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项目及片区考评
卅年来的上峰墅愿:华侨城·燕晗山居’地解

作者:homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-02-20 15:42:22点击6188


导读:
    ■近30年来深圳最靠近地铁的城市山居别墅
    ■片区简析:深圳最大富人住区,城心熟地
    一、深圳城市中心最宜居的片区
    二、“现实超越规划”首区,华侨城28年深耕之作
    ■深圳城市中心最丰富的资源库
    一、最靠近燕晗山的城市中心山居别墅
    二、近邻华侨城OCT生态广场,生活时刻静谧高尚
    三、自然人文资源全配套,别家绝对难寻
    四、城市中心旅游最发达区:燕晗山居30分钟畅享
    五、四大星级酒店环绕:宜商宜居,乐不思蜀
    六、深圳目前最受欢迎的城市休闲娱乐配套:欢乐海岸
    七、中国首家国际化体验购物中心:益田假日广场熟了,山居业主笑了
    ■幼教--大学全配套资源:18年教育无忧
    一、18年教育全配套:幼儿园-大学
    二、暨南大学中旅学院,家门口无忧教育
    ■超30万㎡商业办公用地将盘活,燕晗山居活性增强
    ■其他综合配套
    一、近邻华侨城医院,一级生命保障
    二、生活所需全满足:10所综合市场、6所肉菜市场
    ■交通简析:深圳30年来唯一最靠近地铁的城市山墅
    一、1#、2#双地铁环绕:30年来唯一最靠近地铁的山居墅
    二、外围多条高速、主干道线环绕,畅达城内外
    三、华侨城里的行走哲学:微循环道路系统
    四、近邻公交起止站:3公交首末站+长途客运点
    ■景观视野通廊:山、湾、园、高尔夫连成一线
    ■深圳峰值人士最好的城市家居选择
正文:


■近30年来深圳最靠近地铁的城市山居别墅

华侨城即将推出的唯一纯叠拼别墅——燕晗山居,占地12256㎡,也是华侨城诸组团中交通最便捷的社区,其紧邻地铁1号线世界之窗站、2号线侨城北站。与其一路之隔的是华侨城自带的华侨城医院,紧邻着燕晗山郊野公园。

目前,燕晗山居项目主体已经落成,正在进行内部装修与园林建设,清水样板间据悉已开放,预计将于3月份入市。项目为5栋多层住宅,仅37个席位别墅产品,主推270-330㎡别墅,还有极少数330㎡以上叠拼别墅。

以燕晗山居所在的位置,这是近30年来深圳城市中心极为罕见的,如此靠近地铁的山居别墅。项目即将推售之际,也得到了众多高端客户的关注。为此,@房地内参 特意根据该项目所在的华侨城片区,并根据目前已建成的实际情况,针对项目展开系列分析。

■片区简析:深圳最大富人住区,城心熟地

一、深圳城市中心最宜居的片区

燕晗山居所在的华侨城片区,由广深高速公路、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域,总用地面积620.27万㎡(6.2平方公里)。华侨城片区作为深圳市宜居环境示范区,集生活居住、商业服务为主,兼有高新技术、都市型创意产业及文化旅游功能的城市综合区。体现了多元、绿色、活力的低碳人文居住氛围。

本片区建设规模总量约为886万平米(8.9平方公里),规划居住人口规模14万人,可计算人口密度约为2.25万人/平方公里。也即表明片区每1万平米可居住人口为25人,人均占地面积为0.04万平米。片区绿地面积达90.74万㎡,整体容积率为1.4,如此低容积率低密度且大面积绿化的居住环境,使得该片区成为城市中心最生态宜居的社区。

燕晗山居所在的地块为05-16地块,位于以生态广场、燕晗山、燕栖湖为绿色景观核心,构筑的“上山-下海、西通-东联”绿色景观廊道上。项目主体依燕晗山势而建,逐层升高,既避免了周围道路的不利影响,又与山体环境巧妙结合,融为一体,创造一个与自然共生的社区环境。

二、“现实超越规划”首区,华侨城28年深耕之作

以深圳目前已有的区域发展规划及现实状况对比来看,难免会落入规划先行的窠臼,普遍出现“现实不及规划”的现状,而华侨城片区可谓是“现实超越规划”。28年经营与开发的华侨城,已是深圳城市中心最为成熟的富人住区,华南第一财富轴心。

