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营销万象
来自政府的另眼相看:曦城,一地一台历

作者:homer 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-12-25 12:13:38点击3507


导读:
     ■20年来政府唯一为地块拍卖作的台历
     ■尖岗山二期地块成深当年地王,诱发其凭啥漫天要价
     ■土地价值判断,政府为啥强于老百姓
     ■一地一台历的待遇:曦城片区土地价值再飞跃
正文:


■20年来政府唯一为地块拍卖作的台历

对于曦城,作为房地内参服务超八年的项目,总有许多道不清言不尽的情愫。最近整理文书档案时候,无意中翻出一本银灰色的台历:尖岗山——宝安尖岗山二期出让地块推介资料。这是深圳市政府为2004年11月26日准备二次拍卖的尖岗山地块所作的推介,也是自1992年以来深圳政府唯一为地块拍卖做的一本台历。

这本2005年新年的台历推介的地块,即当年拍卖的尖岗山a012-0078、a012-0070、a012-0071、a122-0297等4宗别墅及商业用地,已是曦城片区的别墅组团和商业街所在。一页页地翻阅,深圳政府把尖岗山二期地块即将拍卖的信息,言简意赅地通过淡绿泼墨、周边区域地图、具体地块信息、拳击手争霸等系列图案,并配上文字,如“居情”燃烧的岁月;尖岗山-其他高地争霸战;地产丰收季节的开始;点击未来,尖岗山风光无限……

其实深圳土地拍卖史上,最罕见的最让人回味无穷的地块出让案例,应该非尖岗山地块出让(尤其是尖岗山二期地块);“九万三”如今的香蜜湖一号地块拍卖;红树湾地块出让,这些应是深圳土地拍卖史上最值得记忆的经典案例。如今追溯尖岗山二期地块拍卖这段历史,曦城无疑是独自享受了一地一台历的最罕见待遇。

■尖岗山二期地块成深当年地王,诱发其凭啥漫天要价

2004年11月26日,尖岗山二次拍卖,参加拍卖的是中海、新中盛有限公司(和黄旗下)、招商华侨城(联合)三家房企。现场拍卖起始价为人民币10.8亿元,竞价幅度为人民币500万元,经过148轮角逐,最终招商地产和华侨城房地产公司以人民币16.85亿元总价,楼面价8575元/平米,成功竞得尖岗山二期四幅地块,占地面积累计38.7万平米。

这是尖岗山乃至深圳土地拍卖史上最激烈的一次!加上招商华侨城第一次所拍得的土地,两地合计60万平米,成为深圳三十年以来最昂贵的土地。大家应该还记得,无论是尖岗山一期还是二期地块,当时拍卖价格均引起了极大的争议。

尤其是尖岗山二期地块拍卖成功后,以接近9000元/平米的楼面价,确实掀起了层层风云波浪,甚至有人以“半求口中的尖岗山别墅凭啥漫天要价”为题轰炸。可知当时深圳全市平均房价还不到6000元,宝安区房价更只是2000元/平米左右,以尖岗山二期地块的拍卖价,在当时可谓是天价。然而如今曦城的小区均价已经达到10万元/平米,今天再看当时的大胆预测,其实并非没有道理。

■土地价值判断,政府为啥强于老百姓

对于尖岗山二期地块拍卖,深圳市政府采用台历推介的形式,不可否认,政府有意无意中为尖岗山地块拍卖起了一定的作用炒作。事实上,尖岗山这块地出现148轮的角逐,在该地块天赋资源、位置好的同时,也少不了政府推波助澜的作用。

确实1992年以来,深圳政府并没有为那块地做过台历推广的,除了尖岗山二期地块。无论是之前还是现在,一般地块拍卖也只不过是做公告,即使是曾经轰动一时的红树湾地块也不例外。由此可见,无论是深圳政府还是开发商,皆对这幅地块的重视程度有多高,即便此时此刻再来看尖岗山二期地块的拍卖,我们仍可感受到当时百多轮举牌竞拍过程中的激烈与心惊动魄。

但不可否认的是,以尖岗山地块拍卖的结果来看,政府对土地价值的判断,无论是过去还是现在,远远比大多数普通百姓们强得多。而不少地块的价值,在政府的规划或引导下,往往能得到更有效的价值认可,即使当时未能为部分人所认同,时间证明下自然得到价值兑现甚至飞跃。尖岗山所在的曦城不就是如此么?

■一地一台历的待遇:曦城片区土地价值再飞跃

2012年前,尖岗山已有过三次拍卖史,分别是2003年12月30日尖岗山首拍,招华以5.8亿、楼面地价5440元/平方米,成为当时的深圳地王;第二次就是2004年11月26日的尖岗山二期地块拍卖,也是深圳政府到目前为止土地拍卖史上唯一采用台历推广的;第三次就是2009年9月10日,招华以5.3亿总价、楼面地价18874.64元/平米、裸地价22649.05元/平米,再次成为当年的深圳地王。

可以说,尖岗山的每次地块拍卖,均得到市场的最大瞩目。2012年11月28日,中海、万科招商(联合)、佳兆业、天健四家房企第四次争夺尖岗山地块。不同于此前三次拍卖,这次采用招标出让的形式,同样受人瞩目。最终中海地产以20亿夺深圳曦城地块,楼面价1.1万/平米;含两馆后综合约44亿,实际楼面价达2.4万/平米,超2009年的1.9万/平米,再度成深圳土地出让新单价王。

因尖岗山的一地一台历而诱发的种种回顾,对曦城片区土地价值的思考,加上今时尖岗山地块的再次出让,让我们有了更多的价值认识。而对于成熟城市阶段的土地出让,我们或将保持着更多的价值认识。因尖岗山的土地价值所在,招商华侨城对曦城的重金打造,加上今年中海的进驻,都因此而使得尖岗山土地价值得到更充分的发挥,曦城片区的豪宅也因此而成行成市,再次成就区域的价值。(CWE)


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评论者:老吴
“含两馆后综合约44亿”是半求网自己推算的,没有权威性。另外,“如今曦城的小区均价已经达到10万元/平米”是彻彻底底的谎言,曦城只是个别独栋别墅的单价达到这个数。各位网友只要到安居客网站上搜一搜就知道现在曦城的二手房价格了,与“10万元一平米的均价”差得十万八千里,否则其它房地产商会让中海以这么低的价格成交?
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