导读：
    ■前言
      一、深圳总部企业最热门聚集地：深圳中心区
      二、中心北区体量最大、功能最全商务地标：卓越城
    ■地段、交通简析
      一、深圳中心区以北3公里：城市中轴，龙脉之上
       1、深圳中心北区：未来城市发展主要方向
       2、在中心区以北3公里，走上“小平大道”
      二、地铁4#和9#交汇枢纽，10分钟直达深圳北站
       1、“五纵三横”道路交通体系，通达全市
       2、地铁4#和9#交汇枢纽型商办，仅卓越城
      三、中心北区唯一生态商务综合体：三山一水六公园
    ■40万㎡卓越城：深圳中心北区第一商务门户
      一、办公生活化：国内独创性总部办公基地
       1、深圳首个退廊式大堂写字楼：9.8-11米
       2、深圳首个单边悬挂核心筒设计的商办
       3、深圳灵活性最强商办之一，客群一网打尽
       4、人性化设计：每个总部均配备总裁独立卫生间
       5、环保高效“冰蓄冷”空调，节约30%以上用电量
       6、领先国际商务标准的车位比：62.5:1
       7、延续卓越品质：双银Low-E中空钢化玻璃幕墙
      二、拓展面积达20%，节约总成本超3783万元
     ■卓越集团：中国领先的综合地产运营商
      一、深圳CBD最大的商业地产运营商
      二、卓越物业：国际一级物业管理资质
     ■让企业主们“抢鲜一步”，卓越城营销中心将开
正文：

■前言

一、深圳总部企业最热门聚集地：深圳中心区

在竞争日益激烈的现代商业社会，企业作为其中的基本分子，其生存和发展正面临着空前的机遇和挑战。其中企业形象在现代商业竞争中早已占据了一席之位。而企业形象最直观的表现形式，是办公空间。作为现代企业文化的载体，办公空间是企业向客户及合作伙伴展示自身实力和文化的平台。

如同一个人的服饰、打扮，能够让人一眼就能了解您的文化层次、社会地位和行业属性，从一个企业的办公场所，也可以非常直观地了解到这个企业的实力和文化。有关调查表明：客户、人才对企业的第一印象90%以上来自办公环境，可见办公场所在现代企业竞争中的重要性。

而目前深圳最受企业主们青睐的办公地点无疑是在深圳中心区。深圳中心区作为深南大道中轴线上最大的金融聚集中心之一，随着众多商务智能写字楼成片崛起，已经成为世界500强企业、跨国公司总部投资深圳的“首选地”。微软、索尼、招商银行、瑞士银行等国内外知名企业纷纷落户。

二、中心北区体量最大、功能最全商务地标：卓越城

CBD稀缺的地段优势、CBD聚核的片区功能效应、片区综合完善的地铁网络，以及总部经济效应等，使得很多企业主都热衷于将企业总部设在中心区。而位于深圳市中心区以北，梅林路和中康路交汇处以东，紧邻上梅林地铁站的卓越城，计划打造成为深圳中心北区体量最大、功能最全的商务地标，将改写深圳中心北区的商务格局。

卓越城规划用地面积40499.39平方米，总建筑面积约40万平方米，规划涵括超10万平米企业总部基地、约10万平米超高层甲级写字楼、约20万平米购物中心为一体的商务、休闲、娱乐、购物的商务综合体。该项目是卓越集团的最新集大成之作，也是深圳中心北区的首个商务综合体项目。

据悉，卓越城将于12月底开放营销中心。为了让市场对项目有一个更加深入的了解，房地内参www.BANQ.cn专业部成员一行于12月18日下午，对项目工地现场进行了历时约3个小时的考察。在此次考察的过程中发现，作为一个商务综合体项目，卓越城不仅洞悉了企业主的需求，更将超越企业主对办公场所的常规心理预期。