目前,华侨城旗下拥有波托菲诺系列的纯水岸组团、天鹅堡组团、香山里组团;西组团;东组团;东方花园及燕晗花园一期、燕晗山居等诸多明星组团。燕晗山居作为华侨城本部众多组团中最新的唯一的纯叠拼墅项目,尽享华侨城28年来不断更新升级的成熟高端配套。

■深圳城市中心最丰富的资源库

一、最靠近燕晗山的城市中心山居别墅

燕晗山郊野公园位于华侨城的中心地带,处在杜鹃山东街、华侨城东和香山东街围合的区域,占地24万㎡。山上繁花茂树,鸟语花香,小桥流水,景色宜人,是一处登山赏景的好去处。乘坐地铁一号线华侨城站,或多路公交车至何香凝美术馆下车,沿小路一路向北,途经生态广场、鸿波酒店、欢乐谷等著名景点,穿过华山村,便可寻找到“燕晗山郊野公园”的入口。

而燕晗山居整体依燕晗山势而建,是燕晗山的门户物业,居住于燕晗山居,不仅能俯瞰燕晗山的美景,且随时能身临其境,亲身体验燕晗山俊秀的山体,以及丰富的植被,顿时能涤荡都市的喧嚣与烦躁,是心灵归于平静。

二、近邻华侨城OCT生态广场,生活时刻静谧高尚

华侨城OCT生态广场,位于杜鹃山东街与华侨城东街交汇处,占地43462平米。这里的人工景观和自然景观均依原始地形而建,高低起伏又彼此交织,草地、流水、玻璃桥、瀑布、大树、芦苇、雕塑……使得游人逃离钢筋水泥的森林,体味都市中难得的悠然自得。沿着广场里小路行走,这里还有大型超市、酒吧、艺术展廊、书店……生活在这里变得高尚而宁静。

OCT生态广场与燕晗山郊野公园是华侨城绿化带的重要组成部分。燕晗山居紧邻着燕晗山郊野公园,同时与OCT生态广场近在咫尺,能非常便捷地享受到OCT生态广场的诸多景观资源、人文资源、休闲的娱乐氛围。

三、自然人文资源全配套,别家绝对难寻

除OCT生态广场、燕晗山郊野公园,燕晗山居周边还分别还有天鹅湖;燕栖湖;华侨城雕塑走廊;华侨城喷泉走廊、三大高尔夫球场(沙河高尔夫、名商高尔夫、华侨城高尔夫俱乐部)等系列自然人文景观,不论是天然的珍稀湖区资源还是人工景观走廊均为业主们提供了多处供交流与交际的好去处。

燕晗山居距离华侨城自配的高规格私属高尔夫俱乐部仅10分钟步程。同时其与沙河高尔夫球会处在同一个景观通廊上。整个华侨城里集合了山、湖、高尔夫、景观绿道等系列自然、人文资源,燕晗山居业主们均可在这里得到全面配套,如此资源丰富的城市山居别墅,再也难以找到第二家了。

四、城市中心旅游最发达区:燕晗山居30分钟畅享

燕晗山居所在的华侨城片区是全国乃至世界都闻名的旅游景区,因此燕晗山居能尽享片区里丰富的旅游景区资源。项目更是比邻4大主题公园:首批国家AAAAA级旅游景区,占地面积35万㎡的欢乐谷;中国著名的缩微景区世界之窗;目前世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区,占地四百五十亩的锦绣中华;占地 20 多万平米“中国民俗博物馆”中国民俗文化村。

单是2012年十一黄金周,华侨城旗下9家景区和度假区共接待游客156万次,酒店接待游客15万人次,经营收入超过2.5亿元,不仅接待人数和经营收入均创历届黄金周最高记录。华侨城年度接待游客人数已达2000多万人次,并保持年均约25%的复合增长速度。

由燕晗山居紧邻的华侨北地铁站至世界之窗仅一站之距,仅10分钟车程。燕晗山居与欢乐谷相距约1.5公里,约20分钟车程即可抵达。燕晗山居到锦绣中华仅三站之隔,大约20分钟车程。燕晗山居三站即可抵达中国民俗文化村。 可以说,这里是深圳旅游产业最发达的地区,燕晗山居周边环绕着如此之多的旅游产业项目,同享区域浓郁氛围。

五、四大星级酒店环绕:宜商宜居,乐不思蜀

在项目周边分布了4大酒店品牌:中国首家以西班牙风情为主题的豪华五星级酒店——华侨城洲际大酒店;中国首座威尼斯文化主题商务度假型酒店——威尼斯皇冠假日酒店;以东南亚风情为主题的商务酒店——深圳海景奥思廷酒店;华侨城成功开发的经济型主题精品酒店品牌——城市客栈。

