导读：
      ■海南楼市“崩盘论”的嫌炒作嫌疑
      ■低阶与高阶发展时期的不同影响
      ■人均GDP突破3000美元的拐点意义
      ■海南房地产市场最大问题是鱼龙混杂、泥沙俱下
      ■不是“崩盘”，而是“洗盘”
      ■佛罗里达带来的思考和启发
      ■从难民集中营到高端度假地的蜕变
      ■从蛮荒之地到国际旅游岛的华丽转身
      ■海南楼市，洗盘容易崩盘难！
正文：

■海南楼市“崩盘论”的嫌炒作嫌疑

最近，海口市住建局下发紧急通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量，再度引发业界对海南楼市的高度关注。同时，未经验证的“海南楼市3至5年内过亿平方米存量需十年消化”的消息，更引发了海南楼市“崩盘论”，占据了各大网络媒体头条。

据悉，此信息的来源是海南某地产咨询公司的市调统计，称未来3至5年，海南楼市供应量达约1亿平方米，这些新房潜在供应量需要消化10年以上。此市调数据是主要通过踩盘方式得来的，数据真实性已经存在很大的疑问，且在没有官方数据做支撑的基础上，发表了海南楼市“崩盘论”之说，是否有不负责任和涉嫌炒作的嫌疑?

在“崩盘论”的影响下，很多人不禁把现在海南楼市的当前情况与1992年时的海南楼市来做类比，担心国际旅游岛海南可能身陷新一轮烂尾楼的前端。但问题是，现在的中国不是92年时的中国，现在的海南楼市也并非92年的海南楼市，一个是高阶发展时期，一个是低阶发展时期，两者之间存在着质的区别，将二者类比并不是一个明智的选择。

■低阶与高阶发展时期的不同影响

其实从整个新中国宏观的经济视野来看，92年正是中国经济的分野年。92年时中国正处于低阶发展时期，在此之前没有股市和楼市，中国的经济链条非常的不完整也因此非常的脆弱，很容易受到外部经济势力的影响和冲击，特别是在经济转型时期，在当时发生的类似于海南楼市崩盘事件其实是当时整个国家不健康的经济大环境造成的市场反映。

而进入1992年之后，设立两股市，中国的股市开始成型；而紧接着楼市也开始兴起，房地产逐渐实现商品化、货币化。今天的中国经济已经进入高阶发展时期。经过二十多年的发展和历练，中国的经济制度已经越来越成熟，经济链条越来越完整了。

整个社会的经济环境与92年相比不论是从规模上，还是从健康程度上都已有天壤之别，抵御风险的能力已经非常强大了。这也是为什么在全球大多数国家经济持续低迷，哀鸿遍野的时候，中国经济能够一枝独秀，继续保持良好的增长态势的深层原因。在这种大的国家经济背景下，海南楼市不可能会出现像92年时的大规模的市场崩盘。

■人均GDP突破3000美元的拐点意义

人均GDP是衡量一个国家经济是处于低阶还是高阶发展时期的重要硬性指标，2008年，中国人均GDP突破3000美元大关，达到3266美元的历史高度。这一历史高度是花费了30年的时间垒起来的。开放伊始的1978年，中国人均GDP不足200美元，纵向比较来看，中国人均GDP30年增长了15倍，平均每2年就增长1倍。

理论和经验都表明，人均GDP突破3000美元，是传统社会与现代社会的“分水岭”，标志着一国经济步入了新的发展阶段。这个阶段“新”的内涵在于：第一，由于收入水平提高，国家经济可以由外需向内需转型；第二，居民消费结构将日益高档化和多元化，社会主导消费链将从纺织品、低档家用电器向交通通讯、汽车、住房等产品和服务过渡，也就是产业结构高级化阶段。

而旅游度假消费作为一种享受型、发展型的消费形态是以一国居民消费升级为基础的。而消费升级来自于宏观经济持续稳定增长带来的国内居民收入水平不断提升。按照旅游度假行业发展的国际规律，随着经济发展水平的提升，旅游度假消费呈现：观光（人均GDP1000美元）——休闲（人均GDP2000美元）——度假（人均GDP3000美元）渐次升级的模式。