■地段、交通简析

一、深圳中心区以北3公里：城市中轴，龙脉之上
 
1、深圳中心北区：未来城市发展主要方向

不论古今中外，作为一个城市正地龙脉的中轴线不仅有其交通和商业的实际功用，更肩负这重要的政治象征意义，成为一座城市的权力聚集中心，是一个城市最大的优势和最可骄傲的资本所在。

作为深圳中心区的新窗口，深圳中轴划分为北中轴、中轴、南中轴。根据规划，北中轴规划定位为莲花山至大脑壳山，全长2.8km。其中北部为深圳未来城市主要发展方向，是中心区功能拓展区，商业商务功能主导包含居住、文化、高科技研发和创意产业等多功能混合的城市综合功能区。

中轴规划定位为城市建设精髓所在，体现深圳现代国际都市魅力的时代轴线，以行政文化、商务功能为主；南中轴则由会展中心继续向南延伸，穿越皇岗村至福田口岸，建立与香港的联系轴线。

2、在中心区以北3公里，走上“小平大道”

而卓越城所在的梅林片区，正位于深圳中心区以北直线不到3公里处，且与中心区保持着同一水平线。而项目所处位置，正是深圳北中轴范围，属于深圳中心北区，规划及定位皆符合项目的办公、商务、商业功能。

同时，卓越城与同在深圳中心区中轴线、在莲花山上顶昂首阔步的小平塑像与遥遥相对，相距仅约1.7公里。纵观深圳中心范围，在与邓小平“走”着的同一水平线上，除了卓越城一个，以前没有、以后也没有什么新增的商用物业。因此，卓越城称得上是深圳“小平大道”上前无古人后无来者的商务综合体。

二、地铁4#和9#交汇枢纽，10分钟直达深圳北站

1、“五纵三横”道路交通体系，通达全市

从区位交通来看，深圳中心北区对外联系的主要道路为北环大道、新洲路、彩田路、梅观高速公路和香梅北路。而内部道路由“五纵三横”形成骨干路网，结合支路形成网状结构的均衡服务。

2、地铁4#和9#交汇枢纽型商办，仅卓越城

轨道交通方面，卓越城所在的中心北区内部设有地铁4#线、地铁9#线以及广深港专线，均为地下敷设。目前已开通的地铁4#线，沿着中康路南北向穿越片区，并设有上梅林站。规划并于2012年底开建的地铁九号线，沿梅林路东西向穿越片区，分别设置福田党校，上梅林，梅林二村，梅林一村。

而卓越城100米腹地范围内，可享受4号线、远期9号线双轨交通。由于卓越城紧邻着地铁四号线上梅林站，可第一时间享受得到地铁出行的便捷。同时地铁4号线和地铁9号线在上梅林站交汇，也就是说，卓越城实际是位于两条地铁线交汇处，是典型的双地铁口商务综合体。

未来人们从地下轨道即可通达项目内部，完全无需遭受风吹雨打。而在地铁4号线和9号线交汇处的枢纽型商用物业，整个深圳目前就只有一个，那就是卓越城！同时卓越城北距轨道交通综合客运枢纽深圳北站仅约5.4公里，地铁运行时间不到 10分钟。

港铁4号线，已经开始施工的地铁9号线、梅东二路连接城市主干道彩田路形成立体交通，将打造成中心北区的交通核心枢纽，强化中部发展轴，加强中心区对梅林的辐射。而对企业主而言，便捷的交通环境，无疑为企业招揽客户和吸引人才进驻增加了砝码。

三、中心北区唯一生态商务综合体：三山一水六公园

中心北区北靠大脑壳山、南望莲花山，西面就是梅林水库，东侧紧邻着梅林公园，东北侧还是与大脑壳山连绵在一起的银湖山山脉。因此，中心区北区实质上是被三山一水六大公园所包围的生态片区。而卓越城被这些山湖资源所包围着，是深圳目前极为罕见的生态商务综合体，也是中心北区唯一的生态商务综合体。

■40万㎡卓越城：深圳中心北区第一商务门户

卓越城作为中心北区体量最大、功能最全的商务地标，总建筑面积约40万㎡，是集总部办公空间、超高层甲级写字楼、shopping mall为一体的商务、休闲、娱乐、购物集中地。根据规划，总体量40万平米的卓越城，将分为北区、南区2个部分。

