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土地市场
原特区篇:深圳2013基准地价变动分析1

作者:室介屋笈 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-01-18 13:22:22点击6543


■前言:工业基准地价普遍下降

2013年1月14日,深圳市规划国土委发布了深圳市2013年基准地价。深圳市基准地价是以网格地块为单位,分为商业、办公、住宅、工业等四种用途,土地使用期限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年,在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。

基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格,是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说,基准地价就是土地的初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,如地在完成拆迁、平整等一级开发后,由市、县以上人民政府确定的平均价格。

基准地价按照不同的区域和不同的土地用途,分别确定平均价格。虽然基准地价不是具体的收费标准,但是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格,是以基准地价为基础,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因素,通过系统修正进行综合评估而确定。

我市此前沿用的基准地价为2006年5月份公布,距今已有近7年,现在的房价水平与2006年时已经有了很大差别。笔者查阅最新公布的2013年基准地价发现,大部分地区新的价格比2006年有了较大幅度增长,但也有部分用地比2006年价格下调的现象,比如某些办公用地,以及绝大多数工业用地,基准地价都出现了下降,说明深圳的工业外迁多、而产业转型快。

在此,我们不妨以区为单位,把2006年的深圳市基准地价与2013年新的基准地价做一对比,一方面可以方便大家查找比对,另一方面也许有心人从中可以发现一些比较有趣的东西,并因此而获得某种启示。

我们将分区发布,原特区(福田、罗湖、南山、盐田)、宝安区、龙岗区、光明新区、大鹏新区、坪山新区、龙华新区等各自成篇7次发布。

■原特区(福田、罗湖、南山、盐田)

福田区:

2006年办公用地基准地价:最高3618元/㎡,最低1558元/㎡,中位2588元/㎡;
2013年办公用地基准地价:最高4847元/㎡,最低1473元/㎡,中位3160元/㎡;
两次办公用地基准同比变化:最高增长33.97% ,最低下降5.46% , 中位增长22.10% ;

2006年工业用地基准地价:最高885 元/㎡, 最低371 元/㎡,中位 628 元/㎡;
2013年工业用地基准地价:最高996 元/㎡, 最低315 元/㎡,中位655.5元/㎡;
两次工业用地基准同比变化:最高增长12.54% ,最低下降17.67% , 中位增长4.38% ;

2006年商业用地基准地价:最高6915元/㎡,最低1728元/㎡,中位4321.5元/㎡;
2013年商业用地基准地价:最高9685元/㎡,最低2503元/㎡,中位6094元/㎡;
两次商业用地基准同比变化:最高增长40.06% ,最低增长44.27% ,中位增长41.02% ;

2006年住宅用地基准地价:最高3500元/㎡,最低 942 元/㎡,中位2221元/㎡;
2013年住宅用地基准地价:最高5317元/㎡,最低1356元/㎡,中位3336.5元/㎡;
两次住宅用地基准同比变化:最高增长51.91% ,最低增长43.94% ,中位增长50.23% ;

■南山区:

2006年办公用地基准地价:最高2996元/㎡,最低1062元/㎡,中位2029元/㎡;
2013年办公用地基准地价:最高4065元/㎡,最低1102元/㎡,中位2583.5元/㎡;
两次办公用地基准同比变化:最高增长35.68% ,最低增长3.77% ,中位增长27.33% ;

2006年工业用地基准地价:最高 763 元/㎡,最低 338 元/㎡,中位550.5元/㎡;
2013年工业用地基准地价:最高 726 元/㎡,最低 294 元/㎡,中位 510 元/㎡;
两次工业用地基准同比变化:最高下降4.85% ,最低下降13.02% ,中位下降7.36% ;

2006年商业用地基准地价:最高3710元/㎡,最低958元/㎡, 中位2334元/㎡;
2013年商业用地基准地价:最高4961元/㎡,最低1649元/㎡,中位3305元/㎡;
两次办商业地基准同比变化:最高增长33.72% ,最低增长72.13% ,中位增长41.60% ;

2006年住宅用地基准地价:最高2980 元/㎡,最低 837 元/㎡,中位1908.5元/㎡;
2013年住宅用地基准地价:最高4534 元/㎡,最低1091元/㎡,中位2812.5元/㎡;
两次办住宅地基准同比变化:最高增长52.15% ,最低增长30.35% ,中位增长47.37% ;

■罗湖区:

2006年办公用地基准地价:最高3708元/㎡,最低1187元/㎡,中位2447.5元/㎡;
2013年办公用地基准地价:最高5150元/㎡,最低1288元/㎡,中位3219元/㎡;
两次办公用地基准同比变化:最高增长38.89% ,最低增长8.51% ,中位增长31.52% ;

2006年工业用地基准地价:最高 773 元/㎡,最低354 元/㎡,中位563.5元/㎡;
2013年工业用地基准地价:最高 735 元/㎡,最低293 元/㎡,中位514元/㎡;
两次工业用地基准同比变化:最高下降4.92% ,最低下降17.23% ,中位下降9.32% ;

2006年商业用地基准地价:最高8160元/㎡,最低1470 元/㎡,中位4815元/㎡;
2013年商业用地基准地价:最高10164元/㎡,最低1936 元/㎡,中位6050元/㎡;
两次办公用地基准同比变化:最高增长24.56% ,最低增长31.70% ,中位增长25.65% ;

2006年住宅用地基准地价:最高3249元/㎡,最低 971 元/㎡,中位2110元/㎡;
2013年住宅用地基准地价:最高4582元/㎡,最低1239元/㎡,中位2910元/㎡;
两次住宅用地基准同比变化:最高增长41.03% ,最低增长27.60% ,中位增长37.92% ;

■盐田区:

2006年办公用地基准地价:最高2150元/㎡,最低1109元/㎡,中位1629.5元/㎡;
2013年办公用地基准地价:最高3001元/㎡,最低 987元/㎡,中位1994元/㎡;
两次办公用地基准同比变化:最高增长39.58% ,最低下降11.00% ,中位增长22.37% ;

2006年工业用地基准地价:最高723元/㎡,最低410元/㎡,中位566.5元/㎡;
2013年工业用地基准地价:最高690元/㎡,最低257元/㎡,中位473.5元/㎡;
两次工业用地基准同比变化:最高下降4.56% ,最低下降37.32% ,中位下降16.42% ;

2006年商业用地基准地价:最高2778元/㎡,最低1358元/㎡,中位2068元/㎡;
2013年商业用地基准地价:最高3988元/㎡,最低1474元/㎡,中位2731元/㎡;
两次商业用地基准同比变化:最高增长43.56% ,最低增长8.54% ,中位增长32.06% ;

2006年住宅用地基准地价:最高2002元/㎡,最低850元/㎡,中位1426元/㎡;
2013年住宅用地基准地价:最高3035元/㎡,最低838元/㎡,中位1936.5元/㎡;
两次住宅用地基准同比变化:最高增长51.98% ,最低下降1.48% ,中位增长35.80% ;
(ZPJ)0.5


待续……


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评论者:leileiding
基准地价没什么用,只是个参考而已,要不然也不会5年才更新了,城市更新项目只有原有规模内面积补缴地价才按基准地价的吧,超出的都是按市场评估价的
评论者:老吴
福田区“2013年住宅用地基准地价:最高5317元/㎡,最低1356元/㎡,中位3336.5元/㎡”,如果按这个标准交地价,地产商就发死了。最近光明新区的拍卖成交价都比这个高得多。