导读：
        ■从宅冠到房冠：万科跃居全球房企老大
        ■万科的发家之路：从卖办公设备开始
        ■威登别墅，万科投标的第一个多层小洋房
        ■土地资源和土地成本的限制，万科步履维艰
        ■减法战略，万科扶摇直上，目标应该是千亿美元！
        ■万科启示：要习惯“中国第一必是全球第一”
        ■毕路蓝缕、以启山林，万科持续打造黄金度假物业
正文：

■从宅冠到房冠：万科跃居全球房企老大

1月7日，万科企业股份有限公司公布了2012年12月份销售及新增项目情况。12月万科实现销售面积116.8万㎡，销售金额140.7亿元，同比分别增长94.9%和141.8%；全年累计实现销售面积1295.6万㎡，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。

从产品结构来看，2012年万科所销售的住宅仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144㎡以下户型占比达到90%。而2011年下半年以来，市场大户型产品持续滞销，中小户型销售速度远远超过大户型。万科独特的产品结构，也契合了市场的变化趋势。

去年前三季度主要城市土地供应较少，万科前三季度购入土地对应的建筑面积低于同期销售面积。进入四季度后，主要城市推地力度加大，加之万科销售顺畅、资金充裕，近期万科在土地市场上补充了较多的资源。公告显示，12月万科新增加项目20个，分别位于苏州、徐州、杭州、上海、南通、长春、大连、沈阳、营口、青岛、成都、乌鲁木齐等城市，对应万科权益的规划建筑面积约434万㎡。

■万科的发家之路：从卖办公设备开始

看到这样的数字与世界级的名头，相信赞扬万科的人很多。可回头看过去并不太长的历史，就会发现万科是从很普通，甚至是很幼稚的企业走过来的。熟悉万科的人都知道，万科的起家并非房产公司，更不是专业的房产公司，而是以电器设备起家的一家国营电器器材经营单位。

1984年，王石用注册万科时，用的是“现代科教仪器展销中心”的名称，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，当时公司员工共67人，平均年龄24.5岁。一个卖办公设备，与房地产八杆子打不到的小公司，后来却跑去卖房子，这想想都令人觉得滑稽。

1987年，万科万科缩减公司称谓，更名为：“深圳现代科仪中心”。1988年，万科再次更名为“深圳现代企业有限公司”。在经过一系列的改名之后，万科也像它的名头一样渐渐变得巨大，员工人数也从刚开始的67人渐渐扩大到2500人。

而就在这样的时刻，万科董事长王石却感觉到了危机，因为当时国务院对计划外调汇和机电产品进口开始进行全面清理，银行收缩银根，进口电子器材、影视器材市场出现萎缩端倪。但市场仍然显示着一定的利润空间，很多经营商还沉浸在供不应求的假象中。

■威登别墅，万科投标的第一个多层小洋房

也许正是看到了这样的假像，此后，万科的路子与众不同。很多企业都在“多元化”的时候，王石开始卖掉万科蒸馏水公司、零售公司、拍电影的公司、做广告的公司、做商业礼品的公司，通过这两个关键的“收缩”和“剥离”，迅速的聚集了大量资金，“收缩”或“剥离”那些难管理、占用资金大盈利能力或利润贡献却不大的业务或旗下企业，开始渐渐步入房地产。

这样以来，就有更多的人力、更加集中精力却管理、发展其核心业务，大大地提高了起竞争力。另外，资金的迅速回笼，使得万科有充足的资金购买土地，为公司的长远发展打下了不可动摇的基石。

但是，当我们再次回顾万科走向房地产的初始，我们会觉得是无知、幼稚的。威登别墅，作为万科地产早期通过投标置地发展的项目之一，只是深圳市罗湖区闹市一隅，说是别墅，压根算不上，最多也只能算是多层的小洋房，而万科，却将其视为宝贝，收紧口袋括入囊中。

同样奇怪的是，我们知道，万科的总部设在深圳，不在上海。作为一个面积仅有1991.64 平方公里的小都市，相对于有6340.5平方公里的大上海来说，土地面积仅有上海的31.41%，三分之一都不到，土地供给力量远远不足，同时，随着罗湖到福田，南山到宝安，再到龙岗等后蓄力量的开发，深圳的土地储备量稀缺，照这样的逻辑，深圳是完全不适合于房地产发展的，万科要想再进一步发展，总部设在上海或将是更好的打算。可万科没有，恰恰相反的是，它设在了土地稀缺的深圳，这对刚刚于起步不久的万科来说，步子迈得相当吃力。

■土地资源和土地成本的限制，万科步履维艰

由于土地资源和土地成本的限制，这让万科的行走步履更加艰难。不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。万科所获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。