■“住下来”度假的需求不可逆转

因此，人均GDP达到3000美元其实是一个拐点，超越了这个拐点，整个社会的生活方式都会发生质的变化。此时旅游休闲度假开始兴起，并且旅游形态开始向度假形态升级，人们的休闲需求和消费能力日益增强并多样化，目的地选择更在乎环境的优雅和设施的品位，逗留时间大大增加，一地滞留型和第二家园式的休闲度假日渐成为有消费能力者的爱好。

所谓“保暖思情趣”，人们旅游度假的目的不再是为了猎奇或是长见识，而是休憩身心，尽享天伦和自然之乐，借以提高自己的生活品质。有着中国乃至世界最优质的旅游度假资源和最洁净自然环境的海南在这个时期，显然具有莫大的优势。

尤其是如三亚的万科湖畔度假公园和万科森林度假公园这样由全球宅冠级房企打造的度假大盘，更满足了人们“住下来”度假的需求。而且这种需求有着深厚的国家经济基础作保证，是一种不可逆转的发展态势。

■海南房地产市场最大问题是鱼龙混杂、泥沙俱下

海南房地产市场目前最大的问题是没有竞争力，没有核心价值的房企太多，鱼龙混杂、泥沙俱下。虽然在海南的房企超过100家，投资总额超过1000亿元，当时其中掺杂了很多只求短期获利，不求长线发展的小房企，使得整个海南房地产市场陷入无序竞争之中。而现在海南地产的市场波动就是因为这种无序竞争导致的。

无序竞争导致海南楼市的微生态开始裂变，曾经赚得盆满钵满的中小开发商开始惨遭淘汰。海南楼市进入阵痛期，目前很多中小开发商普遍因销售回款遇阻而陷入资金链压力,开发商偷工减料、压缩配套、延期交房、拖欠工程款和工资，甚至老板“跑路”等现象层出不穷。

在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况。撑不下去的中小开发商只能“断臂求生”，寻求有实力的房企进行兼并收购，进一步加剧海南房地产市场的激烈洗牌。房企未来的“洗牌”将迫使更多中小企业退出，而大型房企的市场占有率将进一步提高。

■不是“崩盘”，而是“洗盘”

而与此同时，从2013年开年到现在，不到一个月的时间，海南万科已经创造了5个多亿的销售业绩，如果正如传闻所说的“海南楼市要崩盘”，海南万科就不可能取得如此满意的销售业绩。海南楼市目前“冰火两重天”的情况，其实正是海南房企重新洗牌，没有能力的小房企出局，市场向万科等品牌房企集中的表现。

1月27日，海南政府高层的表态也印证了这一点，省长蒋定之表示，海南房地产业供需是基本平衡的，不存在泡沫，不会大起大落。他坦言海南房地产业存在问题：产业结构需要调整，需要在空间布局、开发时序、产品结构上优化，要降低一般地产的开发比重，优质资源要节约使用慢慢开发。

蒋省长还称，政府要通过土地供给环节控制开发节奏，把住市场准入门槛，向品牌企业倾斜，向市场比较稳健的地区倾斜。由此我们可以判断，目前海南楼市的波动是因为结构调整带来的正常市场反映，而未来无论是市场还是政策都将更大地向三亚这样更稳健的地区和万科这样实力雄厚的大房企倾斜。因此，目前海南楼市不是“崩盘”，而是“洗盘”！

■佛罗里达带来的思考和启发

如果我们把眼光放大一点，从全球范围来看的话，我们会发现，美国的佛罗里达和海南岛有非常多的相似之处，将二者做一对比很给我们解释现状带来很多有益的思考和启发。佛罗里达州，又称“阳光州”，是美国大陆最南部的一个州，人口与经济总量均占全美第四，是美国旅游业收入第一大州。

佛罗里达可以说是一个真正的国际旅游岛，旅游业是最大的产业，将近100万人从事与旅游直接相关的工作，在全世界旅游消费市场中，佛罗里达占有2.29%的份额，排名世界第二。海南省与佛罗里达在地理区位、自然条件、行政级别、经济特色等方面具有极大的相似性。地理位置上纬度相当，并且均处于国土最南端；气温、气候条件相似；行政级别均属于省级；经济上均属于海岛型经济特色。

更为重要的是，佛罗里达的城市体系结构也与海南极为相似，旅游相关的两大核心区域为奥兰多（相当于海口）和迈阿密（相当于三亚），且两地之间车程约3个小时。从客源结构上来看，佛罗里达主要以本国的度假养老为主，与当前海南的客源结构也十分接近。整体上来说，佛州的发展对海南来说具有很大的借鉴意义。

