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投资分析
减税则必兴:关注“特中特”前海周边三物业

作者:Homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-12-24 12:40:57点击6037


导读:
    ■15%“最低企业所得税征收点”,吸引上百家金融公司来前海注册
    ■“减税”=“净赚”,不来前海就意味着淘汰风险增高
    ■前海人居水平同样具有超高吸引力
    ■前海核心物业坐地升值
正文:

■15%“最低企业所得税征收点”,吸引上百家金融公司来前海注册

站在北纬22.53度、东经113.90度附近,你将会置身于深圳圳西部一块填海而成的前海“深港现代服务业合作区”。2012年8月26日,前海迎来两岁生日,一系列基础建设项目开工,约2725亿元的拟投资总额已经敲定。前海被誉为“特区中的特区”,12月7日,新上任的习近平总书记考察深圳时,首站即到前海合作区,可见了它在深圳乃至全国都具有重要地位。

虽然,前海的基础建设还有待时日完工,但相关区域政策已经先一步订立了。日前前海合作区放出的“将要对在区内注册企业以及个人实行免税优惠政策”,例如在此注册的企业可享受企业所得税按15%征收(通常为25%),高端人才可在此享受不同程度的个人所得税的退税优惠等,而且不排除还有可能推出其他的税务优惠。

这无疑对企业是一项极具诱惑力的政策。现在前海合作区挂靠注册的公司已经有上百家了,这些公司大都从事金融行业。在前海合作区2012年7月去香港的推介会上。前海管理局与香港贸易发展局、香港生产力促进局以及包括东亚、惠理集团、汇丰、恒生、新鸿基金融等在内的37家企业签署意向与合作协议,签约总金额达2200亿元。来自欧洲、美国等世界500强企业等多家国际企业对前海的关注已十分热切,不亚于内地和香港。

■“减税”=“净赚”,不来前海就意味着淘汰风险增高
 
企业所得税按25%和按15%征收两者相差多少?举例来说,同行业的两家公司,甲乙两家公司年度收入均为100万元,甲公司设在前海,享受15%企业所得税,因此企业利润为85万元;而乙公司设在异地,企业所得税按25%征收,其利润仅75万元。这也即说明,甲公司和甲公司做一样的事情,却比乙公司整整多出10万元的利润。

如果前海公司的规模更大,年度收入千万甚至上亿,就凭借低税率的优惠政策,所获得的利润成百上千万也不费吹灰之力。这些“净赚部分”省去了任何的成本,不用付出劳务费,不用银行贷款等等生产活动中的必要支出。

同时这也就相对增强了在同行业中的竞争力。首先因为低税率而“净赚”的巨额资金可以用作拓展业务,扩大公司规模,优化公司内部配置等等的企业升级活动。这无形之中就将同行业的竞争对手的水平削弱了,使自己处在行业领先地位。这笔经济账对精明过人的商场精英们是“天上掉馅饼的好事”,谁也不甘于落人后。

■前海人居水平同样具有超高吸引力

相比于前海的还未成文的税收优惠政策,光明新区在2012年上半年就颁发了《光明新区关于促进股权投资基金业发展的若干规定》,其显示对待基金公司也能给予企业所得税、个人所得税以及区域内投资等优惠细则,力度也不小。但相比于前海注册的热潮,光明新区就显得冷清得多。似乎前海不仅仅是因为税收优惠政策,才具有这么高的人气,似乎还有更多的无可比拟的吸引力在招徕海内外知名企业的进驻。

从整体规划来看,前海合作区分四大部分,商务中心区、综合发展区、保税港以及滨海休闲区。而在总建筑面积中,写字楼面积占44%,零售商业占14%,其余为公寓、酒店等物业。居住面积在总建筑面积占42%,几乎与写字楼面积持平,这说明前海规划中人居也是非常重要的一环。因此,前海合作区目前受到大量金融企业的关注,除了有税务优惠政策吸引之外,当然还包括前海的创新制度建设、规范的市场运作机制以及它全面的人居规划等。

又据前海深港金融合作区的招商要求,明确指出“优先引入世界500强中国百强企业总部、区域总部、运营管理中心等有高端引领和示范带动作用的项目。届时这些500强企业或高新科技公司高管还有其旗下的众多员工将成为前海的主要居住人群。因此,前海的居住规划将以这些高端人群为规划对象,前海的人居水平将具备最新高端住宅水准。

■前海核心物业坐地升值

目前,前海深港金融合作区的中心地段已集结了多个住宅项目,譬如:华南最大的独栋别墅社区招华·曦城、以及奢居小户鸿荣源·西城雅筑、“此乃生活”宝中·圣拿威等。在前海居住潮即将来临之时,拥有这么多的优质楼盘打前锋,其不仅对区域居住是一大利好,同时,对楼盘本身也是一次升值的大好时机。

作为蛇口首席开发商的招商与注重旅游与人均融合的华侨城联合,斥资50亿元人民币共同打造的招华·曦城,缔造了尖岗山的首席物业。如今的曦城,已经渐臻成熟,无论从社区园林、交通道路、商业配套抑或学校配套、顶尖会所来说,曦城如今已成为让人无从挑剔的拥有顶级城市配套的第一居所。

伴随前海战略重重利好出台,前海中心最热销奢居小户——鸿荣源•西城雅筑压轴臻品销量屡创新高。目前在售的压轴43-100㎡1-4房占据项目最优位置,以视野开阔、高实用率备受认可。65㎡两房带入户花园、70㎡可做舒适三房、88㎡可拓展为三房带套房,不管是租赁还是居住都具有很好的增值潜质。

位于宝安中心区宝源路与海城路交汇处的宝中·圣拿威,是前海片区罕见的总建筑面积逾22万㎡的法式宜居大城。项目与坪洲小学及中英公学毗邻,拥有四维的交通网络、完善的生活配套、成熟的居住氛围。(YWS)

招华·曦城

鸿荣源西城雅筑

宝中·圣拿威

前海深港现代服务业合作区综合规划


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