导读：
     ■滨河时代与深圳数据：全球30强、人均GDP超1.9万美元
     ■人均GDP与房地产：3000美元、8000美元、1.5万美元…
     ■楼市方向的思考：产品综合化，性质金融化？
     ■京基·滨河时代广场：多地铁交汇上盖全业态综合体
正文：

■滨河时代与深圳数据：全球30强、人均GDP超1.9万美元

最近在研究京基·滨河时代时，一组关于深圳经济的数据给了笔者一些启发。在1月15日的深圳政府报告中，深圳市长许勤透露深圳经济主要指标实现了“三个突破”：本市生产总值突破2000亿美元、全市人均GDP超1.9万美元、每平方公里产出超过1亿美元。

值得注意的是，今年的政府工作报告中用美元为单位，“度量”全市生产总值实现的突破，这充分显示了深圳希望从全球的视野来确定的发展方向，也能更好的与国际接轨。按照政府报告中的人均GDP数据，深圳的GDP在全球城市中排名第27位，次于旧金山、伊斯坦布尔等城市。

此外，人均GDP超1.9万美元又是什么概念？按照IMF（国际货币基金组织）的数据，相当接近去年韩国的水平。作为一个房地产研究人士，人均GDP与房地产的究竟有什么关联呢？深圳人均近2万美元的GDP对于深圳楼市又有什么影响呢？

■人均GDP与房地产：3000美元、8000美元、1.5万美元…

根据国际发展的规律，人均GDP3000美元在经济学上是一个重要的发展临界点，它标志着地区经济已经达到上中等收入国家的水平，意味着经济发展逐步进入加速成长阶段，预示着地区工业化进程开始向成熟期过渡。城市的发展与经济的进步向来有着须臾不可分的联系，量变引发质变，将带来城市发展结构性的调整。

人均GDP超过3000美元，房地产开始飞速发展，即房地产迅速向郊区扩张，郊区楼盘数量增多，全城销售量猛增；当人均GDP超过8000美元，房地产不再全部等于住宅，商业地产开始增多；而在8000美元~2.5万美元，根据素有“房地产思想家”之称的万通地产股份有限公司董事长冯仑所言，此时房地产就开始从青春期步入青年期。

这一时期，房地产采用的是“导演+制片人”的模式，地产商更像是手艺人，而非出资人。冯仑补充道，人均GDP在8000美元到1.5万美元的时候是一个过渡期，是“以售养租”的模式，一部分销售，一部分出租，产品主要是社区型商业、购物中心以及楼下的街铺，综合的看，这段时期是综合体发展的高峰期。

■楼市方向的思考：产品综合化，性质金融化？

但过了1.5万美元又会有点新的变化。人均GDP达到1.5万美元之后，地产商开始抛弃原来制造业的思维转型到服务业思维，价值链也从制造业变成服务业，房地产业逐步金融化，即从8000美元~1.5万美元时期的产品综合化到性质的金融化。房地产到这时就真正的成熟了。

那么，回归到深圳。这一两年深圳综合体纷纷涌现的原因就很清楚了，这正是经济发展到一定规模的产物。这个时期，我们可以看到，综合体的楼盘比较为单一品种的物业，往往销售成绩是更好的。而随着人均GDP进一步跃升，房地产业将逐步的金融化。

可以说，人均超1.9万美元的深圳，正走产品综合化的路上持续走着，但金融产业发达的深圳，已经有了房地产业金融化的现象。有数据显示，作为深圳支柱产业之一的金融业，综合实力居全国前列，2012年融业总资产突破5.4万亿元，同比增长26.8%，金融业实现增加值超过1700亿元，约占全市生产总值的13.7%。

■京基·滨河时代广场：多地铁交汇上盖全业态综合体

而毗邻深圳唯一的红树林自然保护区的京基·滨河时代广场，作为京基在占领深圳441.8米制高点后，聚焦城市第一效率动脉——滨河大道，开发的又一个多地铁交汇上盖全业态综合体项目。项目总建面53万㎡，集五星级酒店、集中高档购物中心、超高层写字楼、精装商务公寓、超高层住宅于一体。

其中：超高层写字楼137000㎡、星级酒店30000㎡、商务公寓49008㎡、住宅87890㎡、商业（含商场）93500㎡。可以说，占据深圳绝对中心位置，福田中心区稀缺地块，而且还有着目前非常稀缺的非拼合户型的京基·滨河时代广场，正是代表了房地产业产品综合化、性质金融化的方向。

京基·滨河时代预计2013年中最先推出的是超高层云端阔宅，主打130-250㎡三至五房，平均实用率均在85%以上，纯一本证。京基·滨河时代未来三条地铁线汇聚，占据福田CBD核心区位优势以及优越的自然环境，凝聚多元价值，指引资源聚合方向，强势重塑滨河价值，主导城市发展风向。（WH）

京基·滨河时代广场

总体平面图