导读：
　　■全国住宅销量今年首次正增长，楼市暖冬成不争事实
　　■一线城市房产库存首次同比降，去化量大
　　■深圳房市旺销，土地告急，矛盾持续尖锐
　　■最大机会在南山，要抢就要抢先进驻华侨城
正文：

■全国住宅销量今年首次正增长，楼市暖冬成不争事实

年末至，全国楼市收官进行时，不少人以为淡季已至，然而从11月掌握的市场信息来看，市场一路看涨，全年销售实现正增长将成为不争的事实。数据显示：前11个月全国商品房销售面积为9.1705亿平方米，同比增长2.4%，增速较1-10月份提升3.5个百分点。这是这一指标在年内首次由负转正，其中11月销售面积领涨，环比增25.82%，楼市暖冬正现。

事实上，自9月以来商品房销售面积已连续三个月销售量在1亿平方米以上，市场回稳迹象进一步显现。而前11个月全国商品房销售量和销售额均超过去年同期，首次逆转为正增长，全年销售实现正增长已成定局。

由于购房者入市积极性明显增加，加上之前观望的刚需客户亦再度入市，预估12月份销售面积、销售金额还将可能创月度新高，全年销售市场回暖几乎成为已定事实。这大面积向好的销售推动库存缓慢下降，据悉全国多数城市尤其是一线城市的住宅销售量同比均呈现明显回暖迹象，库存继续消化。

■一线城市房产库存首次同比降，去化量大

截至11月份，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2972万、2794万和2545万平方米，同比增长分别为-3.1%、0.3%和39.1%，环比增长分别为-1.8%、-2.4%和-0.5%。总体上库存皆有回落。其中，一线城市住宅库存，今年首次出现同比下降的现象，尤为值得注意。

事实上根据《11月份新建商品住宅库存报告》，11月份市场交易量跃居近两年最高位，库存回落。一线城市库存量首次出现同比下降，三线城市成交量首次大于供应量，利好库存去化。随着11月、12月不断释放之前积压的刚需，库存量和存销比的下降动力依然存在。

即使是调控阶段，我们仍可以发现，近年来由于土地资源稀缺，不仅使得深圳产业发展受限，商住用地的出让也越来越少。深圳在售楼盘数量也呈现出逐年递减的趋势，加上日益增长的城市人口与住房需求，与建设用地长期不足形成了尖锐的矛盾。这也是深圳房价居高不下最主要的原因。

如此，因土地匮乏而陷入“房荒”困境的深圳来说，加上一线城市商品房的机会不断释放，这就使得城市里较大力度的旧改，可为后续开发提供有效的土地资源。然而，由于旧改的开放周期长、成本较高且存在众多不确定的因素，这就使得一线城市里的土地资源更为紧缺。

■深圳房市旺销，土地告急，矛盾持续尖锐

事实上，深圳年末楼市也不断消化中。近期以来陆续开盘的住宅楼盘，纷纷取得了热销的好成绩。譬如12月初开盘的佳兆业龙岗大道1号、THE TOWN乐城均千人簇拥，甚至加推不断，再次印证年末楼市暖冬的进行时。房产供应量不断去化中，同时深圳土地供应量却极为缺乏，一旦出现新增土地，则纷纷遭遇抢夺。

早前@房地内参 提出的《17年来最急告：深圳楼市2010的定时炸弹！》http://www.banq.cn/html/6921.htm 《两年后深圳能否不再告急：旧改与紧约束简判》http://www.banq.cn/html/10377.htm 正是警醒着大家深圳的土地紧急情况。如今从系列市场数据来看，再次得到进一步验证：深圳房产供应量逐步减少、土地告急情况已是亟待情况。

因此对于深圳新供的土地，不少大小房企都大力争夺以分一杯羹。譬如前段时间，宝安区尖岗山招标出让的低密度地块，吸引了包括中海、万科招商联盟、天健、佳兆业等品牌房企抢夺，最终中海以综合最高分93.71、20亿元拿到这块地；再加上两馆建设和运营的巨额支出，中海至少要出资44.1亿元，折合182100平方米总建筑面积，实际楼面价应该为2.42万元/平。

土地新供紧张、旧改量庞大却进度缓慢，加上新房消化量不断加大，这种双重尖锐矛盾情况下，对深圳资产人士而言，突破缺口，寻找最具价值性的资产标的，仍是重中之重。尤其是当深圳城市土地不断进入告急状态时，哪里才是手持大量现金流人士的最大机会，更是大多数资产人士深思熟虑的事情。

■ 最大机会在南山，要抢就要抢先进驻华侨城

从近期市况及对未来一线城市房产趋势判断来看，在深圳房产供应逐步紧张情况下，城市中心的顶级豪宅，如深圳城市中最大的豪宅区——华侨城，始终是富豪人士们青睐的资产品。从区域发展来看，华侨城所在的南山区事实上已是深圳目前最具发展前景和最有活力的片区。

这里集中了深圳城市中心最好的山海城资源、产业\企业创新最具先锋的科技力量、最有活力的企业生力军……然而回顾2003年前，从福田往南山走到上海宾馆，周围都十分荒芜，如今的中心公园当时还是一片荔枝林。而如今深圳最有创造力的人、最年轻的人，最好的企业都在南山区，实在令人难以相信。

当然，并非所有人都能获得提前进入南山的机会，正如最初进入华侨城的人，当时未必想得到这里今天已经聚集了深圳最多的富人。对于南山机会的触发点，无论是人、企业、高新区、教育和这些有关系，其触发点就是滨海大道通车，这也是当时深圳人们的最好机会之一，而2003年房地内参负责人@尹香武_半求 先生提出的“超罗赶福”，如今不仅仅实现了，而且是要成为全深圳市平均房价最高的区域。

而华侨城作为南山区、深圳市最好最顶级的豪宅片区，其所保留的城市原生山地、湖泊等自然资源，加上后天塑造的人文氛围、休闲舒适生活气息，使得这里自始至终散发着吸引深圳乃至华南顶级富豪的气息。而在深圳土地告急、供应量趋紧张的亟待情况下，坐拥4平方公里的华侨城，旗下在售的纯水岸、燕晗山居、香山里二期，如不及时抢进，恐怕以后再后悔也捶心口了。（CWE）

招商·伍兹公寓

纯水岸

香山里

燕晗山居