导读：
　　■“亚洲手机晶片龙头”台湾联发科订购整栋
　　■楼市最准确、最理性投资信号：租金！
　　■深圳市软件产业基地：两限重力，迎最佳时间窗
正文：

■“亚洲手机晶片龙头”台湾联发科订购整栋

房地产市场中，租金信号一直被人忽视。而售价却通常成为购房者最重要的衡量标准，事实上，实践证明，租金信号是房地产市场最准确的价值信号。

作为深目前最大在建商务楼群、房地内参服务的首个产业地产项目，深圳市软件产业基地的建设打造为业内关注。前不久考察项目得知，被誉为“亚洲手机晶片龙头”的台湾联发科公司订购了项目1A栋整栋，均价3.5万/㎡，而近期获悉，许多巨头软件公司，也纷纷投来橄榄枝。

不少人表示，对于项目占据深圳湾核心地段，享周边众多战略配置，且身处高新区、受政府重视的优势而言，3.5万/㎡的均价超乎意料。如今，在宝中、龙华新区随便找一个住宅，价格都直逼3万/㎡，而作为深圳“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目，深圳市软件产业基地的出售，给市场很大空间。

■楼市最准确、最理性投资信号：租金！

在房地产领域，对于任一可租赁房产而言，都有两个价格表现，一个是售价，一个是租金。售价是房产在当前市场环境下的价格表现，其往往受当前经济环境、购房者议价、营销宣传等因素影响。例如营销成份过大、议价多的房产，与真实价值的差距就大。反之亦然。

而租金，不存在营销成分，也没有过多议价空间，是根据市场及人均的合理价格判断。因此，租金波动小，不存在暴跌暴涨的情况，只是稳步波动。而售价却极易受大市环境、政策等影响，而无序波动。

例如97年香港金融风暴，房价大跳水，楼市重灾，而出乎意料的是，租金却无大变。这就如“股神”巴菲特所言的，最安全的品种。事实上，观察任一房地产项目，租金总是有迹可循，随社会发展，稳步上升，十分坚固，具有复利的特征，就如铁幕罩一般。

相比之下，售价的干扰因素多，波动频繁，与真实价值存在差距，反倒不是最好的衡量因素。而租金因更显得单项度，是楼市最准确、最理性的投资信号。那么，在这样的背景下，我们再来衡量深圳市软件产业基地，就有了更客观的评价。

■深圳市软件产业基地：两限重力，迎最佳时间窗

如今，项目所在的高新区写字楼平均租金在120元/㎡，那么以目前写字楼市场3个点的投资回报率计算，项目的理论售价为120*12/0.03=4.8万/㎡。而今，深圳市软件产业基地均价3.5万/㎡，相差了1.3万/㎡，溢价空间近40%。也即是说，深圳市软件产业基地目前售价，远远低于理论估值。

这其中，有两方面原因。其一，该项目作为深圳“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目，被政府限价了，原本可以卖得更高，而限价至3.5万/㎡。其二，项目是软件产业基地，对进驻企业有资格要求，因此购买客户也被限制了。在限价、限客户的双重重力下，致使项目售价低于理论估值。

事实上，此种做法对于正常的市场规律而言并不利，但这却给所有投资者们创造了一个较大的时间窗。如今对于深圳市软件产业基地这种体量大、投资大、建设力度高，同时有政策扶持的产业地产项目，是最佳的进驻时机。

同时，项目更以商办豪宅化、商办街区化、景观立体化、功能集约化、配置国际化、空间多元化……等特征，为进驻企业提供了一个真正面向国家化、国际化的起飞舞台，价值可期，让不久的将来验证吧！（PM）