导读：
      ■未来深圳最大综合体项目昭示地产业进入根本转折期
      ■商用不动产将从三个阶段一个方向发展
      ■金融和不动产的结合，投资型物业和金融融资结合
      ■由普通经济要素转向知识、科技和创新投入为主动力
      ■中国商用物业元年，契合商用物业兴起大势
正文：

■未来深圳最大综合体项目昭示地产业进入根本转折期

刚刚进入2013年的深圳好事连连，在前海新区深入推进的同时，深圳市软件产业基地的建设工作也进行得如火如荼。位于深圳高新区南区填海六区、总投资40亿的深圳市软件产业基地，紧邻深圳大学、后海金融中心、深港西部通道和滨海大道。项目总占地面积123000㎡，总建筑面积620000㎡。其中，研发办公面积375300㎡，公寓面积58600㎡，商旅餐厅面积3800㎡，商业街区面积14200㎡。

作为深圳目前最大的在建商务楼群、中国最大的产能结合项目，深圳市软件产业基地可以说得风气之先，引领着为未来深圳房地产行业商用物业的走向，也昭示了商用物业的兴起。地产行业的发展过程其实就如同一个人的成长过程，今年的地产业是市场化的地产，应该说我们开始进入了根本的转折时期，这个转折时期是什么呢？就是完成了一个青春期的变化。

大家知道一个孩子在青春期之前只是单纯的肉体，几乎没有性别，走错了卫生间和澡堂子也没人怪他，但是青春期后再走错就是流氓。今天我们提到的房地产应该是青春期之后的房地产，在此前青春期前的房地产，住宅就等于房地产，当时每年五万亿的销售，80%以上是住宅，而且住宅和商业不分家。现在随着房地产行业的越来越成熟，行业内越来越细化、分工越来越明确，特别是从今年开始大家发现很多房地产公司都有一点变化。

■商用不动产将从三个阶段一个方向发展

万科一年多前叫“房地产的领跑企业”，现在叫“全球最大的住宅公司”，这等于万科清楚地向世人宣布：我是专做住宅的。王健林领导下的远大集团也清晰地把自己定位为“最大的商用不动产开发公司”。大家注意到今年开始不一样了，我们的市场已经变成了真正成熟的市场。

明年、后年我们再谈论地产的时候，一定是住宅和商用分开讲，不是笼统讲。从这个意义上来讲，今年就是中国商用物业的元年，是真正开始起步的最重要的一年。今后商用不动产将从三个阶段一个方向发展。第一个阶段是转型模式以售养租阶段，我们有点像万达，不断的销售房地产支持一部分租赁，这叫以售养租阶段。

第二个阶段就是进入到我们讲的美国模式，以经营为核心带动开发的模式，财务安排自然有不同。第一种模式经营阶段有两套钱能做，第二阶段要四到五套资金才能做。第三个阶段是经营性不动产围绕经营性产品发展。之所以叫三个阶段一个方向，就是所有的价值链由制造业向服务业提升，这就是商业不动产未来发展的基本走向。

■金融和不动产的结合，投资型物业和金融融资结合

目前，我们中国只有10个城市人均GDP能超过10000美金，所以商业不动产在GDP15000美金之前主要是以售养租模式。少数企业在尖端的产品上开始用美国模式做，更少数企业开始尝试围绕着金融和不动产的结合，用高收益、高质量的投资型物业和现在的金融融资结合起来。

今天的中国可以说一点都不缺钱，商用不动产目前在市场上有的钱至少两万亿，信托一万亿，保险一万亿。在这个领域缺的是手艺、专业、信用、诚信，你不仅要会干手艺活，还要会干力气活，具备这些你才算拿到了入场券，才可以用这两万亿的钱，才能在未来的市场竞争中稳操胜券。

深圳市软件产业基地还有一个巨大的优势，就是其所在的地域优势。早在2007年，深圳的人均GDP就超过了10000美金，一举成为内地首个跨越“发达”状态标线城市，喻示了一个繁荣兴盛、人人富有的社会到来，由深圳这个全国最富裕的城市率先达到这个目标也被外界理解为实至名归。

■由普通经济要素转向知识、科技和创新投入为主动力

美国哈佛大学一名教授提出了著名的经济发展波段理论，人均GDP1000美元以下的城市发展属于资源驱动型，人均GDP在1000至10000美元的属于资本驱动型，目前中国内地大部分城市都属于这个类型。人均GDP超过10000美元的城市发展则由一般普通经济要素转向知识投入、科技投入和创新投入为主动力。

作为高科技、高智力型的软件产业是深圳的优势产业。2011年，深圳软件业务收入高达2283亿元，同比增长20.7%，仅次于北京。软件出口方面表现更为突出，出口额为134.6亿美元，约占全国软件出口总额的四成，高居全国第一位。

基于信息产业优势，深圳的服务外包产业也得到高速发展，深圳已成为国家主要的软件出口基地和服务外包基地城市示范区。因此，深圳市软件产业基地有着巨大的产业支撑，同时运营之后又能够大幅度提升深圳市软件产业发展空间，对深圳市软件产业参与国家竞争能力、支撑深圳市国家创新型城市建设发挥重大作用。

■中国商用物业元年，契合商用物业兴起大势

深圳市软件产业基地是深圳“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目，也是深圳市投融资体制改革的示范项目，属于产业地产项目。这也是房地内参服务的首个产业地产项目。在此前2012年11月项目的新闻发布会上，深圳市政府即表示，将把深市圳软件产业基地打造成开放共赢的国际化产业园区，成为软件产业和信息技术服务业聚集发展的新高地。

因此，在房地产这个行业在住宅方面完成了其青春期，而商业不动产则刚开始了它的生命旅程的当下，今年正是中国商用物业的元年。深圳市软件产业基地在这个时候推出，可谓是恰逢其时，契合了中国商用物业兴起的大势。

据悉，深圳市软件产业基地已于2011年6月正式开工建设，建设内容包括管理及研发大厦、国际技术转移大厦、科技研发大厦、成果转移中心、创新服务大厦、商务大厦、公寓大厦等，于2012年6月份封顶，计划于2013年8月竣工，2013年年底入伙。（ZPJ）