导读：
         ■卓越城，与经济“三套马车”
         ■1992：中国经济的分野年
         ■出口疲软拖累经济
         ■“经济正常化”蕴含重大投资机遇！
         ■消费通胀周期最好的资产承载品
正文：

■卓越城，与经济“三套马车”

回望2012年，展望2013年，最热门的词汇莫过于房价和通货膨胀问题，而如果理清了这二者之间的关系，其实对我们理解未来中国经济的趋势，未来楼市的走向，乃至于理解【卓越城】这样顶级商办的投资价值其实是有着莫大的帮助的。

我们都知道消费、投资和出口这“三套马车”是市场经济的重要组成部分，中国经济的发展有赖于这“三套马车”的健康运行。“三套马车”是一个庞大的市场经济实体，它们之间是根据自身的利益在运动，是一种相互刺激、相互促进的运动过程。

30年的改革开放，在“三套马车”的直接拉动下，中国连续十多年的GDP实现两位数的增长。但是随着中国改革开放的不断深入和市场经济的不断发展，“三套马车”的内涵也是随着时代的发展不断变化的。

■1992：中国经济的分野年

以上世纪1992年为时间截点，在此之前没有股市和楼市，通胀虽然非常厉害（1992年达到24.1%），但是央行印的货币量并没有现在凶猛。因为当时资金没有股市和楼市来承载，光有消费通胀而没有资产通胀，当时的通货膨胀只能单纯地以城乡居民的消费来表现，所以市场对流通所需的货币总量需求有限，消费通胀容易兴起。

而进入1992年之后，设立两股市，中国的股市开始成型；而紧接着楼市也开始兴起，房地产逐渐实现商品化、货币化。作为最重要的资产表现形式的房地产和股票，开始成为继消费之后影响通货膨胀的重要因素。由以前单纯的消费通胀等于通货膨胀，变成了现在的消费通胀+资产通胀（房地产、股票、其它）=通货膨胀。

最初我国的消费占比很高，投资和出口占比很小；后来政府加大了投资和出口的力度，消费占比下降，消费（内需）成为三套马车中的短板。随着时间的推移和形势的发展，政府逐渐意识到这种发展模式的不健康性，因为过度依赖外需，风险太高。中国必须发展内需，使其与投资、出口并驾齐驱。

■出口疲软拖累经济

特别是目前的经济形势，使得刺激消费、扩大内需成为迫在眉睫的问题。之前出口贸易对我国经济的增长起了重要的作用，同时占了GDP较大的比例。随着美、欧和全球经济的继续衰退，市场消费指数不断下降，中国的出口贸易将非常疲软。

现时珠三角和长三角等经济发达地区的制造业、纺织业企业大量关闭和停产的形势及趋势，或许会随着全球经济衰退而更为严重。在采取人民币贬值、降低出口关税或退税等措施的作用下，出口贸易仍不容乐观。因此，“出口”这一匹马车将难以起作用，其结果是拖累中国经济的发展。

在这种形式下，投资和消费这两块就显得尤为重要。目前，政府直接投资已不成问题。中央经济工作会议之前，国家就决定采用财政政策，动用4000亿人民币投入市场，直接投入四大领域，以刺激经济。同时，采用货币政策，连续下调利息和银行储备金，下来“双率”下调的空间仍很大。

■“经济正常化”蕴含重大投资机遇！

要提高消费的比重，与投资能够形成对等的匹配关系，有两条途径：一是打压、降低投资，第二种是提高消费。显然第一种并不可取。而第二种又有两种途径：1）以时间换空间，慢慢等待消费的自然上涨，逐渐追上投资，但这很难做到，甚至错失战略机遇期；2）以空间换时间，让资产通胀后，实现消费通胀，付出一些代价，但是尽快使得储蓄率下降、消费上升，从而实现投资、消费并举的“经济正常化”！

显然第2）种方法是总代价最少、最符合中国赶超战略的选择。因此消费通胀总体来看是有好处的。因此，1992年之后，特别是在出口乏力、亟待扩大内需的今天，一定程度的消费通胀是有好处的，消费通胀的动力很强，我们甚至可以说，在某种意义上，消费通胀是经济正常化的主要途径。未来的消费通胀维持在5%左右将是常态，也是最有力的选择。

而如前所述，92年之后的通胀已经由原来单纯的消费通胀演变为了消费+股市+楼市的综合性通胀，消费通胀之后很快将进入资产通胀。这也解释了为什么现在央行为什么要、为什么敢发行如此巨量的货币，因为现在有股市和楼市这样的资产可以来承载。因此，在92年之后中国经济已经进入高度发展阶段，通胀反而可以视为利好，甚至可以说是必需的。

资产通胀的结果肯定会引起楼市的走高和房价的上扬，而度过资产通胀以后，进入消费通胀周期，那么从最直接的市场表现来看，作为资产价格表现的房价将相对稳定，但是作为消费价格的房租，将以匹配与消费通胀的5%左右上涨。而综合房产---尤其是写字楼这样的高现金流的房产来说，应该比一般的消费通胀5%要高30%左右---即卓越城这样的双地铁枢纽的商办，可能获得6.5%一年的租金涨幅，以复利式增长的态势，仅需5.5年就可以实现租金的翻番！

■消费通胀周期最好的资产承载品

因为房价是房产的资本价格，而租金则是房产的消费价格，未来房租很有可能以5%—10%的速度上涨，租金上涨还会刺激资产价格--房价的进一步微幅上涨。因此，5.5年翻番的时间应该可以进一步缩减到5年以内！因此，像卓越城这样对租金最为敏感，能够产生持续现金流的商业物业将是消费通胀周期最好的资产承载品。

位于深圳市中心区以北，梅林路和中康路交汇处以东的卓越城，紧邻港铁4号线上梅林地铁站。这里北靠大脑壳山、南望莲花山，西面就是梅林水库，东侧紧邻着梅林公园，东北侧是与大脑壳山连绵在一起的银湖山山脉，是深圳目前极为罕见的生态商务综合体。

卓越城项目规划用地面积39169.39平方米，总建筑面积约40万平方米、容积率，规划涵括超10万平米企业总部基地、约10万平米超高层甲级写字楼、约20万平米购物中心为一体的商务、休闲、娱乐、购物的商务综合体。这是卓越集团的最新集大成之作，也是深圳中心北区的首个综合体项目。

卓越城综合了城市中轴线的区位优势、得天独厚的自然生态环境、“五纵三横”的立体式交通网、中心地标的商务地位等多种有利条件。可以说是在以通胀实现经济正常化，高阶时的通胀可以视为利好的大背景下，卓越城是最好的资产承载品，有着良好的发展潜力和升值空间。（ZPJ）1.5