导读：
         ■“只可远观不可近”的北京CBD
         ■CBD，就是拆不动！
         ■空间约束，造就稀缺价值
         ■绝对财富缔造者，京基主城级产品
正文：

■“只可远观不可近”的北京CBD

近期@房地内参 展开的系列迎春巡盘，专业部成员实地考查位于深圳中心区核心位置、滨河大道边上的京基·滨河时代广场。作为京基在占领深圳441.8米制高点后，滨河时代广场以超300米高度、53万㎡总建面，集五星级酒店、购物中心、超高层写字楼、精装商务公寓、超高层住宅于一体，预计将于今年年中入市。

作为深圳CBD核心地区的超综合体项目，即使京基·滨河时代尚未有什么动作，一举一动也备受瞩目。其实不妨从空间的角度出发，深入认识城市中心商务区的空间稀缺性、价值性，这对认识城市中心区的项目价值，不仅仅是京基·滨河时代广场都将有着一定作用。

城市中心区空间稀缺到了什么样的程度？翻看一次又一次城市中心区拆迁事件，不由得再次惊讶于人们对城市中心空间的占有程度之强烈。2010年北京朝阳区曙光西路几栋平房占据曙光西路6条车道，原本规划的8车道被挤成2车道；后来僵持了几年最终才强制被拆掉。

作为中国政治中心的北京，CBD对大多数平民百姓意味着什么？用“遥不可及”“只可远观不可近”等类似词眼表达并不为过。在这数平方公里寸金寸土的北京CBD范围内，聚集了北京1/3以上的星级宾馆饭店、1/2以上的五星级宾馆饭店、全部的外交公寓和绝大部分的涉外公寓……这里都是权贵富豪聚集的地方，一般老百姓难以参与进来。

■CBD，就是拆不动！

几乎让人望尘莫及的城市CBD，早期要在北上以外的城市进行规划打造，几乎让人觉得不可思议，尤其是在深圳这样的年轻城市更让人难以相信。CBD作为城市的政治、商业、商务、文艺中心，一般由于规划面积不大，空间稀缺性强，往往聚集的都是城市里的顶尖人士，一些实力不够的难以进入CBD。

正是由于CBD空间的宝贵，很多人挤破脑袋也想进来；原本就在CBD的人们更不愿意出去。因此，在进行CBD规划建设中，往往出现了很多“钉子户”乃至“特钉”。“上海最牛钉子户”就在静安区，房主不断加高价钱，拆迁方案迟迟不能落实；重庆九龙坡区杨家坪站曾有这样的奇观：一片工地中央，有一栋孤零零的二层小楼，周边的土已被挖空，小楼犹如建在孤岛之上。而该房主向开发商索要2000万元……诸如此类的事情，在中国一线城市中心并不少见。

为此，也有人戏称CBD就是“拆不动”（Chai Bu Dong），说的就是CBD的楼很难拆迁，拆不动之意。深圳CBD岗厦旧改项目拆迁时，不少原居民坚守作钉子户，到了最后几乎所有房屋都差不多拆完了，仅剩一栋楼孤零零地立在工地中，坚守CBD到底。话说2007年底蔡屋围村改造，被称作深圳“最牛钉子户”的蔡珠祥、张莲好夫妇，经过与开发商一年多的商谈和对峙，最终才同意以1700万元补偿金搬迁。

■空间约束，造就稀缺价值

黄金般的地段，使得CBD的空间价值越来越宝贵，越来越多有实力的人想进入。然而空间就这么大，这就显示CBD空间更加稀缺、宝贵。早在2007年@房地内参 就曾作出“CBD永不败”的类似言论，如今时隔5、6年看来更是再次佐证了这观点。

一个国家或者区域、城市的核心区，在政治、经济、文化、金融、商业等方面，往往占据所在国家或者区域、城市的高端，具有巨大而强烈的基础支撑，而各项要素的持续聚集和积累，进而促进和保障了其作为中心的牢固地位，形成了良性的循环。北京CBD如此，深圳CBD也如此。

由于CBD区域多为商业用地，住宅房产的交易也多为二手房买卖，这就造成了区域内新房产品的稀缺性，再加上买家多为企业老板、高管等商业精英，这就进一步造成空间的约束性，加剧了CBD空间的稀缺性，从而造成区域房价的稀缺。各位不妨看下，如今北京CBD房价迈向10万元/平方米的水平已是小菜一碟，这种情况下抢占深圳CBD空间的价值性更为凸显。

■绝对财富缔造者，京基主城级产品

由于CBD空间的约束、稀缺性，这里也造就了更多的房价价值。纽约曾经在1855~1858的4年之间，房地产价格上涨700%，整个西方社会为之震撼；而伦敦市中心房价上涨速度比其他地区高出两倍，这种涨势目前还在持续中，金融城更是创下28年来的最大涨幅：31%。

在金岩石先生看来，超级城市调整人口结构，就是通过高房价，让原来在这个地区生活的人们自愿选择离开这个城市，达到让全中国甚至全世界最富有的最聪明的人进入这个地区。“伦敦中心区不是伦敦人的天下，巴黎市中心不是巴黎人的天下。这都是规律，所以我们不要站在自己的立场上看问题。”

然而，当伦敦成为国际金融中心的时候，伦敦中心区的天价房子涨了1000倍，当纽约成为世界金融中心时，纽约的均价就超过伦敦，当东京上升为国际金融中心的时候，东京的均价超过纽约，当香港成为世界金融中心的时候，香港的均价就超过日本东京。从这点来看，城市乃至世界级的CBD空间价值更高，价格表现更大。

也正是由于CBD很难腾出空间，更难拿到空间，京基地产在CBD这样宝贵的空间里，拿下55300㎡的土地空间，向上发展成53万㎡的CBD级综合体，在最宝贵的地方为更多人们带来财富性的空间，这无疑是赋予了老百姓们更多的价值标的。相对于北京CBD来说，深圳在这片年轻而活力的CBD土壤，自然是得到了更多的可准入门槛。（CWE）

 CBD 拆不动

京基滨河时代广场