项目北区将打造面积约10万平方米的总部办公基地，风车型规划4栋近100米高的总部办公空间，全市独创性、唯一性的总部办公基地，引领深圳商务舒适空间。其中4#楼是深圳第一个纯复式办公楼，也是深圳首个采用退廊式大堂设计的办公楼项目。

中区规划有20万㎡大型集中商业，填补中心北区高端综合性体验式商业空白。而南区将打造超高层甲级写字楼打造中心北区地标，2栋近200米高的超高层超甲级写字楼，未来将成为北中轴的地标物业，改写区域的商务地位。

一、办公生活化：国内独创性的总部办公基地

卓越城目前在建的北区，由英国VX3建筑师事务所Larry Oltmanns担纲设计，4栋100米高的总部办公空间呈风车型分布，同时通过连廊连接4栋楼，让企业办公更加生活化。项目独创单栋8大总部基地，每个总部赠送约300平方米独立大堂，每个总部面积约3200平方米，并享有深圳商务罕见的超高赠送率，成为国内独创性、唯一性的总部办公基地。

北区1-3#楼，采用灵活多变的户型设计，创意无限商务格局，定制企业办公需求，约1423㎡标准层，可自由分割组合。同时采用单边悬挂核心筒设计，最大化让出边线空间，大大提升空间实用率，节省企业办公成本。北区4号楼3150-3470超大商务空间，占有4个半层，可自由分割，独享专用大堂和电梯，每一户都拥有最大采光面和景观资源，带来非凡绿色的商务办公体验。

1、深圳首个退廊式大堂写字楼：9.8-11米

写字楼大堂既是写字楼的门面，更是企业形象的展示窗口。卓越城的营销中心打造了面积约700㎡，9.8m通高阔绰大堂，充分营造气派阔绰的商务大堂形象，企业入驻以后，整体形象也将随之上升一个档次。而营销中心入口处三根高约12-15米的门前立柱，让项目整体显得更加大气宏伟。

除此以外，由于卓越城4#楼为纯复式，每个总部均设有面积约300平方米、高10.8米的独立大堂，这是深圳目前首个拥有退廊式大堂的写字楼单体项目，非常罕见，在有效提升企业的办公舒适程度的同时，也将进一步彰显企业高端形象。

2、深圳首个单边悬挂核心筒设计的商办

区别于普通商办中央核心筒的设计，卓越城北区1-3号楼采用单边悬挂核心筒，电梯内向集约布置，最大化地让出边线空间，提升使用率。在节省电梯、走道等功能空间的同时，将主要景观面预留出来，如此即便是在室内，也能享有最开阔的视野、采光通风和户外景致。

卓越城配置了原装日立品牌电梯，其中1-3#楼每栋有8部，每层的平均服务面积为225㎡/梯，4#有10部梯，每层的平均服务面积为315-347㎡/梯，2.5米/秒的速度，使得每部电梯的服务面积和效率远远优于国际写字楼标准。

同时多部电梯和智能化垂直交通管理，为员工带来低于40秒的候梯时间。可以想象未来在卓越城工作的白领们，将终于可以摆脱长时间等待电梯的烦恼！

3、深圳灵活性最强商办之一，客群一网打尽

卓越城的标准层层高为4.1m，面宽58米，进深达到17米，有利于企业最大化规划办公空间。同时灵活的空间组合，是中小企业、总部物业的最佳选择，加上高达20%的延展空间，完全满足中小企业升级换代。

卓越城的1-3#楼标准层面积约1423㎡，最多可拆分为一层6户，而4#楼的标准层面积约为1600㎡，是深圳第一个纯复式办公楼。4号楼整栋仅有8户，每户4个半层。这样的设计手法，既能够满足大型企业阔绰舒适的办公空间需求，也可以分别出售或者出租给中小企业，大中小客群一网打尽。

