导读：
         ■由50年商品房历史的海兴大楼说起……
         ■今天的新闻是明天的历史：海兴大楼的往事今日
         ■50年涨了至少200倍，每年11.18%复式回报率
         ■复利是宇宙间最强大的力量
         ■大眼看蛇口的利滚利：伍兹公寓的尖端价值
正文：

■由50年商品房历史的海兴大楼说起……

2013年以来，深圳目前最高端住宅公寓——伍兹公寓的销售持续火爆，甚至出现了日销亿元的成绩，众多高端客户出手之豪掷，让伍兹公寓各级工作人员也惊讶不已。俗话说：今天的新闻就是明天的历史。今天伍兹公寓千万元一套的价格，以后将如何？从长远来看，我们对蛇口、对招商、对伍兹公寓抱有信心。@房地内参 刚收获的一则信息更值得引发了我们对此的思考。

对有心人来说，过去的一篇小豆腐块的文章如今读起来都是一则很有趣味的历史，哪怕是一则小广告。@房地内参 刚收到一则消息，闻说某地产人士淘到一张1963年8月26日的香港《星岛晚报》，其中一则关于“海兴大楼九月调整售价”的启事，颇为引人注目。该则启事内容全文如下：

“位于旺角大角咀黄埔船坞旧址之海兴大楼预售以来，因订价特廉（实用面积每尺仅卅余元），瞬经售出八成以上，现已建至二楼，定本年底完成；日来建筑材料涨价，本公司不得已决定于九月十日起将售价调整，但如在九月十日以前购买者，则仍可照旧价优待；所余无多，敬希各界人士垂比较X购，勿失良机为荷。”落款是开发商和投资商：海兴置业有限公司和周大福珠宝行有限公司。

从启事中可以发现，海兴大楼1963年在售，到今年正好50年。而根据中国真正的商品房历史，至今只有短短的不到30年，到目前为止中国大陆真正意义上已有50年产权历史的商品房还没出现。从这则报纸旧闻来看，如果海兴大楼至今还在，那么会是怎样的呢？房价表现又将如何？对今时今日我们所关注的一些高端性稀缺产品又有何启示？连串疑问下，不妨去挖掘下香港海兴大楼的往事今日。

■今天的新闻是明天的历史：海兴大楼的往事今日

笔者通过sogo地图搜了一下“海兴大楼”，发现该大楼如今还在，就在香港大角咀地区，地铁旺角站以西、地铁奥运站以北一带，具体就在利得街和角祥街交口的东南角。这里是一片工厂大厦和老旧住宅楼混杂地区，海兴大楼西边紧邻着的就是大志工厂大厦，东侧紧邻着海安楼。

根据实地探访，海兴所谓的“大楼”，其实只有9层楼高，没有电梯，有点类似于国内的筒子楼，每层大约有30个单位，共由278份业权组成。值得注意的是，海兴大楼于1964年入伙，所在土地的地契年期为999年，从1871年开始，到2870年结束。

其实，海兴大楼所在的大角咀地区是一个填海区，区域房子大多都已很老旧，小环境也不算好。但由于交通受惠港铁奥运站接驳九龙站的便利影响，最近几年区域内的新盘销售相当理想，如信和置业的奥柏御峯项目，开售短短一星期就售出超九成单位。该区域也吸引了各大发展商进驻并收购旧楼进行重建。

截至2012年，大角咀区内有10个以上旧楼收购项目正进行，涉及地盘面积达18.3万平方呎，可建楼面达156万平方呎，以每套实用面积500平方呎计算，可建单位超过3100个。正是由于大量的新建旧改，使得大角咀地区由传统旧区蜕变成新住宅区。海兴大楼作为收购计划的一部分，因区域升级蜕变而受益良多。

■50年涨了至少200倍，每年11.18%复式回报率

自2008年起，香港一个专门从事旧楼收购的公司——田生地产就开始部署海兴大楼的收购工作，2009年时收购了其中约两成业权，当时注册的收购价大部分在100万至195万元之间，呎价在2100至3000元之间（折合人民币约1.7万元-2.41万元/㎡）。2009年恒基地产以6亿元购入位于大角咀利得街11至33号海安楼（就在海兴大楼东侧，两者紧邻着），外界猜测：恒基地产才是海兴大楼的实际卖家。