■从难民集中营到高端度假地的蜕变

在美国刚崛起时，人民整体上都还很穷，因为靠近古巴，佛罗里达当时是古巴人偷渡美国的乐园，被人戏称为卖猪崽的地方、难民集中营，是很烂的一个地方。而之后随着美国经济腾飞，昔日的难民集中营也开始慢慢距离从乌鸦变凤凰的华丽蜕变。这个昔日以贫困落后，种族歧视，人口外流著称的地区，如今经济发展呈明显上升趋势，经济昌盛、各种文化交流融合。现在的佛罗里达已经成为了美国最高端的旅游度假目的地，已经完全豪宅化。

现在由于交通方便，基础设施发达，生活配套齐全，因此美国的有钱人都喜欢冬天来佛罗里达度假，待到美国其他地区天气转暖的时候再离开佛罗里达。这些人被当地人戏称为“snow bird”（雪鸟），意为这些人的习性就像雪鸟一般每年飞到佛罗里达过冬，之后又飞回北方生活。

这些人在佛罗里达一住就是几个月，我们已经很难把他们的行为定义为旅游了，甚至可以说已经超越了传统度假的定义，成为一种居住式的度假方式了。在次贷危机期间，与其它地方相比，该区域的住房市场仍表现不俗。据房地产咨询公司Fiserv Case-Shiller预测，在今后几年里将跻身最为坚挺的住房市场之列，到2016年，房价年均增长率将达到7.6%。

■从蛮荒之地到国际旅游岛的华丽转身

历史总是惊人的相似，海南无论是从地理、气候条件，还是从历史际遇来说，和佛罗里达其实都有着惊人的相似之处。以前中国经济没有发展起来的时候，交通条件、基础设施非常落后的时候，海南在世人的眼里是偏远落后的所在，是发配流放罪犯的地方，一如昔日佛罗里达是美国的难民集中营。而今天的海南随着中国经济的腾飞，也理所当然地经历了从蛮荒之地到国际旅游岛的华丽转身。

而和美国的佛罗里达相比，中国的海南还有一个无法比拟的巨大优势，就是庞大得多的人口总量。因为人多，以前中国缺钱的时候，要填饱的肚子很多，要填补的黑洞很多；而现在的中国多余的钱很多，富人的数量很多，要带动起一个岛屿、一个三亚的繁荣其实是非常容易的事情。

作为世界第二经济体，中国开始悄然的发生一些变化，很多中国人，特别是中国的富人，从原来单纯的物质需求里挣脱出来，中国又将迎来一场解放，只不过这次解放的是精神与双脚。随着生活条件和生产技术的逐步提高，将会有更多的人有时间和金钱让他们走向户外。

■海南楼市，洗盘容易崩盘难！

现在很多中国人不是发愁没有钱，而是发愁多余的钱往哪里放。康德说，物质的快感，必须向精神的美感升级，否则就会堕落。在房地产领域也是，相信那些富裕阶层对在城市里--此岸再购房已经深感厌倦，此岸已是掌中物，他们需要的是寻找到自己的美感--那就是彼岸。

所谓“彼岸”，就是人生的心灵指向，是忍受不自由去奋斗、成功之后的自由取向，每个人都有自己的彼岸。财富的自由使得很多人已经觉得在大城市里买多套房子很无聊了，这些人有了更高级的精神需求，有了对海南万科这样的彼岸物业的需求。

因此，有着得天独厚的自然条件和完善的硬件设施的海南，一定会成为中国的佛罗里达。和佛州一样，作为世界两个最大国家的大阳台，在国家已经发展到了这种高度的时候，经济规律决定了海南不可能在走回头路，并且还有国家政策的强力支持，除非整个国家的经济出现系统性的问题，否则海南的楼市就不可能会崩盘。就目前的情况来看，海南楼市是洗盘容易崩盘难！

那些以捆绑92年的海南来鼓吹海南楼市即将崩盘的人，不是无耻而是无知！借用唐人的一句诗词：“错把黄金买词赋,相如自是薄情人”；目前海南楼市的情况只不过是“错把洗盘当崩盘，谣者自是薄情人”，但愿此“薄情”不是“无情”，而只是“无知”！无知者尚且还有救，无情者则无药可医！(ZPJ)2.5

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