这些大型酒店均位于交通便捷,环境幽雅的区域位置,是商务人士会议、旅游度假的理想之所。燕晗山居与这些品牌星级酒店的直线距离都在千米以内,这对入住燕晗山居的顶级人士而言,偶尔享受这种品牌星级酒店的舒适配套,自然也是乐不思蜀。

六、深圳目前最受欢迎的城市休闲娱乐配套:欢乐海岸

华侨城·欢乐海岸,作为华侨城里的最重要休闲娱乐配套之一,也是目前深圳最受欢迎的休闲之地。位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间,是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴起点,占地面积约125万平米。欢乐海岸以海洋文化为主题,以生态环保为理念,以创新型商业为主体,以创造都市滨海健康生活为梦想,开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体。

如今,由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。包含深圳唯一临水体验型主题购物中心、SOHO办公及公寓、华·会所、OCT创意展示中心、 “现代都市商业+历史文化渔村”交融组合曲水湾、欢乐海岸中影影城等业态,形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式。作为华侨城乃至深圳城市中心的最重要休闲娱乐配套,同处于华侨城片区的燕晗山居,自然可就近享受如此丰富的休闲资源。

七、中国首家国际化体验购物中心:益田假日广场熟了,山居业主笑了

无缝接驳地铁1号线、2号线世界之窗站的益田假日广场,是中国首家国际化体验式购物中心,位于深南大道与华侨城西街交汇处。占地3.5万平米,总建面13.58万平米,是一个集体验式购物中心、生态写字体、五星级主题酒店为一体的大型建筑综合体。从深南大道(西行),在益田假日广场转入欢乐谷方向——面向欢乐谷右转直行,进入华侨城居住片区——转入香山中街——再转入香山东街直行即到达燕晗山居。

益田假日广场是深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业,地铁1号线线和地铁2号线在本项目地下三层交汇,并在此组成地铁换乘中心,3个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳,项目地下三层设有大型巴士换乘站,多达50条公交线路通达全市。项目地块南低北高,设计中利用地势高差,使商场形成四个首层,实现商业价值最大化。再加上1.2万平方米的下沉式生态广场,带来非比寻常的购物体验。

燕晗山居凭借其便捷的地铁等便捷交通,其能迅速抵达华侨城开发的欢乐海岸、益田假日广场等休闲娱乐综合体项目。畅享全套的娱乐休闲配套。

■幼教--大学全配套资源:18年教育无忧

一、18年教育全配套:幼儿园-大学

华侨城片区拥有丰富的教育资源,囊括了幼儿园至大学的18年全方位教育资源,且体现出量大且高质的特点。目前,华侨城里拥有的8大教育品牌,包括波托菲诺国际幼儿园、华侨城第一幼儿园、锦绣苑幼儿园、马荣教育机构、华侨城小学、华侨城中学、中央科教所南山附属学校、暨南大学中旅学院,教育资源极为丰富和全面。

不止如此,根据片区规划,在现状保留原有的16所幼儿园的同时,这里还将规划新增3所,分别为02-05(12班)、05-04(12班)、04-02(09班)。同时,除了位于05-28地块的24班制华侨城中学,还将规划在03-08地块新增1所初中。除了43班制的央校南山分校,还将规划在03-19地块新增一所40班制的九年一贯制学校。

二、暨南大学中旅学院,家门口无忧教育

此外,还将规划新增2所职业学校,分别位于01-03、01-04两幅地块。值得注意的是,目前位于华侨城片区的暨南大学中旅学院,位于05-27地块。中旅学院是暨南大学所属九个学院之一,是已进入“211工程”的一所具有文、史、理、工、医、经、管、法等学科的综合性大学。其依山而建,群楼错落,绿树掩映,环境幽雅,东连华侨城中小学,西临欢乐谷景区,北靠燕晗山郊野公园,南面通过新建成的“OTC”生态广场,与华夏艺术中心、何香凝美术馆连成一片,形成了独具特色的华侨城文化教育区。

综上述,燕晗山居所在片区,覆盖了幼儿教育直到大学高等教育,共18年一站式优质的名校资源。其中,华侨城小学(39班)、华侨城中学(43班制)、暨南大学中旅学院集中形成的教育资源,更是就近辐射燕晗山居。对燕晗山居业主们来说,自然实现了家门口18年无忧教育。

