地豪宅片区的氛围，也不是一日成就的。没有经过时间的熏陶、时间的筛选，难以造就。而从投资的角度来说，熟地豪宅片区整体价值也得到了更多的保证。确实，富人都扎堆，时间沉淀，加上已久的亲情成本、时间成本，当然价值性也就越来越凸显。

通过上述我们对深圳“熟地效应”的分析，我们可以知道要估算这个价值，首先要衡量这个城市熟地的经济链价值。经济链越庞大，地产的价值，无论是使用价值和流通价值也随之放大。而地产价值必然是随着经济价值而不断上扬的。根据价格是按照价值而上下波动的简单经济学原理，离城市熟地越近，房地产的楼价越高，就是这个浅显的道理。

深圳房地产业的发展进程其实就是不断创造“城市熟地”的过程，当关外楼盘方兴未艾之时，深圳熟地的房地产市场已开始了换代和创新。在深圳进入旧改为主供应的不可逆阶段，硬性成本增高，而且随着城市重心的西移，像位于寸土寸金的南山熟地区的以波托菲诺（纯水岸、天鹅堡、香山里）、燕晗山居为代表的华侨城片区和以伍兹公寓、鲸山9期为代表的蛇口片区这样的城市豪宅将以其建筑品质、市场价值、稀缺资源和人文内涵，具有其他区域无法替代的独特价值，在未来必将随着城市熟地的经济链而得到进一步的放大。（ZPJ）

招商·伍兹公寓

纯水岸

香山里

燕晗山居