注：2012已经成为历史，我们已经踏入2013。全世界最大的房地产市场，实行的是全球最严格的限令政策、但其走势在2012年却是波诡云谲、风云变幻，深圳房地产市场也一波三折、荡人心弦，让人不时生出雾里看花的感叹，而明年，深圳楼市将何去何从？

本文试图从房地产的市场规律、宏观经济背景、深圳城市定位的变化、房地产品类的市场机遇、深圳的片区价值以及深圳房企未来的主攻方向等几个方面，对即将过去的2012年的深圳房地产市场进行一些回顾，和对即将来临的2013深圳房地产发展方向进行一些市场预判。

从今天起将分6篇刊出全文，以供大家参考。六篇的主题分别是：一、哈里森定律（七五二四法则）的判断：关注2015或2018。二、流通正常化与货币洪流：年增楼市总值=[（GDP-再扩大生产投资总额）×30%]+[（货币超发量-GDP×1.5）×30%]。三、经济集权度与房价：关注第三次改革开放对楼市的影响。四、房地产品类市场分析：写字楼会死人吗？五、深圳各片区价值分析。六、少旧改的房企，就是退步。

五、深圳各片区价值分析

深圳已经建设成为中国的金融中心、信息中心、高新技术产业基地和华南商贸中心及旅游胜地，与北京、上海、广州一起，并称为全国四大一线城市，目前的人口已经超过1400万。但是，如果从土地面积来看，深圳是个不折不扣的小城市。深圳陆域面积为1991平方公里，相当于北京的八分之一，天津的六分之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一。

凡是与深圳经济规模相当或相近的城市，土地面积都数倍于深圳。仅从这个意义上，就可以看出在深圳任何片区、任何地段的的土地都非常宝贵，严格意义上来说，并不存在不好的地块，所谓的好与不好只是在深圳市范围内相对而言。为了便于大家进行参考，我们姑且把深圳六个行政大区目前的土地价值做一个数据上的梳理，从GDP总值、土地单位面积产值、人均GDP和人均可支配收入等几个方面进行一个比较直观的对比。

2011年深圳各区土地价值对比：

从上表可以看出，无论是从土地单位面积产值，还是人均GDP来看，福田、南山、罗湖这三个传统上的关内强区都位居前列，而宝安和龙岗两个原来所谓的关外大区目前还是比较靠后。但是前面三个区经过这几十年的高速发展和深度耕耘，已经极度饱和，而宝安和龙岗两区面积最为广大，还有较大的发展空间和战略纵深。

虽然深圳目前的产业中心和就业中心还集中在福田、罗湖、南山等传统所谓的关内的狭小之地，人多地狭的窘境已经让这些地区高度饱和、不堪重负，未来深圳的产业和就业中心向北迁移是大势所趋。2010年，深圳特区30周年之际，深港一体化逐渐全面融合。7月，特区一体化实施，经济特区范围延伸至深圳全市。随后，深圳市政府发布《深圳经济特区一体化发展总体思路和工作方案》。

随着深圳扩关，轨道交通、道路交通大面积的覆盖，特区内外人流、物流的人为阻隔已经消失，那么，区域之间的流通速度、流通效率大大加快。宝安和龙岗两区将获得彻底松绑，龙华、坂田、宝安中心区尤其值得关注。龙华核心区与深圳福田中心区的直线距离最短，两个中心的商务资源可相互辐射，龙华核心区已被列为全市重点规划建设的60个标志性重大建设项目。

龙华核心区是广深港高铁、深厦高铁和地铁四号线的汇集地，周边有着良好的扩展腹地。龙华核心区总部基地，北至白松路，南至玉龙路，东至梅龙大道。该片区依托国家级铁路枢纽深圳北站建设，将成为以综合交通物流、商务办公、商业服务为主要功能的城市副中心，成为深圳总部经济的重要发展地区。

在2013年，我们还应该予以高度关注的另一个片区----宝安中心区。宝安中心区的未来最大利好是由前海的发展前景带来的，前海片区是经国家十二五规划设立的“特区中的特区”，未来3年深圳计划向前海新区投入400亿元，规划2020年前海新区GDP达1500亿、经济产出密度约100亿/平方公里，这相当于目前深圳经济产出密度的25倍，比香港现产出密度高出两倍多，将成为深圳未来最流金、附加值最高的片区。

前海以金融为着力点，吸引众多金融业包括银行、保险、证劵、风投的高素质人才涌入，根据前海规划，就业人口将达到80万，而规划居住面积仅能负荷30万人口，也就意味着，前海的居住空间会呈现僧多粥少的局面，物以稀为贵，因此前海物业不管是租金还是新房售价都很可能会被大批涌入的居住人群所抬高。

现在前海租金价格还处在全市租金洼地，随着前海区域的开发，越来越多的人会迁居于此，租赁价格具备很大的增值空间，因此，不论是抗租金增长还是投资增值，前海片区物业能同时满足这两方面的需求。宝安中心区紧邻着前海，属于前海的上城之地。在前海大跨步发展之际，各项配套、规划、资金等各种因素投入潮水般涌入，宝中直接受其辐射效应，享受来自前海区域内的优质资源，未来的发展潜力非常大，此区域内的高端优质住宅项目尤其值得大力关注。

待续…