■超30万㎡商业办公用地将盘活,燕晗山居活性增强

GX01城市更新单元,位于沙河片区,沙河东路以东、沙河新塘街以南、白沙街以西、新中街以北所围合区域,更新规模为8.23 万㎡。改造方向以生活居住功能为主。

GX02城市更新单元,位于广深高速公路以南、北环大道以东、侨香路以北侨发路以西所围合的三角区域,更新规模为5.0万㎡。改造方向以创意产业、高新研发功能为主。

GX03城市更新单元,位于广深高速公路以南、创意一路以东、侨香路以北、创意四路以西所围合区域,更新规模为12.97万㎡。改造方向以创意产业、高新研发功能为主,同时结合地铁站点,设置商业服务业功能。

GX04城市更新单元,位于侨城东路以西、香山东街以南、小沙河以东、锦绣花园以北所围合区域,更新规模为3.33万㎡。改造方向以商业性办公功能为主。

GX05城市更新单元,位于恩平街以西、华侨城创意园以南、汕头街以东、深南大道以北所围合区域,更新规模为3.96万㎡。改造方向以商业性办公功能为主。

燕晗山居项目的北侧与东侧分布着GX03、GX04、GX05等共20.26万㎡城市更新单元。其中,燕晗山居就在GX04百米开外;距离GX03也仅10多分钟步程;位于燕晗山居东侧的GX05更新单位,两者也仅千米之距。

这些城市更新单位几乎均集中在燕晗山居的北侧和东侧,并改造成商业性办公与商业服务用途。随着未来这些地区的改造完毕,燕晗山居周边吸纳的商业服务人员将与日俱增,商业氛围将得到极大改善,商业活性由此不断得到盘活。

■其他综合配套

一、近邻华侨城医院,一级生命保障

项目所在片区共2所综合医院:03-29(100床)、05-13(180床)。并有11所社区健康服务中心,现状保留9所:02-08、02-14、03-04、03-25、03-30、04-07、05-31、06-11、06-25;规划新增2所:01-39、02-03。

位于05-13(180床)地块的华侨城医院,与燕晗山居仅隔一条香山东街。成立于1985年的深圳华侨城医院,面积16000㎡,是一所园林建筑式的一级甲等综合性小型医院。连续10年被深圳市社保局评为医疗保险服务先进单位;2010年、2011年连续两年被深圳市卫人委授予医疗服务整体管理与质量控制“A级单位”。

二、生活所需全满足:10所综合市场、6所肉菜市场

共10所综合市场,现状保留7所:03-23、03-32、03-36、04-27、06-11、06-13、07-07;规划新增3所:01-45、05-11、07-14

共6所肉菜市场,现状保留5所:02-14、03-04、03-25、04-07、06-12;规划新增1所:03-06。其中07-07地块与05-11地块的综合市场,与燕晗山居的步行时间仅10多分钟,因此方便了燕晗山居业主们的日常生活所需。

■交通简析:深圳30年来唯一最靠近地铁的城市山墅

一、1#、2#双地铁环绕:30年来唯一最靠近地铁的山居墅

本片区现状有轨道罗宝线(1号线)、轨道蛇口线(2号线)经过。其中轨道罗宝线(1号线)在片区内设有侨城东站、华侨城站、世界之窗站、白石洲站;轨道蛇口线(2号线)在片区内设有侨城北站、世界之窗站。

燕晗山居是华侨城诸多组团中最靠近地铁的别墅,也是交通最优越的社区。其与2号线侨城北站仅百米之距。由侨城北站地铁口至项目仅须3分钟步程。且搭乘地铁1号线至世界之窗站,乘坐接驳巴士B603可到达本项目。

二、外围多条高速、主干道线环绕,畅达城内外

本片区对外联系的主要道路为有深南大道、沙河东路、侨香路、侨城东路和北环大道。并且片区内还设置了三处交通立交桥:北环沙河东立交桥位于北环大道与沙河东路交汇处;侨城北立交桥位于广深高速公路与龙珠四路交汇处;北环侨香立交桥位于北环大道与侨香路交汇处。解决了交通拥堵隐患,使得由燕晗山居出发至罗湖与福田等地都能畅通无阻。

