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筚路蓝缕启山林:万科“全球宅冠→全球房冠”

作者:Homer 类型:业内及人事

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-01-09 14:48:33点击4226


导读:
        ■从宅冠到房冠:万科跃居全球房企老大
        ■万科的发家之路:从卖办公设备开始
        ■威登别墅,万科投标的第一个多层小洋房
        ■土地资源和土地成本的限制,万科步履维艰
        ■减法战略,万科扶摇直上,目标应该是千亿美元!
        ■万科启示:要习惯“中国第一必是全球第一”
        ■毕路蓝缕、以启山林,万科持续打造黄金度假物业
正文:

■从宅冠到房冠:万科跃居全球房企老大

1月7日,万科企业股份有限公司公布了2012年12月份销售及新增项目情况。12月万科实现销售面积116.8万㎡,销售金额140.7亿元,同比分别增长94.9%和141.8%;全年累计实现销售面积1295.6万㎡,销售金额1412.3亿元,同比分别增长20.5%和16.2%,销售金额再度刷新行业纪录,并成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。

从产品结构来看,2012年万科所销售的住宅仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征,144㎡以下户型占比达到90%。而2011年下半年以来,市场大户型产品持续滞销,中小户型销售速度远远超过大户型。万科独特的产品结构,也契合了市场的变化趋势。

去年前三季度主要城市土地供应较少,万科前三季度购入土地对应的建筑面积低于同期销售面积。进入四季度后,主要城市推地力度加大,加之万科销售顺畅、资金充裕,近期万科在土地市场上补充了较多的资源。公告显示,12月万科新增加项目20个,分别位于苏州、徐州、杭州、上海、南通、长春、大连、沈阳、营口、青岛、成都、乌鲁木齐等城市,对应万科权益的规划建筑面积约434万㎡。

■万科的发家之路:从卖办公设备开始

看到这样的数字与世界级的名头,相信赞扬万科的人很多。可回头看过去并不太长的历史,就会发现万科是从很普通,甚至是很幼稚的企业走过来的。熟悉万科的人都知道,万科的起家并非房产公司,更不是专业的房产公司,而是以电器设备起家的一家国营电器器材经营单位。

1984年,王石用注册万科时,用的是“现代科教仪器展销中心”的名称,经营办公设备、视频器材的进口销售业务,当时公司员工共67人,平均年龄24.5岁。一个卖办公设备,与房地产八杆子打不到的小公司,后来却跑去卖房子,这想想都令人觉得滑稽。

1987年,万科万科缩减公司称谓,更名为:“深圳现代科仪中心”。1988年,万科再次更名为“深圳现代企业有限公司”。在经过一系列的改名之后,万科也像它的名头一样渐渐变得巨大,员工人数也从刚开始的67人渐渐扩大到2500人。

而就在这样的时刻,万科董事长王石却感觉到了危机,因为当时国务院对计划外调汇和机电产品进口开始进行全面清理,银行收缩银根,进口电子器材、影视器材市场出现萎缩端倪。但市场仍然显示着一定的利润空间,很多经营商还沉浸在供不应求的假象中。

■威登别墅,万科投标的第一个多层小洋房

也许正是看到了这样的假像,此后,万科的路子与众不同。很多企业都在“多元化”的时候,王石开始卖掉万科蒸馏水公司、零售公司、拍电影的公司、做广告的公司、做商业礼品的公司,通过这两个关键的“收缩”和“剥离”,迅速的聚集了大量资金,“收缩”或“剥离”那些难管理、占用资金大盈利能力或利润贡献却不大的业务或旗下企业,开始渐渐步入房地产。

这样以来,就有更多的人力、更加集中精力却管理、发展其核心业务,大大地提高了起竞争力。另外,资金的迅速回笼,使得万科有充足的资金购买土地,为公司的长远发展打下了不可动摇的基石。

但是,当我们再次回顾万科走向房地产的初始,我们会觉得是无知、幼稚的。威登别墅,作为万科地产早期通过投标置地发展的项目之一,只是深圳市罗湖区闹市一隅,说是别墅,压根算不上,最多也只能算是多层的小洋房,而万科,却将其视为宝贝,收紧口袋括入囊中。

同样奇怪的是,我们知道,万科的总部设在深圳,不在上海。作为一个面积仅有1991.64 平方公里的小都市,相对于有6340.5平方公里的大上海来说,土地面积仅有上海的31.41%,三分之一都不到,土地供给力量远远不足,同时,随着罗湖到福田,南山到宝安,再到龙岗等后蓄力量的开发,深圳的土地储备量稀缺,照这样的逻辑,深圳是完全不适合于房地产发展的,万科要想再进一步发展,总部设在上海或将是更好的打算。可万科没有,恰恰相反的是,它设在了土地稀缺的深圳,这对刚刚于起步不久的万科来说,步子迈得相当吃力。

■土地资源和土地成本的限制,万科步履维艰

由于土地资源和土地成本的限制,这让万科的行走步履更加艰难。不同于许多从国企改制过来的房地产企业,万科在管理上少了许多国企通病,但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科所获得的可开发土地,较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。

