导读：
　　■城镇化是高房价的元凶？
　　■城镇化：效率优先、价值为上
　　■城镇化是一种正向效益：巩固先进地区价值体系
　　■合正中央原著：创造大城市价值时间窗
正文：

■城镇化是高房价的元凶？

自万众瞩目的中央经济工作会议迎冬召开，“积极稳妥推进城镇化”被确定为2013年经济工作的主要任务之一后，网上关于城镇化的讨论，铺天盖地席卷。有人认为，城镇化使农村富余劳动力转移，有利于二三线城市发展，也有人认为，城镇化是高房价的元凶……

但与众多观点不同的是，通过逻辑演绎，房地内参认为，中国大力发展城镇化，对于大城市房价或许会是一种反向支持。当然，这样的观点，在主流声音中显然是不讨好的。就如，近期在观察位于深圳版图核心的合正中央原著时，虽项目已近扫尾阶段，但对其未来的价值期许是相对肯定的观点一样。

简单来说，城镇化就是指将农村人口转化为城镇人口的过程，而这一过程，主要目的是为提高效率、整合资源，促使经济大步向前。而将农村人口转向城镇，农村将大面积农地空置、资源闲置，同时将逼迫城市空间，加剧“城市病”，这无不与城镇化合理利用资源、提升效率的初衷相悖。那么，城镇化的意义，以及对大城市的影响究竟是什么？

■城镇化：效率优先、价值为上

农村城镇化发展，是跟随一线城市城市化的步伐。而城市化的意义，正是为提高效率、提升价值。城市越来越大，人口越来越集聚，从而效率越来越高，创造的价值就越来越大。而当一个城市，搭建起良好的价值平台后，辐射力增强，从而带动周边地区及二三线城市共同发展。

正确的逻辑应是这样，也就是说，大城市因效率更高、系统更完整，平台更好，在承载能力范围内，应鼓励落后地区人口向先进地区转移，共同巩固这个价值平台，创造更大效益，这样做不仅有利于先进地区的再发展，对落后地区也具有积极意义。

因落后地区效率低，个人价值被磨灭，导致集体创造效益缩减，不利社会发展。同时，从另一个层面来看，将落后地区人口转向先进地区，也将促使落后地区的人均资源占有量提升，削减落后地区负价值的人均分割，是一种积极推动。

■城镇化是一种正向效益：巩固先进地区价值体系

因此，城镇化的发展无论对于先进地区，还是落后地区，都是有利的。就如一个能力强的人，当他实力越来越强时，就应传帮代，带领越来越多的人，吸附越来越多的资源，一同进步。而今城镇化的做法，正是如此，将农村人口转移到城镇，利用先进地区的完整体系与价值平台、摒弃落后地区的资源浪费共同发展，是一种正向效益。

现阶段，我国城镇化率刚超过50%，但按照户籍人口计算仅在35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平。城镇化率地快速发展，正成为经济增长和社会发展的强大引擎。但城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由‘乡’到‘城’的重要转变。

而如何由‘乡’落实到‘城’，是中国城镇化发展的关键。如果仅仅只是将人口进行置换转移，不仅将削减先进地区的发展，还将影响落后地区的自身效益。从近几年中国城镇化发展进程来看，更多是简单地等同于城市建设，过分地注重城市建成区规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚。

■合正中央原著：创造大城市价值时间窗

把农业的转移人员仅仅当做生产者、当做劳动力，而不愿意接受他们本人和他的家属进入城市成为市民。结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化，人口的城镇化严重地落后于土地的城镇化。

事实上，在将近7亿城镇人口里，有将近一半的人不是真正的城市市民，这就是专家所说的“半城镇化”或“伪城镇化”。数据显示，2011年我国城镇化率达51.27%，城镇人口达6.9亿。但是，2011年年底中国农村户籍人口是9.3亿，按照13.5亿人来计算，真正的城镇人口数量仅为4.2亿，城镇化质量并不好。

由此，未来城镇化的发展，还将成为政府大力推进的落脚点。而如房地内参观点认为的，人口不断从落后地区转向先进地区，大城市将变得越来越集约化、高效化，从而推升价值，对于房地产将是一股助力。而今，当城镇化脚步刚开始迈进，仍处于发展期时，无不为大城市创造了时间窗，诸如合正中央原著这种占据城市核心地利、享优质资源、定位高端的项目，将获得更好的价值预期。（PM）