在城乡结合部的开发战略下，万科利用物业管理的优势和娴熟的市场手段，开发适合中等收入消费者的商品住宅小区，但得益更多的是周边市场，而万科却在多个同行包围中只能另开辟战场。最要命的是，城乡结合部的开发战略，要求更多的配套建设。考虑到离城市的中心商业区较远的情况，为了提高吸引力，万科不得不背起“企业办社会”的包袱。总体来说，城乡结合部的开发战略对于万科的地产经营其实很“累”。

最困难的时候，万科地产只拥有400万的资金，在地产界压根没有喘息与苟活的机会。可就在这样一种情况下，万科却异军突起，凭着交易的驱动，从刚开始的看机会、看政策，赚一笔是一笔的投机型企业，到卖玉米饲料的王石变成地产界的传奇，可以说，万科的胜利涉足多种险滩，是整个中国企业家胜利精神的浓缩。

如今，万科从刚始的员工不到70人、资产不到400万的小公司，褪变成了世界级的商业巨头，房产界的世界老大，公司共有房地产开发系统员工3411人，物业管理系统员工14205人（2009年末），注册资本1099520万元，年营业额728313万元（2010年）。他们的经历，许多中国企业经历过，他们也犯了几乎所有可能犯的错误。

不同的是，万科是这场战争中不多的幸存者，企业虽然只有30多年的时间，可万科已成为同时代企业中的老企业了。幸存者的幸运在于他们在错误还没有能把他们毁灭的时候醒悟了，所以也就有了今天的故事，是英雄的故事，也是普通人的故事，很让人回味。

■减法战略，万科扶摇直上，目标应该是千亿美元！

那么，究竟是什么力量的驱动，能够把这么一万科赶至世界级的老大宝座上呢？熟悉万科历史的人都知道，万科之所以成为千亿级规模的地产龙头，皆归功于其十几年来的“减法”战略——1993年，万科是一个业务遍及13个产业的多元化公司，但后来逐一削减，甚至将年收入十几亿元的万佳超市卖给华润，最终变成专注单一住宅产业的行业龙头。

市场热点不断变换，万科近20多年来始终只讲两个字：“减法”——这就是战略，高度专业化，创造核心竞争力，推动大规模生产，全面提升产品质量与服务。万科曾说，房地产不仅是高投入行业，更是一个高风险行业，任何一个房地产开发企业都会犯错，万科的最大追求之一就是尽量减少犯错的可能。而万科的项目运作一向比较缜密，比如在北京，看100块地才做一个项目，做一个项目又会变出100个方案来选。但如此有备而战、战无不胜的概率自然就大。

同时，为了将减法战略进行到底，万科还专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。相比于其它，万科的产品创新主要体现在人性化的细节处理上，让业主能在万科开发的房产中享受生活。而服从市场，专业化一直是万科、深商的优势，但作为开发商，万科也面临质疑，因为研发投入的集中会导致利润率相对较低，万科如何做到全球房企老大的地位？在房地内参看来，理由很简单，科技力量的后劲足！不止如此，在强大的专业技术力量的带动下，万科的目标应该是千亿美元！

■万科启示：要习惯“中国第一必是全球第一”

在万科行军的30多年中，许多企业早熟，也有许多企业灭亡。而中国企业的生存环境也在随着国家的政治、经济制度的改革不断改变。而万科地产作为参与者，也在自身的努力和适应不断完善与进步，从2011年的两高管离职，到2012年的人事变动。在房地内参看来，高层流失多时取得突破，说明了万科的自纠力极强。而说到自纠，值得一提的，像2011年的装修被妖魔化的问题，只是流程问题，不是质量与价值观问题，纠正容易。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。从09年宅冠再到12年的房冠，万科精神成功的启示提醒我们，要习惯“中国第一必是全球第一”。

2007年，万科地产完成新开工面积776.7万㎡，竣工面积445.3万㎡，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元，全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

■筚路蓝缕、以启山林，万科持续打造黄金度假物业

2009年，万科跻身中国住宅类房产之冠，成为中国房地产行业领跑者。观察万科，任凭风浪起，20多年前就上市，有Ａ股、Ｂ股，但并没宣称是“资本经营”；明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品都简化到中产阶级的普通住宅，将产品更加标准化，甚至主要部品、部件都在总部设计，通过住宅产业化带动进一步的大规模生产。

如今，万科在30多年的房产浪潮中，从最初的现代科教仪器展销中心到万科企业股份有限公司，从09年宅冠再到12年的房冠，一跃成为万科跃居全球房企老大，其步履之艰难，可想而知。无论是现今的品牌力量与住宅品质，都可谓是世界首指。

而作为近期愈发火热的旅游地产，万科尤为重视，特别是作为万科旅游地产的代表万科湖畔度假公园、万科森林度假公园，更视为中坚、品牌力量。这两个项目，在占据三亚得天独厚天然资源的基础上，还各自拥有自带的原生森林和湖泊资源，从而成为众多海内外游客神往的度假胜地。同时，在万科的减法战略、高度专业化的服务下，人居价值在极高的情况下还将一步步攀升。（TB）

万科

万科湖畔度假公园

万科森林度假公园