导读：
　　■蛇口再获城市更新项目
　　■再造蛇口，改造升级
　　■活化更新效应：伍兹公寓、招商局广场、鲸山觐海崛起
正文：

■蛇口再获一城市更新单元

当再造蛇口的进程不断推进，蛇口进入到全面的升级改造阶段。12-12，房地内参获悉，依据《深圳市城市更新办法》及其实施细则，深圳市规划和国土资源委员会将拟定的《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》（草案）进行网上公示及现场公示。

在所有公式项目中，蛇口再获一块更新单元。即南山蛇口西岸更新单元，申报主体是深圳市西岸渔人码头商业有限公司，拟拆除重建用地面积29586㎡，拟更新方向为商业等功能，公共利益项目等用地不小于拆除用地面积的15%。

作为新中国首个对外开放的工业区，33年的发展历程足以令蛇口这个名字熠熠生辉；然而，时代在变，深圳在变，作为单纯工业区的蛇口，其历史使命也在变。目前，蛇口工业区面临着功能性老化的危机：传统产业优势消退并面临空心化的可能。

一方面传统产业逐步退出，另一方面，新的产业虽然已经陆续引进，但未能形成足够的产业优势、产业集群。产业亟待升级，创新发展的水平层次亟待提升，部分建设陈旧，设施老化，空间资源不足，区域内部基本无空置土地。

■再造蛇口，改造升级

因而，再造蛇口成为蛇口工业园区提高单位土地产出GDP的重要途径。其中，旧厂房的改造升级以及大批更新单元的规划建设，成为蛇口更新的最大路径。纵观近几年，再造蛇口已取得成效：

一、南海意库

建于上世纪80年代初期的著名的 “三洋厂区”，是改革开放最早的“三来一补”厂房之一，二十多年来先后有近百家不同性质的劳动密集型企业入驻，其中时间最长，最著名的是日本三洋株式会社，投入5亿元进行改建后，成为深圳创意产业园二期基地，易名为“南海意库”，占地4.5万㎡，总建筑面积10余万㎡，分为6栋独立建筑。目前园区内进驻的创意机构已超过40余家，文化氛围已形成，各种配套设施也趋于完善，成为以“艺术+设计”为结构的文化创意产业聚集地

二、蛇口网谷

“蛇口网谷”主要是将位于蛇口沿山片区的旧工业厂房升级改造，用于部署互联网、电子商务和物联网及相关产业，力图将其打造成华南区最重要的互联网、电子商务产业基地以及物联网产业应用示范基地之一。

占地约20万㎡，核心区计划建筑面积超过42万㎡。产业空间以更新改造为主，将分三期进行建设：一期12万㎡已经建成，包括科技大厦二期，创业壹号大楼等。目前已引进客户70多家，2011年的产业规模达到35亿元。二期位于蛇口宝耀片区，是深圳首个成片进行旧改的工业区。计划在2014年全部完成。三期主要对科技研发企业进行客户的筛选和置换。目前，吸引和集聚了大量创业型互联网企业进驻。

三、蛇口火炬创业园

蛇口火炬创业园是由政府支持、企业承办的区域性孵化器，创办于2001年10月。该创业园重点扶持中小科技企业、海外留学人员回国创业项目，并对获得国家科技型中小企业创新基金的孵化企业，提供配套创业基金和服务，以及对火炬计划项目进行投融资等。

03年，蛇口将把兴兴大厦和南山大厦改造成火炬创业园的中试基地和数据中心；作为中国第一家由政府支持、企业兴办，完全按照企业化机制运作的科技创业园蛇口火炬创业园，年均出租率在90％以上，拥有高新科技企业近200家，科技型企业从业人员逾万人。成为了南山区乃至深圳市重要的高新科技产业化基地、商务数据中心、中试基地和项目孵化基地。对旧楼、旧厂房的改造达到了脱胎换骨的效果，这些物业如今每平方米单位年产值已达20000元。

四、蛇口水湾村旧村

蛇口水湾村旧村改造项目位于南山区蛇口招商西路水湾村，项目拆迁用地面积为36836㎡，改造建设用地面积为29164㎡，总建筑面积约304730㎡，其中地上建筑面积为218730㎡，地下商业面积为6000㎡，地下停车场及设备房建筑面积约80000㎡。项目拟建3栋42层住宅楼、1栋46层村民住宅楼、1栋46层村民公寓、1栋23层村民公寓和1栋43层商务办公楼。

项目临近海上世界和大南山公园，紧邻地铁2号线水湾站出口，位处城市核心地段，交通方便。蛇口是深圳最具国际化生活氛围的片区，项目周边环绕众多的高端住宅和传统的别墅居住区。水湾1979项目将以崭新的设计理念，旨在创造出一个新的集商务、居住和购物活动的综合体建筑，从而激活周边区域的城市活力。以全新的设计思路为蛇口市民创造出一个全新的商业、娱乐、休闲环境。