在城乡结合部的开发战略下,万科利用物业管理的优势和娴熟的市场手段,开发适合中等收入消费者的商品住宅小区,但得益更多的是周边市场,而万科却在多个同行包围中只能另开辟战场。最要命的是,城乡结合部的开发战略,要求更多的配套建设。考虑到离城市的中心商业区较远的情况,为了提高吸引力,万科不得不背起“企业办社会”的包袱。总体来说,城乡结合部的开发战略对于万科的地产经营其实很“累”。

最困难的时候,万科地产只拥有400万的资金,在地产界压根没有喘息与苟活的机会。可就在这样一种情况下,万科却异军突起,凭着交易的驱动,从刚开始的看机会、看政策,赚一笔是一笔的投机型企业,到卖玉米饲料的王石变成地产界的传奇,可以说,万科的胜利涉足多种险滩,是整个中国企业家胜利精神的浓缩。

如今,万科从刚始的员工不到70人、资产不到400万的小公司,褪变成了世界级的商业巨头,房产界的世界老大,公司共有房地产开发系统员工3411人,物业管理系统员工14205人(2009年末),注册资本1099520万元,年营业额728313万元(2010年)。他们的经历,许多中国企业经历过,他们也犯了几乎所有可能犯的错误。

不同的是,万科是这场战争中不多的幸存者,企业虽然只有30多年的时间,可万科已成为同时代企业中的老企业了。幸存者的幸运在于他们在错误还没有能把他们毁灭的时候醒悟了,所以也就有了今天的故事,是英雄的故事,也是普通人的故事,很让人回味。

■减法战略,万科扶摇直上,目标应该是千亿美元!

那么,究竟是什么力量的驱动,能够把这么一万科赶至世界级的老大宝座上呢?熟悉万科历史的人都知道,万科之所以成为千亿级规模的地产龙头,皆归功于其十几年来的“减法”战略——1993年,万科是一个业务遍及13个产业的多元化公司,但后来逐一削减,甚至将年收入十几亿元的万佳超市卖给华润,最终变成专注单一住宅产业的行业龙头。

市场热点不断变换,万科近20多年来始终只讲两个字:“减法”——这就是战略,高度专业化,创造核心竞争力,推动大规模生产,全面提升产品质量与服务。万科曾说,房地产不仅是高投入行业,更是一个高风险行业,任何一个房地产开发企业都会犯错,万科的最大追求之一就是尽量减少犯错的可能。而万科的项目运作一向比较缜密,比如在北京,看100块地才做一个项目,做一个项目又会变出100个方案来选。但如此有备而战、战无不胜的概率自然就大。

同时,为了将减法战略进行到底,万科还专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。相比于其它,万科的产品创新主要体现在人性化的细节处理上,让业主能在万科开发的房产中享受生活。而服从市场,专业化一直是万科、深商的优势,但作为开发商,万科也面临质疑,因为研发投入的集中会导致利润率相对较低,万科如何做到全球房企老大的地位?在房地内参看来,理由很简单,科技力量的后劲足!不止如此,在强大的专业技术力量的带动下,万科的目标应该是千亿美元!

■万科启示:要习惯“中国第一必是全球第一”

在万科行军的30多年中,许多企业早熟,也有许多企业灭亡。而中国企业的生存环境也在随着国家的政治、经济制度的改革不断改变。而万科地产作为参与者,也在自身的努力和适应不断完善与进步,从2011年的两高管离职,到2012年的人事变动。在房地内参看来,高层流失多时取得突破,说明了万科的自纠力极强。而说到自纠,值得一提的,像2011年的装修被妖魔化的问题,只是流程问题,不是质量与价值观问题,纠正容易。

经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。从09年宅冠再到12年的房冠,万科精神成功的启示提醒我们,要习惯“中国第一必是全球第一”。

2007年,万科地产完成新开工面积776.7万㎡,竣工面积445.3万㎡,实现销售金额523.6亿元,结算收入351.8亿元,净利润48.4亿元,纳税53.2亿元,全国市场占有率为2.1%,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套,销售套数位居世界前茅,跻身全球最大的住宅企业行列。

■筚路蓝缕、以启山林,万科持续打造黄金度假物业

2009年,万科跻身中国住宅类房产之冠,成为中国房地产行业领跑者。观察万科,任凭风浪起,20多年前就上市,有A股、B股,但并没宣称是“资本经营”;明明早就将业务集中在房地产,却还嫌不专,索性将产品都简化到中产阶级的普通住宅,将产品更加标准化,甚至主要部品、部件都在总部设计,通过住宅产业化带动进一步的大规模生产。

如今,万科在30多年的房产浪潮中,从最初的现代科教仪器展销中心到万科企业股份有限公司,从09年宅冠再到12年的房冠,一跃成为万科跃居全球房企老大,其步履之艰难,可想而知。无论是现今的品牌力量与住宅品质,都可谓是世界首指。

而作为近期愈发火热的旅游地产,万科尤为重视,特别是作为万科旅游地产的代表万科湖畔度假公园、万科森林度假公园,更视为中坚、品牌力量。这两个项目,在占据三亚得天独厚天然资源的基础上,还各自拥有自带的原生森林和湖泊资源,从而成为众多海内外游客神往的度假胜地。同时,在万科的减法战略、高度专业化的服务下,人居价值在极高的情况下还将一步步攀升。(TB)

万科

万科湖畔度假公园

万科森林度假公园


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