注：2012已经成为历史，我们已经踏入2013。全世界最大的房地产市场，实行的是全球最严格的限令政策、但其走势在2012年却是波诡云谲、风云变幻，深圳房地产市场也一波三折、荡人心弦，让人不时生出雾里看花的感叹，而明年，深圳楼市将何去何从？
本文试图从房地产的市场规律、宏观经济背景、深圳城市定位的变化、房地产品类的市场机遇、深圳的片区价值以及深圳房企未来的主攻方向等几个方面，对即将过去的2012年的深圳房地产市场进行一些回顾，和对即将来临的2013深圳房地产发展方向进行一些市场预判。
从今天起将分6篇刊出全文，以供大家参考。六篇的主题分别是：一、哈里森定律（七五二四法则）的判断：关注2015或2018。二、流通正常化与货币洪流：年增楼市总值=[（GDP-再扩大生产投资总额）×30%]+[（货币超发量-GDP×1.5）×30%]。三、经济集权度与房价：关注第三次改革开放对楼市的影响。四、房地产品类市场分析：写字楼会死人吗？五、深圳各片区价值分析。六、少旧改的房企，就是退步。
二、流通正常化与货币洪流：年增楼市总值=[（GDP-再扩大生产投资总额）×30%]+[（货币超发量-GDP×1.5）×30%]
大家应该都知道荷兰的“郁金香风潮”的故事，其实中国也曾经炒卖过兰花，当年黑龙江一盆兰花炒到1万元的底价，最高的兰花创记录到15万元人民币，整个炒卖的跨度离我们并不是很远，而且是已经发生过的，只不过过去20年我们忘了我们身边也发生过这个事情。所以从这个开始，我们的生活有过很多次不平衡，而这个不平衡促使这个社会出现了很多奇怪的现象。
所以，货币洪流的出现是非常可怕的，而那个时候对此认识不足的人造成了很大的损失，乃至于发生了很多非常惨痛的事件。从这个意义来讲，我们要对目前出现的货币洪流保持一定的警惕，现在的货币洪流还处于良性的范畴，比如说没有出现两位数的通胀。在1994年的时候，最高的通胀是两位数，23.4%，这个通胀比较大。
现在需要给大家做一个提醒，如果说我们的货币出现了洪流，还会出现类似的炒兰花、普洱茶、红木的情况，比如炒辣椒、大蒜、大豆等等，未来都还可能会有。在这种情况之下，我们要对我们目前所处的环境有一个清醒的认识，把各种的因素进行简单的梳理，使我们对现在和未来的形势有一个比较全面直观的认识。
我们要注意到中国在产业转型，而产业转型的时候货币量必须要扩张，这是基本的。产业转型需要的货币量在扩张，人均占有的货币量也在扩张，这是一个必然现象。最近，中国货币加速扩张趋势再起，在今年M2增速开始稳定在13%之际，伴随着稳增长的需求，货币政策正在开始走向新一轮宽松。降准、降息都已经做了，新增贷款也开始超出预期。若下半年“宽货币、宽信贷”格局得以维持，那么M2同比增速势必会再度升至17%以上。
现在政府出台了一个比较犯傻的政策，就是超量印很多钞票，又回收了很多，目前大型商业银行的存款准备金率已达到20%的历史高位，也就是发100块收20块回来。你听到这个逻辑会纳闷，为什么要收回这么多钞票，少发一点布就可以了。比如说要收回100块，你少收20块，只要印80元出来就可以了，但现在的情况是中央银行印100，但又收回20。这个情况会造成一个破坏，把所有货币通胀的副作用延后了，这个结果使得我们货币周转的次数下降。
按道理一年1元可以周转4.5次，但因为回收了20元，1元每年只能周转3.8-4次，速度下降了。但你问一下，中国有没有条件，持续把货币的周转次数控制在这个水平线上？是不可以的，也就是说压制了、延后的矛盾有一天会随着货币周转次数的正常化导致很大矛盾的出现，这个矛盾被延后了，而这个延后的过程给投资客、投资客创作了一个很大的时间窗，比较安全的时间窗。多印出来的货币不可能收起来烧掉，所以在这样的情况之下一旦货币环境正常化，降低存款准备金率后，就会导致一波致命性的货币洪流出现。
在90多万亿的高基数之上，还维持如此快的增长速度，货币想不快速贬值都很难。在中国你必须学会在通货膨胀中生存，与资产泡沫共同成长。“涨吧涨吧，有本事涨到10万/平”，通货膨胀，让这种泄愤的话成为现实。通胀让以全款买房为目标的郁闷无比，也让提前还贷的懊恼不已。不考虑通胀计算租售比，已经成为笑柄。
政府多印货币的目的是为了产业升级，但这种政策的最终落实有一定的滞后性，不会立刻体现出效果，多出来的货币洪流总要找到一个落脚的地方，而房地产就是一个理想的释放途径。在这种背景下，我们就必需要考虑到货币超发带来的房价增值因素。
正常经济环境下的房地产增值的公式是：年增房地产总值=（GDP-再扩大生产投资总额）×30%，这是正常的计算公式。但是，货币超发之后，这个计算公式就变成了：年增房地产总值=[（GDP-再扩大生产投资总额）×30%]+[（货币超发量-GDP×1.5）×30%]。中国房价，之前些年收获的是第一部分[（GDP-再扩大生产投资总额）×30%]，这几年其实收获的是后面的部分[（货币超发量-GDP×1.5）×30%]。
离政府权力越近的行业或企业，其上涨时间越早及上涨幅度就越大；而离政府的权力越远的行业或企业，其上涨时间越晚及上涨幅度越小。我们可以看到，中国这一轮通货膨胀最早是由房地产市场开始，国内房地产价格不仅上涨时间早，而且上涨幅度大。如果政府要让货币流动正常化，结果就是我们的货币流通总量还要膨胀20%。
货币总量膨胀20%之后首先给到富人，富人再给到房地产。本来是近100万亿，如果货币周转正常以后就是120万亿，现在一年新房的交易加二手房的交易全年才不到10万亿，在这么大的货币量下全国一年的房产总值竟然才9万亿，也就是说我们连货币增量的零头都吃不掉，所以在这种情况下给房价上涨留下了很多想象的空间。
待续…