导读：
     ■“二十连冠”的背后：高科技产品占比六成
     ■深圳豪宅为何售价高而租金低？
     ■民企总部的深圳，最应看好南山！
     ■真豪宅投资预判：不要离开南山！
正文：

■“二十连冠”的背后：高科技产品占比六成

从90年代初开始，深圳外贸出口总额全国第一的桂冠就没有让其他城市“染指过”。在全球经济增速放缓的2012年，深圳外贸出口总值仍然实现飞速增长。深圳海关前11个月数据显示，在过去的11个月里，深圳外贸总值同比增幅超过一成，全年实现出口“二十连冠”目标在即。

详细数据为：前11个月，深圳累计外贸进出口4148.2亿美元，增长10.5%，占全国外贸总值的11.9%，首次超过上海夺冠。其中，出口2403亿美元，增长8.6%，占全国出口总额的13%，稳居全国首位；进口1745.2亿美元，增长13.3%；实现贸易顺差657.8亿美元，缩窄2.1%。

值得注意的是，这一次的20连冠，含金量十足。资料显示，在深圳前11月外贸出口中，高科技产品已占到60%，机电产品（与高科技产品有交叉）占到70%多。加工贸易份额从原来的七成，减少至52%。而与之相对的是，传统劳动密集型商品出口呈下降趋势。

■深圳豪宅为何售价高而租金低？

这和低附加值劳动密集型产业向深圳外转移是分不开的。今年前11个月，深圳主要传统劳动密集型商品（包括服装及衣着附件、家具及其零件、鞋类、纺织纱线、织物及制品、塑料制品、玩具、箱包及类似容器）合计出口249.5亿美元，下降13.9%，跌幅比前10个月加深1.9个百分点。

这也就是说，深圳出口是以高科技产品为主的高附加值产品。深圳外贸越来越洲际化、国际化、全球化，在全球竞争中进一步占据了有利地位。而出口高附加值产品越多，对应到企业，就是企业老总、职员收入越高。收入越高，相应的支付能力也越高，不论是消费还是投资。

这样反映到房地产上，应该表现为豪宅租金高（支付租金的能力高）。然而很奇怪的是，深圳的豪宅大部分是售价高而租金低的（蛇口因外国人多算是个例外）。这背后的原因何在？笔者以为，原因就在于深圳是民企总部、本土企业多，相比起外企总部的上海，豪宅租赁需求没有那么强盛。

■民企总部的深圳，最应看好南山！

像万科、腾讯、华为、比亚迪等，就是本土企业的优秀代表。正因为是本土多，企业老板和高层买房的多、租房的少，从而表现出豪宅卖比租需求旺盛的局面。而在深圳，高新科技产业的龙头，自然是南山。这里集中了腾讯、金蝶软件、华强数码、文思创新软件、创维软件有限公司、迅雷网络技术有限公司等科技创新型企业……

而且，南山上市企业已经超过了100家，已成为全国上市企业最密集城区，上市企业总数占深圳全市的三分之一强。这离不开占据改革开放牵头位置的利好、离不开高新技术产业为引擎的产业结构、离不开以国际化为标杆的宜居宜业环境、也离不开政府服务的不缺位不越位。

不止如此，南山区还是深圳央企总部最集聚的区域。目前集中了包括中石油深圳总部、中国中铁南方总部、保利集团区域运营总部、中国普天新能源产业南方总部等在内的央企总部；该区还有经国务院批准设立、直属于国家工商行政管理总局的司局级事业单位——国家工商行政管理总局行政学院。

■真豪宅投资预判：不要离开南山！

当年“超罗赶福”的提出，遭到不少人的揶揄，如今南山区不仅实现房价超越罗湖、福田，GDP总值也完成超越。目前南山已经形成“央企+民企+外企”总部的超级聚集地：华侨城欢乐海岸项目的“超级总部基地”、阿里巴巴集团国际运营总部、深圳凯达尔总部、大成基金总部，还有如中兴、创维、长城等上百家大型科技企业总部聚集高新区……

不难看出，已经创造了辉煌的南山，其未来将表现的经济势能，更是为人看好。而当经济突飞猛进之时，区域价值、人居成本，也应该随之向前。从以前的郊区，到现在成为深圳豪宅高地、顶级富豪最集聚的核心区，成为第一居所，南山实现了区域质变与腾飞。

那么，在南山成为深圳高新产业总部、顶级豪宅、金融商务、高校人才等最集聚的核心区时，这里的人居价值，不可估量。不妨做一个判断，在深圳投资真豪宅，一定是不能离开南山的。诸如华侨城纯水岸、香山里、燕晗山居，塘朗山下的十五峯，蛇口的伍兹公寓、招商觐海等项目，只有继续追高的可能。跟着大形势走吧。（WH）

华侨城纯水岸

香山里

燕晗山居

十五峯

招商·伍兹公寓

招商·鲸山觐海