导读：
　　■商业项目更考专业力
　　■客户粘性，影响价值高低
　　■保证最强客户粘性：营业时间、业态、建筑形态
　　■新街里的商业面向判断
　　■具备顶级商业街基础：新街里将推王牌压轴产品【第二街】金字塔叠铺
正文：

■商业项目更考专业力

与住宅项目相比，商业项目需具备更强的专业知识和对规律的掌握，因商业市场无统一行情，只有个案行情。如一间商铺，地段不同、朝向不同，大小不同，结果就不同。商街、商圈就更是了。如此，相对住宅，影响商业项目的因素，往往更多，更繁杂。

近期，通过对几个城市商业街的考察发现，与传统意义上认为客流是影响商街畅旺与否的唯一指标不同的是，同样客流的商业街，若所处城市不同，畅旺程度也不尽相同。例如在深圳和在北京、上海、成都的商街，就有明显区别。

刚过去的元旦假期，深圳东门客流破400万，而放在北京、上海，是不可想象的。这其中有一个影响商铺的关键因素，是除客流外的营业时间的长短。

■客户粘性，影响价值高低

研究发现，纬度更高的城市，夏季分明，冬季占比大，一年中寒冷的时间长，因而营业时间短；而纬度更低的城市，夏季不分明，冬季时间较短，因而营业时间长。由此造成不同地区，商街客流不对等的情况。

譬如北京、深圳，也许商街所辐射的客流是等同的，但由于北京冬季严寒，傍晚7、8点基本结束营业，而在深圳全天候营业的街铺，大有人在，再加上深圳冬季寒冷时间短，温度适中，因此，即使是元旦对于北方已值相当严寒的气候，但在深圳也有17、8度，因而才有了东门元旦破400万人潮的壮观场面。

由此，因季候原因，导致商街营业时间不一，从而影响商街畅旺与否。但这仅仅只是其中一个因素，事实上，影响商街价值高低，还有一个重要因素是客户粘性。

■保证最强客户粘性：营业时间、业态、建筑形态

例如近期，房地内参范本库中研究的成都和黄新街里，就是一个典型案例。因客户粘性高，成为项目热销的关键原因。客户粘性可从几个层面判断：1、气候，如上文所说，可决定项目营业时间；2、业态是否丰富，决定受众广度；3、商街体量与展示面，决定营业密度。

和黄新街里所在成都，属于亚热带季风气候，年均气温16℃，冬无严寒，夏无酷暑，具备良好的气候条件，这点甚至超过深圳，由此可保证商铺营业时间稳定，不受气候影响。其外，项目业态丰富。

由于新街里另辟蹊径，开创了成都独立开放式街区商业，有别于以往传统的商业模式，其街中设街，四面贯通，临街旺铺，避免商业死角。同时兼备复合功能，新街里自备丰富业态，集购物、休闲、娱乐等功能为一体，各业态间互动互补，真正使全人群、全天候一站式购物消费成为可能。

■新街里的商业面向判断

因此，项目的受众面更广，作为餐饮、休闲、娱乐等功能皆可，放大了产品的实用性、功能性，从而扩大受众人群。这是非常明智的做法。有别于一些商业街，由于产品过于单一、重复，从而降低产品功能性、削减客群关注度，而影响商业价值。

这也正是和黄新街里在前三轮产品推售时（包括第三街、第一街、第二街首批次），受到高达80%物业品牌客户的极大青睐，被最好的酒窖、最知名的咖啡、最正宗最受欢迎的港式餐饮等品牌，集体抢占的原因。

第三，商业的展示面及建筑形态极为重要，展示面是增强客户直观印象、扩大客户关注频率的关键因素。而亲和的建筑形态，能保持商业持续性。和黄新街里总规模约90000㎡，全程约1公里长，是成都罕有的城市级独立开放式街区商业，1公里长的展示面，更为项目赢得最佳的客群关注度。

■具备顶级商业街基础：新街里将推王牌压轴产品【第二街】金字塔叠铺

当以上三点皆满足时，即意味着项目的客户粘性高。可以说，新街里的客户粘性已达极化。而高客户粘性的商街，是保证未来商业畅旺的决定性因素，意味着未来新街里的营业密度大、人均消费量大，从而推升整体价值。如此情况分析，和黄新街里晋升为成都第一街，或全国顶级商业街的基础已经具备。

目前，经前三轮热销，如今新街里已渐入高潮，即将推出【第二街】压轴明显产品。首先，第二街为新街里体量最大、业态最丰富的一期，有多种户型可供选择，包括钻石铺王、MINI金铺、独立首层，1跃2、2跃3等，再加上【第二街】是新街里中临成汉中路市政规划道路展示面最长的一条街，展示面更大。

因此在新街里的各期产品中，即将推出的【第二街】单位客户粘性表现最强，即意味着是价值含量最高。据悉，即将推出的是约200-300㎡传世典藏金字塔叠铺，产品类型为2跃3，是项目的珍藏级铺源，被许多品牌商家翘首以待许久。

同时更获悉，【第二街】产品出入口多，人流通达性强，同时涵盖独立停车库、货运专用梯等。这是有别于第一街、第三街的优势。最重要的是，【第二街】地处项目核心中段，客流密度最高，因此可以说，这一次【第二街】金字塔叠铺的推售，将是新街里进入最重要的黄金推售阶段，价值突出。再结合和黄新街里世界五百强品牌保证、地铁效应、城市效应、天府新区综合效应，新街里【第二街】金字塔叠铺在可预见的未来必将再创辉煌、获得丰厚回报！（PM）