4、人性化设计：每个总部均配备总裁独立卫生间

在考察卓越城工地现场时我们看到，卓越城的4#楼每个总部均配备了总裁独立卫生间。如此一来，既有效提高了领导办公的舒适程度，也避免了不必要的尴尬，足见项目的设计师在人性化方面的考虑，非常周全。

5、环保高效“冰蓄冷”空调，节约30%以上用电量

在低碳节能已成为当今建筑发展的趋势之时，卓越城采用了和正中时代广场、京基100、万科总部同样环保、高效的“冰蓄冷”空调，来自美国一线品牌特灵的空调系统最大的优势便是节能：以制冰方式储存冷气并以此为整座大厦制冷，从而实现比普通空调节约30%以上的用电量。

同时，5A智能商务楼宇管理系统还可以实现空调24小时分区独立控制、分户计量，客户在享受360度舒适空气，节约企业运营成本的同时，也为低碳社会贡献了自己的力量！

6、领先国际商务标准的车位比：62.5:1

停车难一直是困扰商务人士的一大难题，也是众多写字楼的硬伤所在，而卓越城在设计之初就具有前瞻性的规划，以1954个车位、62.5:1的车位比远远领先200:1的国际商务标准，入驻企业无论是自行使用或是客户到访，停车都不再是问题！

7、延续卓越品质：双银LOW-E中空钢化玻璃幕墙

此外，卓越城继承并延续了卓越集团的高品质写字楼产品，玻璃幕墙全部采用双银LOW-E中空钢化玻璃，不仅带来超宽全明商务空间；而厚达12MM的空气层厚度，比目前写字楼普遍采多出2-4MM，带来的是隔热效果的大幅提升，有效减少建筑内外的热交换。

另外，加厚的中空玻璃可以将室内噪音控制在35分贝以内，甚至达到睡眠噪音允许范围内，有效降低噪音，最大程度上保持了办公空间的静谧！

二、拓展面积达20%，节约总成本超3783万元

除了良好的产品质量以外，卓越城独有的户户赠送前台空间，以及高达20%的延展空间，无疑可以为企业节省了大量的运营成本。以卓越城北区4#楼为例，该栋写字楼的户型面积为3150-3470㎡，按照20%的拓展空间，拓展面积最高可达697㎡。

若按照2011年9月份福田中心区写字楼4.7万元/㎡的均价计算，卓越城3470㎡户型，加上697㎡的拓展面积，实际需要账面价格约1.96亿元，而现在只需总价1.63亿元就能够购买。即便是考虑通胀等因素，实际购买总价也将可以便宜3300万元左右，节省了约16.84%的价格空间。另外：

1、物业管理费：以15元/㎡/月计算，每月可以节省697㎡*15元/㎡/月=10455元/月；2、本体维修基金：以0.25元/㎡/月计算，每月可以节省697㎡*0.25元/㎡/月=174.25元/月；3、契税：按3%算，账面总价1.96亿元需缴纳契税588万元，而实际支付总价1.63亿元则仅需489万元，省去了99万元；4、节省购买总成本：3300万元。

合计在10年使用期限内，节省总计是：（（10455+174.25）*12*10）=127.5510万元。也即是说，本项目为客户在10年时间内节省的使用总成本约128万元！每10年为客户节省128万，20年就能节省286万元，30年就能节省384万元！再加上累计节省的99万元契税和3300万元购买总成本，30年至少可以节省3783万元！

若再考虑项目地处深圳中心区的区位优势，对企业办公所产生的行政、金融等方面的便利性，以及双地铁枢纽带来的便捷的交通环境，卓越城为企业主们所节约的企业整体运营成本远不止于此。

■卓越集团：中国领先的综合地产运营商

一、深圳CBD最大的商业地产运营商

作为最早参与深圳中心区建设的企业之一，自从2002年建设卓越大厦开始，2005年卓越时代广场开售，到2009年卓越•世纪中心封顶，280米的深圳福田CBD第一高楼诞生;卓越集团与深圳的城市发展并肩前行，成为中国城市商务地标的综合运营商。

