注：2012已经成为历史，我们已经踏入2013。全世界最大的房地产市场，实行的是全球最严格的限令政策、但其走势在2012年却是波诡云谲、风云变幻，深圳房地产市场也一波三折、荡人心弦，让人不时生出雾里看花的感叹，而明年，深圳楼市将何去何从？
本文试图从房地产的市场规律、宏观经济背景、深圳城市定位的变化、房地产品类的市场机遇、深圳的片区价值以及深圳房企未来的主攻方向等几个方面，对即将过去的2012年的深圳房地产市场进行一些回顾，和对即将来临的2013深圳房地产发展方向进行一些市场预判。
从今天起将分6篇刊出全文，以供大家参考。六篇的主题分别是：一、哈里森定律（七五二四法则）的判断：关注2015或2018。二、流通正常化与货币洪流：年增楼市总值=[（GDP-再扩大生产投资总额）×30%]+[（货币超发量-GDP×1.5）×30%]。三、经济集权度与房价：关注第三次改革开放对楼市的影响。四、房地产品类市场分析：写字楼会死人吗？五、深圳各片区价值分析。六、少旧改的房企，就是退步。
六、少旧改的房企，就是退步
根据房地内参www.BANQ.cn监测的数据，2012年深圳土地供应计划中，新增建设用地800公顷，而存量建设用地是918公顷，存量建设用地的供应规模首超新增建设用地；而在2012年上半年，深圳进入市场销售的房地产总建筑面积中，有50%都属于城市更新项目。深圳已公布旧改面积相当于楼市一年半的成交量……
种种迹象都显示，深圳已进入城市更新（旧城改造）时代。2010年至今深圳公布的旧改项目共有206个，面积高达1521.90万平方米，同时在未来一定时期内，品牌房企的旧改项目扎堆入市。今年以来，万科、华润、佳兆业、京基、卓越等房企军团纷纷布局深圳旧改项目，将带动片区升温。
由于大多数城市旧改项目地处城区核心地段，土地价值高，给房地产企业投资带来了巨大的空间。依照规划，到2015年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，预计总投资达到1800亿元。未来深圳房地产业发展的主攻方向将是旧改，首先投入大量精力和财力进行深圳旧改布局的房企将在未来的市场竞争中占据先机。目前，深圳在旧改领域表现较为优秀的房企有：佳兆业、绿景、合正、卓越、华润、招商、京基等，佳兆业甚至还专门组建了全国第一家专业的旧改公司。
今年以来，深圳旧改项目集中爆发，掀起一股热潮。11月，华润置地高调向外界公布了在深圳六大项目，其中包括大冲村旧改、湖贝村旧改、银湖旧改等五大旧改项目，总投资近1000亿元，开发面积达到1000万平米。
11月22日，深圳京基集团也正式宣布，与深圳市水贝股份公司、深圳市长源股份公司、深圳市木棉湾股份合作公司、深圳市沙一股份合作公司等签订了《城市更新改造项目合作协议书》，涉及五个旧村改造项目，总体改造面积达63.9万平米，预计总开发量达到300万平米，预计总投资接近255亿元。
在所有的房企中，凭借着综合实力和旧改专业能力，佳兆业被称为“旧改专家”。 去年3月，佳兆业在深圳坂田华为科技城获得占地面积为30万平米的宝吉旧改项目（即佳兆业城市广场项目）。据佳兆业方面透露，该项目总建筑面积为180万平方米，是集酒店、写字楼、商业购物中心及住宅于一体的综合体项目，该项目也是深圳30年来最大的旧改项目。
除了上述旧改项目，佳兆业在深圳还拥有多个项目，包括盐田整体搬迁项目、大鹏第三工业区旧改项目，以及位于深南大道与上步路交汇处的佳兆业环球金融中心项目，该项目建设高度将达到518米，超过目前的京基100大楼高度。目前，佳兆业已经成为全国拥有最多旧改项目的开发商。因此，佳兆业也成为万科最重视的对手。
可以肯定，2013年以后，旧改将成为深圳推动城市发展和解决土地利用瓶颈的主要渠道，旧改项目也会成为深圳房企未来的主攻方面。而经过30多年建设与沉淀，深圳也将收获熟地效应。任何不在旧改上加大投入的房企，都可能在未来的竞争中脱离主流队伍。
七、结论
综合以上各方面的分析，我们认为未来2013年深圳房地产的产业态势会存在波动的因素，但最终总体上将从波动趋向平稳，房价仍有上升空间；市场供应将以实现最终消费为主体，转向消费主导型；市场交易呈现增量与存量交易并重，转向一二手交易联动型；住宅建设将改变粗放的生产方式，转向现代集约型。
而自2003年以来，深圳政府停止建设保障房、微利房，到2008年逐渐恢复建设，进入2013年政府的保障房建设进入高峰时期。更应该值得关注的是，深圳政府成立的深圳投资控股公司（简称“深投控”）、深圳城市建设投资控股公司（简称“城投控”）、深圳地铁集团不但开始深度介入保障建设，而且还在写字楼开发商加大力度、并直接进入市场销售。纵观历史，政府供应多的时期，都是放假相对稳定的时期，2013年及其以后，政府力量的大小将成为金融、供求之后第三位的重要因素。
任何市场都是机遇与挑战并存，风险与发展同在，房地产市场亦如是。但是再纷繁复杂的事物，再让人眼花缭乱的现象，也会有规律可循。通过对历史的梳理和理性的思考分析，回顾龙年，展望2013，我们籍此可以找到前进的方向与动力，并有理由对未来的发展前景保有充分的信心与热情！
注：全文刊登结束！