五、蛇口渔一村整体旧改

在地铁2号线东角头站的北侧，由万科地产及金晖集团联手打造的蛇口渔一村整体旧改项目，也是蛇口更新单元的一个重头戏。按照设计，旧改片区将建起5栋层高可能超过30层的高层洋房，户型面积从50余平方米至150余平方米不等。

在渔一村的旧改项目中，将拆迁用地面积为25283平方米；旧改后地面建筑面积为141970平方米，容积率为7．3，规划住户数（户）1025户，规划地下停车位1200个。村民刘先生表示，附近片区的房价每平方米均已在2万元以上，估计渔一村旧改完成后，建成的商品房价格会在每平方米3万元以上。

六、蛇口渔二村改造

蛇口渔二村位于蛇口湾厦片区，原是以近海捕捞为主业的渔业村，后来逐渐含海上运输、生产加工、投资企业等功能。2011年，渔二村进入城市更新改造，由招商地产联合深圳市润德房地产有限公司、深圳市蛇口渔二实业股份有限公司合作开发，分两期进行，现已完成旧村改造专项规划一期的审批工作，改造范围为蛇口老街以南、望海路以北、湾厦路以西、蓝漪路以东区域，一期总建筑面积约6.5万平方米。

项目将结合蛇口半岛的滨海优势，建设集商业、娱乐、文化、居住于一体的具有滨海渔港风情的高尚商业居住区，利用渔港码头、游艇俱乐部等特色元素，传承“渔文化”，充分展现国际海滨城市风情。他特别强调保护和挖掘渔二村的历史文化，如深圳市非物质文化遗产“开丁节”等。
　　
七、沿山路宝耀片区（二期）项目

沿山路宝耀片区（二期）项目，位于大南山片区，紧邻着招商•兰溪谷二期，占地面积6.05万㎡，建设面积15.12万㎡，总投资约6亿，预计2015年底全部完工。该项目分四期建设，现开工的二期建设面积4.93万㎡，预计2013年底完工。这里将打造为网络信息及科技服务产业集聚基地，直接受惠于招商•兰溪谷。

八、南山工业村项目

南山工业村项目属于南油片区，位于南新路和东滨路交汇处以北，占地面积约4.4万㎡，建设面积约20万㎡，总投资约7亿，预计2015年10月完工。该工业村将升级为以创新产品研发咨询、设计创作为核心、高科技研发及物联网产业为主导的“深圳市厚华高新技术产业园”，助力于整个南山区的发展。

九、太子湾片区——打造华南最大邮轮母港

太子湾片区面积75万㎡，计划在2015年前开发，2020年开发成型，将通过调整和改造升级，打造成为集客运、商务和海滨休闲活动于一体的城市战略节点和集“海、陆、空、铁”于一体的综合性现代客运区和深圳海上门户的综合功能片区，重点布局创新金融、现代物流、高端旅游等产业。

十、新海上世界

海上世界片区规划于2015年前开发成型，2018年完成开发。片区占地面积101万㎡，将要打造成具有国际吸引力的滨海特色文化休闲娱乐中心、高端商务办公和居住生活聚集区，成为蛇口的CBD，并重点布局创新金融、服务外包、文化创意等产业。

■活化更新效应：伍兹公寓、招商局广场、鲸山觐海崛起

经过30多年的精耕细作，招商局蛇口工业区有限公司已把11平方公里的蛇口工业区建造成为享誉中外的国际化绿色城区。这里山海相连，人居绿化面积居深圳之首，供水、供电、通讯、医院、体育场馆、学校、培训中心、休闲娱乐等城区配套齐全，拥有适应不同层次需求的酒店、公寓、写字楼等商务和工作空间，汇聚了深圳80%的国际教育资源和近七成的外籍居住人口，是全国首批“低碳国土实验区”之一。

产业的升级、园区的改造，又进一步推动着城市更新。而城市更新带来的最大好处是，使区域的硬、软件同步得到提升，例如区域环境、人口层次、经济产出等，一应俱升，从而使周边物业的居住环境得到改善。其外，这里还将获得更大的虚拟价值。因为，如今这些升级后的旧厂房，都被打造成了高科技园区、创意园区。

受这些高端产业的经济辐射，周边物业能获得软性价值的利好。南海大道如今以一大批高科技研发、创新设计为主导的企业集聚，在改变区域外在环境的同时，在软性价值上，他们所能辐射的范围更广，影响的人群更多，同时他们在塑造区域氛围上，将有很大助力。这股虚拟价值不可忽视。

未来，随着该区域项目硬件、综合服务和客户基础等方面，逐渐发挥优势，蛇口将逐步形成创新能力聚集、发展迅速、竞争力突出的明星企业摇篮。这样一来，作为区域高端物业，伍兹公寓、招商局广场、鲸山觐海都将再次得到提升。（PM）