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投资分析
豪宅要看高能南山:均产超香港,关注OCT与CM

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-01-11 11:41:47点击7035


导读:
    ■南山人均GDP2012年高出香港,达25万元
    ■深圳最具活力、最具创新力区域,就在南山
    ■政府最大投资地,深圳高能城区
    ■豪宅投资判断:不要离开南山
正文:


■南山人均GDP2012年高出香港,达25万元

华侨城(OCT)的纯水岸、燕晗山居,招商地产(CM)蛇口的伍兹公寓、鲸山觐海,西丽的十五峯,这些楼盘应该重估了!最新数据,2012年深圳南山区全年实现本地生产总值2750亿元,同比增长11.3%,经济总量名列前茅。统计之下,南山区每平方公里土地产出GDP达14.9亿元、税收2.5亿元、人均达到25万元,分别为全市平均水平的2.3倍、1.1倍和2倍。

人均GDP25万元,这意味着南山的人均GDP已经超过香港。香港特区政府预计2012年人均GDP约3.5万美元,按照1美元兑换6.2245元人民币的当前汇率计算,折合人民币约22万元。如此相比之下,深圳南山区人均GDP,较之香港高出了3万多元。

这应是南山区人均GDP首次超过香港整体水平。以目前南山区的发展增长速度,或许未来还将继续保持这个势头。当然数字化的表面并非我们研究的重点,却也是重要指标之一。那么,南山究竟以怎样的优势,成为深圳第一个人均GDP超过香港的区域?

这几年来,房地内参一直强调“真正豪宅投资不要离开南山”,其实也正是与南山区的经济发展、投资活力、创新精神、人文史脉等种种因素相关。如今,从目前南山区所表现的经济数据来看,这应该值得再次深入分析的话题。

■深圳最具活力、最具创新力区域,就在南山

南山区整体人均水平的高,很大程度要与区域的总体经济发展、创新能力、人口收入水平等各种因素联系起来。因此,南山人均GDP超过香港的同时,其中区域的财政、民生、创新能力、竞争力、英里水平都有着连带影响。事实上,也正是由于区域上述各项经济指标的增长,才实现了区域整体人均水平的高。

数据显示,2012年,南山实现高新技术产品产值3350亿元,增长11.1%。体现自主创新能力的发明专利申请量和授权量分别达到12608件和5491件,占全市的39%和41%。体现盈利水平和竞争能力的工业增加值率达到37.5%,高出全市平均水平13个百分点。全社会研发投入占GDP比重达5.49%,高出全市平均水平1.68个百分点,科技进步贡献率达到70%以上。

事实上,南山区也是深圳政府最大的投资地。从上述数据可以看出,科研水平、创新能力对南山区经济发展起着极为重要的作用。这里聚集了深圳最有活力、产出值最高的高新科技龙头企业:腾讯、金蝶软件、华强数码、文思创新软件、创维软件有限公司、迅雷网络技术有限公司等众多科技创新型企业……

南山区上市企业也是深圳各区域最多的,超过100家,上市企业总数占深圳全市的三分之一,也是全国上市企业最密集城区。不止如此,南山区还是深圳央企区域总部最集聚的区域。目前集中了包括中石油深圳总部、中国中铁南方总部、保利集团区域运营总部、中国普天新能源产业南方总部等在内的接近15家央企区域总部……

■政府最大投资地,深圳高能城区

除多家央企区域总部外,南山区也聚集了众多金融、高科技行业总部。如,华侨城欢乐海岸项目的“超级总部基地”,阿里巴巴集团国际运营总部、深圳凯达尔总部、大成基金总部,还有如中兴、创维、长城等上百家大型科技企业总部聚集高新区。南山已是“央企+民企+外企”总部的超级聚集地。

这是南山区所得益的硬件因素之一。也正是众多高新科技龙头企业、央企外企区域总部的聚集,使得南山区聚集了整个深圳最有创新性的力量、最具实力的雄厚资金,随着区域科研创新力量源源不断的投入,也使得区域的孵化能力、经济产出、竞争力不断加强。

也正是在这样的力量推动下,南山区的经济产业、产业附加值不断增加。正是在这样的区域发展意识下,南山区的产业升级也在逐渐得到实现。正如蛇口已把第二产业企业全部转移出去,成为深圳首个完全实现产业升级转型的片区。而南山区也吸引了越来越多与之相关的企业、高科技人员、管理人员的进入,集中了大量的高收入、高质素群体,成为深圳罕见的高能量产出城区。

■豪宅投资判断:不要离开南山

南山在不断前进,曾经被人怀疑的“超罗赶福”正不断实现。进入2013年,南十三区更加强以自主创新为先导的产业发展体系,加快转型升级。并将构建“一带五圈”产业布局,培育新的经济增长点。其中“一带”是指:大沙河创新走廊;“五圈”包括前海现代服务业经济圈、后海总部经济圈、蛇口转型升级示范圈、华侨城创意文化产业圈、科技园高新技术产业圈。

正是在这样的区域发展势头下,南山的创新力、活跃度也越来越得到众多投资人士的关注。加上区域人均产出、土地产出量源源不断,也使得区域价值、人居氛围不断同步前进。而房地内参近几年来提出的:真豪宅投资不要离开南山的判断,正逐渐得到验证。而一些资产人士表示:十几二十年来从未离开过南山。而曾经一些对南山抱有怀疑态度的人们,也逐渐向南山靠拢,把此作为家庭的第一居所。

由此,南山已然成为深圳豪宅高地、顶级富豪最集聚的地方。尤其是当南山成为深圳总部经济、金融商务、创新高科技、高校人才、顶级豪宅等最集聚区域只是,这里的人居价值未来更不可估量。如此,诸如华侨城的纯水岸、燕晗山居,蛇口的伍兹公寓、鲸山觐海,西丽的十五峯,这些楼盘应该重估了!(CWE)

南山区


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评论者:老吴
香港的人均收入5年前约为18万人民币。
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评论者:老吴
2011年深圳市各区的GDP和人均可支配收入数据(按人均可支配收入排列):1福田区,GDP2100亿,人均可支配收入44381元;2南山区,GDP2441亿,人均可支配收入39317元;3罗湖区,GDP1210亿,人均可支配收入38100元;4盐田区,GDP316亿, 人均可支配收入34212元;5宝安区,GDP3269亿,人均可支配收入33859元;6龙岗区,GDP2157亿,人均可支配收入31724元
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评论者:老吴
最好别忘了中国特色,那就是居民收入在GDP中所占的比例非常低,全国是40%,广东是43%,全国第一的上海也只有46%,而香港是接近90%。
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