导读：
      ■物流增长趋于停止，人员流动反而更频繁
      ■深圳已经开始从工业化转型为城市化
      ■服务业经济时代来临，租赁需求扩大
      ■租金上涨不可逆转，中小户型受追捧
正文：

■物流增长趋于停止，人员流动反而更频繁

如果我们把深圳港去年的物流量和客流量做一对比的话，其实是能够从中寻找到不少深圳未来地产市场走向的蜘丝马迹，并可以有理由对西城雅筑和非凡空间这样的中小户型项目未来的租赁回报保有信心。据了解，2012年深圳港货物吞吐量累计2.28亿吨，增长2.17%，其中外贸货物吞吐量1.77亿吨，增长1.31%；集装箱吞吐量累计2294.1万标准箱，比上年净增37.01万标准箱，增长1.64%。

历年以来，深圳港的货物吞吐量增长率一直都维持在20%之间，去年的增长率可谓创史上最低。但有意思的是，与此同时，深圳港的旅客吞吐量累计432.62万人次，增12.75%。旅客运输总量18.5亿人次，增9.84％；公交客流量34.6亿人次，增13.05%，其中地铁客流量7.81亿人次，增69.9%。也就是说，在物流增长趋于停止的同时，人员的流动反而更频繁了。

这说明深圳对外的活动在下降，但是深圳自身内部的活动频率却在不断增加。这印证了我司一直以来对深圳将进入产业升级转型期，服务业、第三产业将迅速崛起，深圳将从一座奇迹城市转变为正常城市的预测。只不过事实表明，深圳的产业转型升级速度之快已经超出了人们的想象和预测。

■深圳已经开始从工业化转型为城市化

一个港口城市在工业化初期肯定其码头的吞吐量每年会有高增长，当工业化到饱和或者是城市增长到一定阶段工业化肯定就不是其发展的重点，而是寻求转型。也就是说深圳已经开始从工业化转型为城市化，未来如果金融服务等行业发展得好的话，还有可能会出现货物吞吐量的负增长。

这种快速的转型和升级体现在房地产上面，最直接的不是房价而是租金，而对租金表现最敏感的将是像西城雅筑和非凡空间这样的中小户型项目。以前的深圳无疑是一片充满奇迹的土地，由一个昔日只有十几万人的南方小镇，一跃而成为人口逾千百万的现代化国际大都市。但是，当一个城市发展到了一定阶段，奇迹实际上就是不正常，奇迹太多了不一定是好事。

这个奇迹本身的过程实际上是基础不稳固的另外一个表现，原来干不成，现在干成了，那就是奇迹。深圳历来是一个外向型经济的城市，但随着深圳的物价、零售成本、生活成本到了现在的位置上，如果外部再发生条件，还是完全以制造业为主的话，深圳的风险会很大。

■服务业经济时代来临，租赁需求扩大

所以，这时需要发展服务业，使深圳的基础更稳固，使深圳从一个奇迹的城市变成一个正常化的城市。原来过于依赖外向型经济，所以物流发达，而服务业为王的时代来临之后，产品和服务消费更多地在本地实现。

进入服务业经济以后带来的显著变化是，人们在居住环境上精神性的需求、唯心的需求放大，居住在这座城市里的人开始越来越注重生活的享受和居住的品质。而这个放大性的需求，在房地产市场上最直接的体现就是租赁需求，人数在减少，但需求在放大了。

所以，租房子的人少了，但是房子却还不够租，需求还在放大，深圳的农民房近两年涨了一倍多。所以，当深圳从粗放式、集合式的经济过渡到服务型经济以后，过渡到自由经济以后，老百姓的收入也随之上涨，就业岗位增加。但有相当一部分人的收入还是不足以去买房，还是要靠租赁来解决他的居住问题。

■租金上涨不可逆转，中小户型受追捧

因此，在产业转型和产业升级之后，整个中国像深圳这样的一线城市，乃至于二线的中心城市，都进入到为期不少于一个年代房租的上涨期。这个上涨的过程就是需求放大，而供应量已经固化了，因此这个过程将不可逆转。而在房地产项目中，对租金变化表现最敏感，租金回报率最高的是像西城雅筑和非凡空间这样主打刚需，以中小户型为主项目，应该引起关注。

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