导读：
     ■龙岗大户供应过剩，小户稀缺！
     ■“宜必思理论”：先进地区发展刚需，落后地区发展奢侈
     ■龙岗实现价值蜕变：中大户应转小户
     ■非凡空间：龙岗最优的小户投资之选
正文：

■龙岗大户供应过剩，小户稀缺！

都市人居，通常是以受众面更广的小户为主流，而除中心地域外，龙岗的人居结构却是以中大户为主。深圳2012最新销售统计成交数据显示，龙岗以成交套数13532套、成交面积1319402㎡，夺得全市成交套数之亚，仅次于宝安20195套/1793087㎡，证明龙岗供应量之大。

其中发现，区域销售前10强物业，全部为80㎡以上的中大户。其中，和黄御峰园以1044套/145174.02㎡、套均面积139.06㎡夺第一，万科金域缇香以949套/80670.98㎡、套均面积85.01㎡，紧跟其后，而万科璞悦山、深业东城国际、睿智华庭等，皆为上百平米的大户型。

纵观龙岗楼市，大户供应过剩，已成为结构性问题，而相对应的是，区域小户极为稀缺。尤其是目前在售新盘中，小户产品已成为龙岗区的绝唱。这一现象对于区域人居会有何影响？而又是因为什么导致龙岗大户供应过剩、小户稀缺呢？

■“宜必思理论”：先进地区发展刚需，落后地区发展奢侈

在研究界，曾研究过这样一个现象。即在发达区域投资中高端产品，在相对后劲的区域投资高端、顶级产品，往往最终收益最多。这是由于发达区域，高端产品多，因而区域有限的财富人士被太多高端产品分流了，无法带来集群效应。因此开发中高端产品，往往更易畅销、热卖。就好比深圳核心区，中高端产品销售业绩更好。

而在龙岗这种后发猛劲更足的区域，受限于区域顶级配套、项目的相对稀少，因此，开发高端项目，反到因具备稀缺性优势，从而对区域顶级财富人士带来较大刺激，吸引大量富豪集聚，最终受益。这个理论就是“宜必思理论”。

简单来说，就是要在发达地区发展刚需，在相对落后地区发展奢侈，这样才具备稀缺性优势，从而推升价值。那么，肯定有人会问了，如今龙岗大户为主，高端产品供应大，岂不正合时宜吗？

■龙岗实现价值蜕变：中大户应转小户

面对五年前的龙岗，或许这是机遇，而今，若还以大户为先，或许已不合时宜。龙岗通过近几年的快速发展，已发生价值蜕变，那么相应的人居结构也应变化。五年前，龙岗是一个偏远之地，无人问津，对于这时的龙岗，通过资源、环境等优势，打造高端产品，是一种开发思路。

而至《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020）》确定以深圳为核心发展珠三角城市一体化，龙岗被深圳定位为其辐射整个粤东的桥头堡、深圳次中心城市时，这一性质的改变，决定了不一样的出路。

如今，龙岗是深圳市核心城区的组成部分，高起点定位打造CBD中央活动区，特区一体化的实施以及大运会1800亿元基础建设，商业、行政、文化、生活及休闲旅游等获得长久发展，更通过大运会的举办，国际地位迅速升级。

其中，龙岗CBD经过多年投入，形成了一站式政务配套和文化集群：龙岗区政府、龙岗财政局、龙岗检察院、龙岗文化中心、“三馆一城”以及龙城广场，龙城公园，龙潭公园等，竞相矗立。除此以外，区域通过产业优化升级，吸引了重头包括世界500强的巨头企业进驻，成为深圳一张不容忽视的名企集聚地。

■非凡空间：龙岗最优的小户投资之选

包括华为、中广核新能源、比亚迪等新兴产业龙头，多家金融保险、新能源、科技、高端服务、房地产等行业名企及微软、中国平安、建设银行及世界500强企业入驻，入驻率高，汇聚高端人才，刷新片区人口素质，财富商务效应激增。

截至2011年，龙岗区经过认定的高新企业有291其中53家符合中小板上市条件，60家符合创业板上市条件，未来伴随众多企业规模的不断扩张，办公物业的需求大幅释放。而区域相应写字楼数量短缺，以及市面上的大户产品过剩，因而小户获得极强稀缺性。

其中，在极少小户供应的背景下，非凡空间位于龙岗CBD核心地段，区位得天独厚。独享一站式政务配套、五星级商务配套。项目南邻正中时代广场、荣超英隆大厦，享受浓郁的商业氛围和与世界500强为邻的核心优势。其外，项目可享30分钟城际生活圈，5-15分钟居家商圈，以及“一环三纵五横”立体交通网，大大缩短通勤时间，加强与各片区的联系。

由此，在龙岗已实现区域价值蜕变，从过去的偏僻之地，变为后劲之区时，根据“宜必思理论”，人居物业也应从高端产品向中高端产品过渡，即中大户向小户过渡，这将是大势所趋。由此，目前提前抢占区域小户产品，将是最优的投资机遇。（PM）