注：2012已经成为历史，我们已经踏入2013。全世界最大的房地产市场，实行的是全球最严格的限令政策、但其走势在2012年却是波诡云谲、风云变幻，深圳房地产市场也一波三折、荡人心弦，让人不时生出雾里看花的感叹，而明年，深圳楼市将何去何从？
本文试图从房地产的市场规律、宏观经济背景、深圳城市定位的变化、房地产品类的市场机遇、深圳的片区价值以及深圳房企未来的主攻方向等几个方面，对即将过去的2012年的深圳房地产市场进行一些回顾，和对即将来临的2013深圳房地产发展方向进行一些市场预判。
从今天起将分6篇刊出全文，以供大家参考。六篇的主题分别是：一、哈里森定律（七五二四法则）的判断：关注2015或2018。二、流通正常化与货币洪流：年增楼市总值=[（GDP-再扩大生产投资总额）×40%]+[（货币超发量-GDP×1.5）×40%]。三、经济集权度与房价：关注第三次改革开放对楼市的影响。四、房地产品类市场分析：写字楼会死人吗？五、深圳各片区价值分析。六、少旧改的房企，就是退步。
四、未来什么样的房地产品类市场机会更大？
要对深圳未来房地产不同品类的机会做出判断，我们首先要关注的应该是深圳中产阶级的崛起。深圳作为中国改革开放的诞生地，在经历了近三十年的巨变后，它已成为中国最富有的城市之一，拥有着一个庞大的中产阶层，在各基层中占比最大，其规模可能要比中国其它任何城市都要壮观。象中国许多城市一样，新富裕起来的深圳，在经济转型期所带来的社会变革中，居民们的房地产拥有权，要比其它任何事情都更加重要。
这个拥有强大的购买力中产阶层的兴起无异于给红火的房地产市场再锦上添花，用“烈火烹油，鲜花着锦之盛”来形容未来针对这一阶层而打造的房地产项目并不过分。深圳目前的楼盘均价是18000左右，在庞大的市场需求面前，这个价格基本是零泡沫。
第二，是创新型、个性化的住宅项目。美国学者理查德·弗罗里达认为一座城市的竞争力除了更为传统的经济和社会因素，可能还有心理因素的强大影响，因此在《你属哪座城》一书中，弗罗里达通过调查得出同性恋和波波族的人群分布，与高科技产业区的分布几乎完全吻合的结论。当然，不是由于同性恋和波波族的聚集推动了创意和创新的集中，而是开放的区域环境恰恰可以由这两类人的聚集反映出来，笔者认为弗罗里达的这个观点对于深圳也是一样适用的。
深圳现在已经是人口接近1400万人次的超级大都会，如此庞大的人口基数使得深圳拥有最为多样化的群体，人们从事的行业千奇百怪，各种口味的人都有，就像一个万花筒，什么样的需要都会存在，如果你专门建造同性恋小区或二奶房也一定会有人买单。甚至乎，房产品类创新，已经无须调研。
因此，在未来深圳房地产市场，能够因应变化，顺应大势，调整心态，调整战略，转变企业增长方式和开发模式，端正价值观和开发理念，敬畏土地，尊重城市，善待客户的房企将会在市场竞争中占据主动权，而市场机会也将更多地向用创新精神和个性化打造的住宅项目倾斜。
第三，我们未来最应该保持警惕的是，深圳房地产市场里最大的风险来自于写字楼。从近期华润、汉京等知名房企在商务领域的一系列动作来看，深圳写字楼正迎来一个大发展时期。而相关统计报告指出，深圳至今已规划待建的写字楼有71个，其中仅前、后海片区就估算有30个，科技园片区15个，福田中心区20个等。
同时，由于宝安中心区规划的40余座写字楼中有将近40宗地目前尚未出让，加上罗湖大量城市更新项目，以及原特区内、外都将有一大批工业用地“变身”商业用地，原来的厂房被拆除重建成为写字楼，因此未来深圳写字楼的实际供应总量还会大量增加。
未来5年间，深圳将新增写字楼供应量大约为585万平方米，其中只租不售型物业逾400万平方米，销售型物业仅为185万平方米。加上深圳市场目前已有的超高层写字楼近40座，未来深圳超高层写字楼将超过香港和上海，而这些超高层写字楼将在未来几年进入集中爆发阶段。其中前海深港合作区、后海中心区以及宝安中心区、深圳北站北商务区、龙岗中心区、深圳高新区等区域，将是未来深圳写字楼市场供应最集中的区域。
房地内参预测，未来10年，深圳写字楼供应量或将上升至4500万㎡以上，相当于目前香港写字楼供应的4.5倍，而每年深圳市场对写字楼的消化量小于80万平方米。写字楼供应量暴涨与市场消化量之间的差距，将越来越悬殊。众所周知，写字楼投入大、回报周期长，对于投资者的资金实力是个挑战。深圳目前以及未来的供应量，无疑给已经进入或者有意向在2013年之后进入写字楼领域的开发商或者投资客们敲响了警钟。
第四，如果要投资商铺，最好的买入品类是街铺。现在商铺面临最大一个敌人，就是电子商务。深圳很多大卖场客流量倒减，因为电商使得很多商品的交易行为实现仓储化了。但是，于此同时，街区商业的客流量和租金回报却在稳步上升之中。因为网络越发达，虚拟性的购物方式越流行，人们在街区感、体验感方面的消费需求也会越多，你越是把它极度压缩，他反而越极度放大。
所以逛街的人流在电商时代未见下降，反而原来越来越拥挤。像深圳这样拥有1400多万人口的城市，即使在电子商务取代了大卖场后，体验式的消费依然是一个非常大的市场需求。因此，电子商务他无法取代一切，在这方面，街铺具有无可比拟的天然优势，应该是未来一个非常不错的投资品类。如果出于某种特殊原因一定要做内铺的话，建议入手体验式、服务式的项目，比如特色餐饮之类的，才有可能险中求胜。
待续……