卓越集团连续九年入选“中国房地产企业百强企业”；连续六年被评为“中国蓝筹地产企业”；连续三年入选“深圳福田区纳税百强企业”；连续八年被中国人民银行和相关商业银行的指定估机构评为信用等级AAA企业；累积公益性社会捐者超过人民币4000万元。

自1996年起，卓越集团从深圳出发，锁定珠三角、长三角、环渤海三大经济圈作为重点开发区域，倡导“构筑价值的艺术”，形成了商务和住宅物业并举的业务开发模式。16年来，成为了中国具有领先地位的大型商业及住宅综合性地产开发集团，连续九年被中国指数研究院评比为中国房地产百强企业。

早在2006年，卓越集团就已成为公认的、深圳CBD最大的商业地产开发商，被称为“深圳写字楼专家”。目前，卓越集团已在深圳中心区已贡献了超74万㎡商务标杆，为超1400个企业抢占深圳CBD商务一席之地。可以说，卓越已是深圳写字楼最大的供应商，商务第一品牌，并在全国商业物业发展有着领先地位。

二、卓越物业：国际一级物业管理资质

而成立于1999年10月27日的卓越物业，是卓越集团全资子公司，国家一级物业管理资质企业，荣获了中国物业管理常务理事单位，深圳市物业管理协会副秘书长单位，“国际金钥匙组织”物业联盟副理事长单位。目前卓越物业已在北京、上海、武汉、长沙、青岛、杭州、广州、东莞、惠州等地成立分支机构，实施立足深圳，布局全国的战略规划。

卓越物业的管理面积已超过1200万平方米，员工3000多人。物业管理服务类型涉及CBD高档写字楼、大型高尚人文社区、高档住宅、别墅、酒店式公寓、学校、科技工业园区和公共事业建筑等项目。为企业量身定做的商务物业管理包括香港置地广场商务礼宾司、金钥匙服务、国际商务中心等。

■让企业主们“抢鲜一步”，卓越城营销中心将开

对每一个企业主而言，选择一个合适的办公场所，对企业的长期发展有着非常重要的意义。但是如果打造写字楼项目，还仅仅停留在洞察和满足企业主心思的阶段，是远远不够的。因此卓越城在此基础上，通过区位、交通、产品的全方位结合，打造出了超出企业主预期的效果，堪称目前深圳最懂企业主需求的商用物业。

区位上，卓越城地处深圳商务最炙手可热的深圳中心区中轴线上，具有其他片区写字楼无可比拟的地域优势。同时，随着深圳汽车保有量的剧增和轨道交通的不断完善，坐享地铁4#线和9#线双轨交通枢纽的卓越城，只要企业主们愿意，完全可以“扔掉”私家车钥匙，坐地铁上班！

在产品的打造上，9.8-11米挑高大堂，单边悬挂核心筒设计，深圳首个纯复式写字楼单体，可分层、分户自由组合的办公空间，以及深圳商用物业中罕见的超高赠送率等，让办公空间打破以往的僵化模式，实现更人性化、更具吸引力的空间和功能组合。

在深圳中心区总部经济日益集聚的情况下，卓越城以独特的产品组合，打造了可媲美独栋总部的办公空间，这对希望以最低的成本，实现总部上楼的企业主来说，无疑具有无法抵挡的吸引力。在卓越城营销中心即将迎来开放之际，企业主们何不趁此这一机会“抢鲜一步”呢？（YF）*3.5

卓越城工地现场

大气恢弘的门前立柱

营销中心内部，9.8米挑高大堂

单边悬挂核心筒：电梯

大面积的拓展空间

连接3#、4#的空中连廊

遥看大脑壳山的连绵山体

俯瞰地铁4#线上梅林站和南地块

地铁4#线上梅林站

1-3#楼标准层平面图

4#楼标准层平面图：约3000㎡

卓越城效果图

卓越城4号楼大堂外

154#楼外立面