三、华侨城里的行走哲学:微循环道路系统

华侨城所在片区,次干道、支路密布,大略统计下多达50多条。值得注意的是,这里的道路呈放射状分布,全方位辐射了华侨城的各个角落。华侨城28年深耕基础之上,这些支路更像是林荫小道,共同构成了片区的道路微循环系统,保障了人车分流与道路通畅。

片区内还规划了步行系统,由道路人行道,燕晗山、生态广场、燕栖湖、青花池等绿地广场及沿小沙河滨河绿化带组成。按照500—700米步行半径,结合绿化节点、地铁站点、公共活动节点设置步行驻留节点。更加凸显了片区生态绿色环保的生活理念。

四、近邻出发起止站:3公交首末站+长途客运点

片区内共3个公交首末站,现状保留1个:04-26 ;规划新增2个:01-14、01-45及1个长途客运点:03-32。公交首末站最大的好处是发车时间稳定,居民可按照发车时刻表来安排出行时间,大大节省了居民出行等车的时间花费。

与此同时,全市各区有51条公交路线可到达世界之窗站,然后在益田假日广场后方巴士接驳站转乘B603区间车即可直接到达本项目。B603区间车是华侨城内部的环形公交,燕晗山居离华侨城医院站点仅500米距离,通达华侨城各个区域都非常方便。

■景观视野通廊:山、湾、园、高尔夫连成一线

1、延续上层次规划确定的“上山—下海、西通—东联”的空间构想,利用山体、水体、沿街绿化带、绿化广场构建以燕晗山为中心,与安托山、深圳湾、园博园、沙河高尔夫等外围景观资源相连接的景观视线廊道。

2、北向廊道:将燕晗山与安托山进行连接。设置两条绿色景观廊道,绿带宽度控制20—50米,沿创意一路、创意四路设置,涉及01-38、01-40、01-49、01-55、05-07、05-13地块。其中05-13 地块保留现状已建建筑,05-07地块东侧临街50米范围内建筑高度不应超过24米。
   
3、南向与西向廊道:通过建筑空间形态的组织及建筑高度的控制形成由燕晗山、欢乐谷、燕栖湖向南通往深圳湾,向西通往沙河高尔夫的景观视线通廊。4、东向廊道:沿香山东街设置,将燕晗山与园博园进行连接,涉及07-03、07-06地块。
  
燕晗山居因紧挨着燕晗山,正好处在以燕晗山为中心,与安托山、深圳湾、园博园、沙河高尔夫等外围景观资源相连接的景观视线廊道的核心位置。因此燕晗山居享受登山、观海、打高尔夫都非常便捷。

■深圳峰值人士最好的城市家居选择

作为华侨城唯一的纯叠拼墅区,燕晗山居也是华侨城中众多组团当中最靠近地铁口的别墅社区。该项目消息自进入市场以来,即引起巨大的反响。其不但紧邻着24万㎡的燕晗山,更拥有华侨城深耕28年酝酿成熟的旅游、教育、交通等人文配套,同时得天独厚享受了整个华侨城地区所保持的原生态舒适居住氛围。

燕晗山居东南两侧紧靠着燕晗山,同时结合自然地势依山而建,逐层升高。靠近香山东街的一侧拥有许多原生性植被,与原本就树木茂盛的道路结合起来,成为项目的一道自然屏风。正是由于华侨城·燕晗山居与山、地铁距离之近,也使得其当之无愧成为深圳近几十年来唯一的最靠近地铁口的城市山居别墅。

也正是项目所在的华侨城片区自然、人文资源之丰富、全面,无论是居住生活、休闲娱乐,燕晗山居皆能最便捷享受得到。作为深圳目前最适宜居住、人文生态资源最丰富的华侨城,仅37席的燕晗山居即将进入市场,无疑是赋予了城市峰值人士们最好的城市家居之选。(YWS)2+(CWE)1.5

华侨城片区

燕晗山居

华侨城燕晗山居


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评论者:homer
文中疏漏已修改,谢谢网友指正。
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评论者:老吴
“燕晗山居所在的华侨城片区,...总用地面积620.27万㎡。华侨城片区作为深圳市宜居环境示范区,....规划居住人口规模14万人。其人口密度约为0.015万人/平方公里。也即表明片区每1万㎡上可居住人口为2人,人均占地面积为50万㎡”,深圳有这样宽敞的地方吗?50万㎡是什么概念?比益田村还大四分之一,只住有一个人?620.27万㎡=6.2平方公里,不是620平方公里。homer的数学该好好回炉一下了,就算不小心算错了,常识也会告诉你这不可能啊。
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