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行业观察
三度改革开放的影响:2013楼市理论篇之3

作者:@尹香武_半求 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-01-15 11:06:46点击4952


注:2012已经成为历史,我们已经踏入2013。全世界最大的房地产市场,实行的是全球最严格的限令政策、但其走势在2012年却是波诡云谲、风云变幻,深圳房地产市场也一波三折、荡人心弦,让人不时生出雾里看花的感叹,而明年,深圳楼市将何去何从?

本文试图从房地产的市场规律、宏观经济背景、深圳城市定位的变化、房地产品类的市场机遇、深圳的片区价值以及深圳房企未来的主攻方向等几个方面,对即将过去的2012年的深圳房地产市场进行一些回顾,和对即将来临的2013深圳房地产发展方向进行一些市场预判。

从今天起将分6篇刊出全文,以供大家参考。六篇的主题分别是:一、哈里森定律(七五二四法则)的判断:关注2015或2018。二、流通正常化与货币洪流:年增楼市总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)×40%]+[(货币超发量-GDP×1.5)×40%]。三、经济集权度与房价:关注第三次改革开放对楼市的影响。四、房地产品类市场分析:写字楼会死人吗?五、深圳各片区价值分析。六、少旧改的房企,就是退步。

三、国家政策形势变化对深圳的影响

改革、开放和房价的走势有密切的关系,综观1980年和1992年两次改革开放号角,我们可以总结出这样两条规律:改革和开放搞得越好的时候,就越是国退民进,藏富于民,那么投资渠道就越多,房价也就越平稳。改革和开放搞得差的时候,就意味着国进民退、经济集权,那么就导致社会的贫富差距扩大,投资渠道少,房价就越容易暴涨暴跌。习总新任伊始就抵达深圳开启视察之旅,随后他还走完珠海、广州、顺德、南海等珠三角城市,提出空谈误国和实干兴邦的概念。

习近平上任后首次地方视察选点广东绝非偶然,此行被描述为再走20年前的邓小平“南巡”之路,在抵深后第二天前往拜谒邓小平铜像之举尤为媒体关注,并被认为是十八大后治国大策的“破题之点”,此举“意在展示他将拿出邓小平当年办特区和‘南巡’的勇气,把中国的改革开放推上一个新台阶”。习近平的举动和言行清楚的表明,新一届中央政府已经开始发起第三次改革开放的号角。

邓小平改革的时候主要是中央政府进行放权、放权,地方在一定程度上可以进行经济自治。未来的改革应该是对社会的利益分配进行改革,应该是一个要求社会相对均富的过程,这就意味着整个政策的大方向将从目前的国进民退、与民争利的情况向民进国退、藏富于民的方向发展。邓小平改革最顺利的时期是上世纪九十年代中期,当时房价不高且非常平稳,因为在民富时期大家的投资机会多,资金去向多,消费的方式和渠道多,房价就不会太高,波动也不会太大。

而开放就意味着进一步打开国门,参与全球经济进程,提供一个自由竞争和公平竞争的社会环境。仅就深圳一地来说,开放还意味着港深合作的进一步深化。深圳是香港与内地唯一陆地接壤的城市,享有地缘优势。客观来看,香港因素在深圳过往的发展中功不可没。

港资的进入和港深经贸合作,启动了深圳工业化的进程,带动了深圳基础设施的建设、市场观念、企业管理和社会管理理念的建立、直接或间接地为深圳培养了一大批具竞争力的民营企业家、技术和管理人才,并催生了深圳的服务体系,推动了深圳今天产业基础的形成。

可以说,香港因素对深圳发展的推动作用不可替代。而且,深圳的高速发展与香港经济的转型是相辅相成、互利共赢的。未来的港深两地的合作将从民间自发的往来和互动走向更深层的制度层面。携手共建国际大都会,配合国家新一轮的改革开放,并增强共同的竞争力,是港深两地的共同战略利益所在,并为国家探索新的发展道路。

如果习近平顺利接权之后,能朝着邓小平改革开放的方向推进并进一步深化(从习在福建主政的经历来看,这种趋势非常明显),2013年以及未来整个国家很可能朝着扶持民企,国退民进、藏富于民的方向发展,这样未来的房价在消化了货币超发带来的通胀因素之后,很可能会走向持续企稳。

对于深圳,未来还面临着一个重大的历史机遇,就是国家在前海的人民币实验。如果我们仔细梳理深圳历史,深入把握这座城市的发展脉搏时,会发现其实上帝并没有无限制地溺爱这片狭长的应许之地,其给予深圳的真正能改变命运只有数不多的几次机会。

第一次机会当然是1979年深圳市的设立,这是一次重大机会,那个时候来深圳的人整个人生都发生了转折。第二次机会是1991年设立深交所,这也是一个重大机会,对整个深圳的改变很大。然后就是1998年张高丽设立高交会,而且发布重要的文件,对高新企业进行扶持,确立高科技立市的策略。第四个机会就是最近出现的前海,当然前海现在还不是一个事实,但是如果按照现在中央的表述来看,它蕴含着一个巨大的机会。

国家要实现人民币的国际化,需要有一个地方能够自己控制,放在香港很难完全控制,说不定负面影响还很大。而放在前海的话,既可以搞试验,同时又能够把主动权掌握在自己手里。为什么我们把人民币的自由化,看作为深圳仅有的几次重大机会当中的一个?原因在这里,如果我们把整个全球的金融市场拆分,金融市场包括外汇市场、房地产市场、黄金市场、期货市场、股票市场,这五大子市场交易额最大的是外汇市场。

世界上只有两种行业需要24小时营业,一个是黄金交易,一个是外汇交易,自然的世界上也唯有这两种行业最挣钱。货币兑换业务所带来的财富远比其它行业所能带来的财富大得多,外汇市场一天的交易额相当于全球股票要干半个月。很多人到香港看到办公楼晶莹剔透,晚上还有人在加班,因为外汇市场和黄金市场需要24小时交割,需要有人通宵值班。所以他们不是加班,而是在轮班。深圳目前还没有这样的情况,到了晚上顶多干到10点就下班了。但是如果深圳搞外汇市场,24小时交易,那么前海写字楼将会整夜通明。

中国政府将借道前海,为境外人民币回流内地拓宽渠道,这种制度创新将在人民币汇率升值预期削弱的背景下成为推动人民币国际化进程的新动力,从而促进人民币跨境贸易结算额以及香港人民币存量的继续上升。此举必将为深圳,成为全国乃至世界金融霸主的地位奠定坚实的基础。未来3年深圳计划向前海新区投入400亿元,以求达到2020年前海新区GDP达1500亿、经济产出密度约100亿/平方公里,这相当于目前深圳经济产出密度的25倍,比香港现产出密度高出两倍多。

房地内参www.BANQ.cn从2008年以来就重点提醒各位关注宝安中心区滨海片区的商铺,当时介入的人如今已经获得了倍数级的增值了,相信未来还有等量的空间。而在住宅这一领域,前海新区未来将散发出强大的辐射力,对其周围5000米范围内的项目都将带来较大的刺激。而在未来深圳依托前海成为世界级金融中心之后,在金融业总部经济效应的影响下,也必将在全市范围内对房价产生巨大的拉动效应,未来三年之内,深圳高层豪宅必将突破十万大关。

待续......


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评论者:ajaxboy
深圳的未来在前海,前海的未来在人民币国际化。如果操作得好,前海的未来不可限量。
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评论者:秋窗
看的惊心动魄,怎么无人评论。
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