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投资分析
现金流和投资复利缔造新街里奇迹

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-12-27 13:48:27点击3969


导读:
      ■逢出必抢,屡次告罄的内在原因
      ■投资复利带来的惊人价值
      ■不变的现金流成就“现金奶牛”
      ■城市新核、自激效应下的商业神话
正文:

■逢出必抢,屡次告罄的内在原因

由和记黄埔倾力打造的新街里商业街自从低调启动首批次认购以来,逢出必抢,每次推出的项目都瞬即宣告完美售罄。其中有专门坐飞机从全国各地赶来的企业总裁,更有重量级的银行巨头争相抢滩,还有更多志在必得的大型品牌商家……而对于能够成功买到的商家来说,成为他们最引以为豪的事。业界称道新街里创造商业神话,成为2012成都商业地产最热门的谈资之一。

世界五百强的豪情,9万方的超大体量,区域商业新核心的区位优势这些固然是新街里一炮打响,走红成都的原因,而笔者认为这些优势带来的巨大现金流和投资复利更应该是新街里缔造成都销售传奇的内在原因。

所谓复利也称利上加利,是指一笔存款或者投资获得回报之后,再连本带利进行新一轮投资的方法,即以利生利,也就是俗称的“利滚利”。爱因斯坦把复利称作是宇宙中最强大的力量之一,更有甚者将复利称为世界第八大奇迹。

■投资复利带来的惊人价值

1991年1月初,在深圳蛇口菜市场,万科股票和大白菜摆在一起卖,当时的万科股票是每股一元。设想一下,从万科创业起即买入其原始股持有到现在,获利该有多少倍?答案是500倍!万科最大个人股东刘元生持股18年,400万元变为27.69亿元,股票增幅超过股神巴菲特,创造了最大的股市神话。

别人眼中的大白菜在刘元生手中变成了摇钱树,这是因为刘元生最初选择了万科能产金蛋的凤凰,这就是复利带来的惊人价值!而对城市核心商业地产的投资,更能够产生远比股票更稳定更长久的复利价值。比如,1855~1858仅4年时间,纽约中心区的房价上涨700%。伦敦市中心房价上涨速度比其他地区高出两倍,,金融城更是创下28年来的最大涨幅:31%。

这是因为一个城市,所有的区域都可能被忽视,可能因为产业转移而受损害,但唯独核心商圈不会,那是城市的心脏,核心商圈要是死了,城市就会走向衰亡。所以,不管时代怎么改变,但核心商圈永远是东方不败,独孤求败!核心之核心,这是核心商业地产能下金蛋产金鸡的原初基因和终极理由。

■不变的现金流成就“现金奶牛”

毫无疑问,对于有实力的投资者来说,投资像新街里这样位于成都核心商圈之核心的稀缺旺铺,就相当于购买了一只会下金蛋的凤凰,一个会产生惊人复利的利器。新街里满足了投资的三个核心判断要素:安全性、现金流、流动性。只有安全性高,流动性强,能带来持续稳定的现金流的投资品,方能称之为“现金奶牛”或者“租赁奶牛”。

新街里坐拥南城都汇大城中轴,约2000亩国际大城及自带80000户常住社区人气,形成固定内需。周边庞大的高端居住办公人群,预计到2015年,周边住宅有45万、办公有55万,届时这条商业街将有100万人口共同消费,将成为成都人气最旺的第一条旗舰商街,名副其实的成都第一街。

而100万周边消费人群,几近一个中等城市,如此庞大的人群基础,是街区商业最大的资本。这些人的吃喝玩乐的体验式消费需求是电商没有办法满足的,假设每人平均每天消费20元,则每年共有73亿元的消费额,从而为投资者带来稳定的现金流收入。

■城市新核、自激效应下的商业神话

从新街里的区域属性看,这里是老城南与新城南的直接门户。区域内同时囊括了欧尚、麦凯龙、宜家、伊士丹、苏宁广场、富森美家居、中航城市广场、奥克斯广场、茂业中心等十几个大型高端购物热点及城市综合体,成为当前成都商务、商业最集中的区域。商业氛围浓郁,配套成熟,良好的商业基础条件在成都的新建商业地产项目中实不多见。

这里聚集了成都罕见的城市配套资源,逐渐形成高端的经济与服务业链条:餐饮、购物、社交、教育、医疗等,是成都罕有的具备自激效应的“现金奶牛”。而自激的意思就是,其内部的各项功能具有各自向对方创造并输送客源的能力,值得研究。

从价值潜力看,以新街里为核心的“新街里商业中心区”大器初成。这里拥有庞大而集约化的资源配套,可提供商务、居住、办公等一站式的完备生活,未来五年势必发展成为集纳老城区与新城区城市资源的商业中枢。随着天府新区工程的推进,新街里更将进一步凸显区位优势,成为成都事实上的地理中心,新的城市之核。

因此,巨大的固定内需客户和辐射人群,优越的地理位置和配套资源使得新街里能购为投资者带来稳定而持续的现金流,成为优越的复利型投资品,这应该是新街里逢出必抢,屡次告罄,缔造出成都商业神话的深层原因吧。(ZPJ)


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