导读：
     ■东九龙观塘片区成香港写字楼新宠
     ■掏空港岛，价格差距引发商务位移
     ■深圳中心北区，CBD商务位移最佳落脚点
     ■片区最大、功能最全商务地标：卓越城
正文：

■东九龙观塘片区成香港写字楼新宠

作为继纽约和伦敦之后的世界第三大金融中心，在香港，每天都有天量的金融资本和经济贸易在无数写字楼间发生和传递。其中中银大厦、力宝中心等港岛中环一带的写字楼群更是香港的缩略景观图。但是近年来，香港的写字楼却出现了一个奇怪的现象。新供应集中出现在东九龙地区，以观塘为主，其中又以保险业最为活跃。

事实上，由2009年开始，不少保险业就开始把业务搬至观塘。2009年宏利保险在观塘承租了2.5万平米楼面，另一保险公司早前承租约4千平米，保险业集结观塘已成趋势。作为资金丰厚的保险业来说，更注重自身形象，因此办公地点往往会选择香港港岛、太古这样的商业旺区，而对比之下，观塘实际上是以制造业为主，人口层次较低，商业发达程度也不高，按道理不是保险业的最佳选择，然而，如今保险业却为何纷纷搬至观塘呢？

对于任何企业来说，最终都希望成本最小化，利润最大化。因此，控制成本是每个企业的发展关键。 而据了解，观塘地区的写字楼租金远低于港岛区，是保险业为节省租金开支选择观塘办公的最大理由。此外，东九龙区内新落成的写字楼，已可媲美传统核心商业区，在既节省开支，又不输于品质的状况下，故此吸引不少跨国企业搬往。

■掏空港岛，价格差距引发商务位移

其中以观塘地标甲级写字楼Landmark East为例，该项目不仅拥有优越的办公位置、景观一流、完善配套、交通便利的条件，最主要的是Landmark East具备租金成本效益，能提升营运效率，其租金接近一半低于港岛、尖沙咀、铜锣湾等地的同质项目。因此吸引了大批金融、保险、房地产及商业服务等本港支柱产业，以及商业和信息科技服务中的著名企业入驻。另外，公共服务机构及大型零售业租户亦已进驻其中。

事实上，观塘已逐渐成为新的商业枢纽。而斥资70亿港元建成的Landmark East，是充满动感及现代气息的双子塔式商用建筑物，除了具有便捷交通网络、卓越运作、宽敞空间和园林景观的特色，在加上低廉半成以上的租金，更能满足可持续发展及能源效益的要求，切合21世纪的营商需要，因而更成为租赁最旺的写字楼。

从Landmark East的成功，反映观塘不断活化，而观塘的活化，无不反映出价格差距对于写字楼市场的影响。重视可持续发展的企业，一定会注重企业的成本效应。因此，在能保证公司正常运作所需的条件下，办公地点的租金越低，成本开支越小，更易掌控未来的发展，从而越能吸引企业抛弃原本租金高的商业旺区，而迁至租金低的区域办公。

■深圳中心北区，CBD商务位移最佳落脚点

而对于写字楼市场来说，出现了半成或半成以上的租金差距，就会带来大批企业开始迁移办公地点的现象，而这种现象就叫做“商务位移”。商务受到较大差距的租金影响，逐渐由租金高的传统的商务旺地向租金低的区域迁移。作为经历了百年市场经济体制的地区，对于市场的掌控、把握，相比起大陆来说，香港要精准很多。

因此，在香港出现这种商务位移的现象下，给予一海之隔的深圳很好的启示。而九龙观塘和港岛区的关系，正如深圳的福田中心区与梅林。一直以来，福田中心区都是深圳商务活动最活跃的区域，区域内聚集众多高端商务写字楼，同时CBD的城市商务核心地段，使得区域不少写字楼的租金、售价均始终处于全市高位，有些还在不断攀升。

目前，卓越·世纪中心、金中环大厦的租金水平已达到150元/㎡以上，其中卓越世纪中心1号楼的月租金约为200元/平方米，而单价更创下7万元/㎡的记录。如此高昂的价格，对一般企业来说，确实比较难以承受。因此很多企业为了节省运营成本，纷纷将办公地点迁移出中心区。而梅林凭借中心北区的地理优势以及远低于中心区的商务租售价格，无疑成为这些企业的最佳落脚点。

■片区最大、功能最全商务地标：卓越城

深圳中心北区，主要是以梅林为核心，这里未来将延续深圳中心区，成为深圳中轴线的文化延长线，创意文化及商业发展轴。而梅林位于深圳中心区以北直线不到3公里处，且与中心区保持着同一水平线，规划及定位皆符合项目的办公、商务、商业功能。目前片区内各项配套日渐醇熟，已经具备承接深圳中心区商务转移的条件。

其中位于梅林路和中康路交汇处以东，紧邻上梅林地铁站的卓越城，总建筑面积约40万平方米，是目前深圳中心北区体量最大、功能最全的商务地标。随着地铁9号线的建设及未来开通，卓越城将成为地铁4#线和9#线双线交汇物业，辐射范围将从中心北区（梅林），扩散到福田、南山、罗湖、蛇口、龙华等深圳各个城区，成为深圳中心北区人流最密集的一个点。

而项目自身通过打造9.8-11米挑高大堂，单边悬挂核心筒设计，深圳首个纯复式写字楼单体，可分层、分户自由组合的办公空间，以及深圳商用物业中罕见的超高赠送率等，带来可媲美独栋总部的办公空间，让企业主以超越期待的低成本高配置，实现总部上楼。目前卓越城营销中心已经开放，并将于近期开放样板房。（YF）