注：2012已经成为历史，我们已经踏入2013。全世界最大的房地产市场，实行的是全球最严格的限令政策、但其走势在2012年却是波诡云谲、风云变幻，深圳房地产市场也一波三折、荡人心弦，让人不时生出雾里看花的感叹，而明年，深圳楼市将何去何从？

本文试图从房地产的市场规律、宏观经济背景、深圳城市定位的变化、房地产品类的市场机遇、深圳的片区价值以及深圳房企未来的主攻方向等几个方面，对即将过去的2012年的深圳房地产市场进行一些回顾，和对即将来临的2013深圳房地产发展方向进行一些市场预判。

从今天起将分6篇刊出全文，以供大家参考。六篇的主题分别是：一、哈里森定律（七五二四法则）的判断：关注2015或2018。二、流通正常化与货币洪流：年增楼市总值=[（GDP-再扩大生产投资总额）×40%]+[（货币超发量-GDP×1.5）×40%]。三、经济集权度与房价：关注第三次改革开放对楼市的影响。四、房地产品类市场分析：写字楼会死人吗？五、深圳各片区价值分析。六、少旧改的房企，就是退步。

一、哈里森定律（七五二四法则）的判断：关注2015或2018

2012年转眼间即将逝去，这一年楼市历经两轮严厉调控而未低头。市场氛围虽然一度风声鹤唳，但整体来看房价上涨趋势并未实质性转向，深圳的房价较之2011年甚至又有了不小升幅。不过，中国房地产市场的命运或许将开始悄悄变化，而很多迹象也恰与英国经济学家弗雷德•哈里森所提出的哈里森定律或者“18年周期”模型非常相似。

和大多数经济学家不同的是，哈里森很喜欢预测未来的经济趋势，而且非常擅长此道，他和他的师傅在为时六十年的时间里面，两个人都先后非常准确的预见美国和英国最近六十年的数次市场泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美国房地产市场每轮周期的最低点。

哈里森的研究结论是，“房价会先上涨7 年，然后可能会发生短期下跌，然后再经历5 年快速上涨，再之后是2 年的疯狂(哈里森称为“胜利者的诅咒”)。最后是历时4 年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。

之前有很多人宣扬所谓的房价测不准定律，价格测不准定律本身是一个物理学上的名词，他们反复在楼市推这样的定律。但其实房地产市场更多的是慢变量的影响，股市是快变量，股市的快变量影响加上股市有做空机制，所以股价波动快、频繁、测不准，这是相对的。股票是没有价格评估中心的，但是房地产有，比如深圳就有房地产评估估价中心、土地估价中心。

而且房地产没有做空机制的，不仅中国没有做空机制，在全球任何的经济体系里，房地产市场都没有做空机制。所以房地产市场价值表现规律更强，在某种程度上是可以预测的，而且易涨难跌。我们不奢求能百分之百的预见未来，但是我们应该主动去探索真理，看看能不能尽可能靠近事实的真相。那就用让我们一起来用哈里森定律，估量未来2013年乃至今后的3到6年中国房地产市场的可能走势。

哈里森定律谈的是房地产泡沫破裂的规律，有完整的周期，我们可以把这个周期用一个通俗的方式表达出来，就叫做七五二四。七五二四加起来等于十八，在欧美市场，一个完整的房地产周期是18年，18年怎么走，先找七年短暂的波动，再找五年到大家都不愿意相信的地步，疯狂的再涨两年然后跌四年。因为这个很准，就是判断了很多国家，如果所有的国家都这个样子，只能认为中国也是这样，只能认为这是规律。

根据哈里森的定律来计算，中国的房地产元年在哪一年合适呢？如果以1998年房地产市场化元年计算，本轮房地产周期已经进入第十四个年头。但实际上，按照理论和中国的实际国情，中国的地产元年应该计算在2001或者是2003年，因为2001年加入WTO，2003年是加入WTO开始降低关税的第一年，真正加入了世界经济大循环，所以2001年、或者2013年作为起点是比较合适的。

2001年加7是2008年，按照哈里森定律，房价在这一年应该要短暂波动一下，果然短暂波动一下了。然后2008之后连续涨了5年，到2013年就应该到了一个关键的年份迎来了胜利者诅咒。原来判断正确的人认为再继续跟进将会全部输掉，他们认为已经赚了12年的钱，有点不相信还会再涨，而一定会跌。

于是他们开始纷纷脱离购买，大家都在等，在犹豫观望。但根据哈里森定律还有2013和2014两年快速上涨过程，然后涨到2015年才跳水，一跳水不是跳一年，而是要跳四年，这就是所谓的七五二四哈里森定律。当然它只是一个定律，当大家都知道这个定律的时候，有可能会出现意外。

但是如果按照2003作为起点，那么加7就是2010年，之后再涨5年就到了2015年，然后再狂涨2年，就到了2017年，从2018年开始暴跌崩盘！也就是说，以2001或2003为起点，那么2015或2018年才会出现实质性的逆转式下降，之前的房价下降只能视之为波动，我们更偏向2018的判断。

待续……