当然也随着香港楼市的看涨，海兴大楼在被收购过程中，大部分业主逐渐向田生地产提高收购价格。几经波折后，原本不同意提价的田生地产，2012年12月把收购呎价提高至8000元，较09年每呎5000元，大幅加价六成。据悉由于田生大幅加价收购，不少业主已经答应卖楼，当然仍有部分业主抱观望态度。

如此综合来看，从1963年海兴大楼开始销售，按使用面积计算的呎价为30余元（折合人民币约241元/㎡），而田生地产最终提出收购的价格为8000元每呎（6.42万元/㎡），也就是说，50年后的旧房价格是当年新房价格的至少200倍（按人民币来说接近300倍）！相当于业主除了享有50年的使用权和收益权，还另外享受到了50年间、每年11.18%的复式回报率！

■复利是宇宙间最强大的力量

50年间海兴大楼房价已是当初的200倍还不止，年复利超10%。是海兴大楼的房子值钱吗？从目前状况来看，值钱的不是房子本身的使用价值而是所在的地段、土地、资源、产权等。就海兴大楼本身而言，收购的开发商所看重的，不止是这里剩下850多年的剩余土地年期，还有周边不断崛起的新兴住宅区、便利交通优势。当然最为震撼的就是持有房产所收获的复利价值。

别以为这等好事只出现在香港，其实深圳早期的福利房同样也因有意无意间的复利投资，给一直持有到今天的业主们赚到了。深圳早期的福利房有绿本，由单位分发给员工，员工享受使用权。后来绿本要转为红本，只需缴纳1000多元/㎡的差价即可红本持有，产权归个人。当时不少在深建设者补贴了房价自持房产，至今10多年来这批人士一直手握着的房产，单价也在2-3万元/㎡，10年间涨幅不断；一些地段、资源较好的早期房产甚至飙升了几百倍。

这样的复利增长，或许房地产才会出现吧。有人说股票呢？观察股票市场的规律可以发现，市场好时，股票是赚钱来得很快；但是一旦出现风吹草动，股票价格跌得也快，而且有一泻千里的势头，短短一两天内就缩水得几乎剩下渣，收也收不住。

与之截然相反的是，房地产投资虽然起步高，涨幅却有年年增长的势头；即使是因各种政策、调控因素存在，房地产的下跌空间也不大，大多处于稳中有跌的状态。长久持有房地产，随着政府规划、周边土地不断升级，即使你所投资的房产没有任何变化，但由于房子周边的各种政府配套、交通等各方面的升级，其房价表现也将逐渐上涨。

■大眼看蛇口的利滚利：伍兹公寓的尖端价值

从这点来看，我们可以发现：其实房地产投资并非是一个人/一栋楼做事的结果，而往往是一堆人包括政府、开发商在此所作为的结果。可以说真正收获房产投资的，实际不是自家所为，而是一帮人抬轿子的效果，从而推动了房产价值的上涨。而要收获这样的结果，一蹴而就并非是最好的，最根本的力量还是在时间中积累，不断地利滚利，实现房产投资的复利，才是实现房产投资的最大化。

正如爱因斯坦所说：“复利是人类最伟大的发明”、“复利是宇宙间最强大的力量”。我们眼前的海上世界，招商局投资600亿元，包括艺术文化中心、希尔顿五星级酒店、招商局广场、船前船后广场的逐渐打造完毕，加上未来的太子湾邮轮母港，政府规划的深珠海底隧道、深港海底隧道、大南山隧道等各种大型公建的开建落实，未来海上世界将更为值得看好。

如此，处于深圳城区最西部尖端位置的蛇口，在招商局数百亿元投资及政府各种利好规划之下，目前在售的伍兹公寓，因此而收获了更多隐藏着的稀缺价值，在房地产复利投资力量下，未来将实现怎样的利滚利，不妨大眼看着。（CWE）

1963年8月26日的香港《星岛晚报》“海兴大楼九月调整售价”的启事

 伍兹公寓