导读：
     ■城市价值规律使华侨城成豪宅集中地
     ■我们必须臣服于理论与规律
     ■对华侨城价值的公式化解读
     ■“商冷住热”的解释：华侨城现象是唯一的
     ■华侨城被迫的豪宅之路
正文：

■城市价值规律使华侨城成豪宅集中地

深圳华侨城由深圳湾畔的一片滩涂发展成整整6平方公里的华侨城，自1985年正式规划建造以来这里最大化地保持着最原始生态的地形地貌，保证了整个片区规划的完整、综合、连续、生态，成为一个现代海滨城区，深圳湾畔的一颗明珠。如今，这里已是深圳富人最集中的居住区，也是深圳城市人们的第一居所。

而由华侨城集团倾力打造的波托菲诺（纯水岸、天鹅湖）、燕晗山居、香山里更是以其俾睨群雄的姿态成为深圳高端豪宅的标杆。为了理解为什么华侨城能够成为豪宅集中地，房地内参www.BANQ.Cn提出了城市价值规律这个概念。土地是地上物的权利，地上物是土地的衍生产品，所以城市土地价值是通过地上物集合来实现的。基于此，我们提出了房地产判断的公式之一，那就是LV=RV+HV+OV+CV+FV。

在这个城市价值规律的约束下，使得华侨城只能做顶级豪宅，而深圳的豪宅也主看华侨城。公式各项的具体含义是：地上物的表现集合可以分为：住宅(RV)、酒店(HV)、写字楼OV、商业用房CV、工业地产FV。LV（城市土地价值）=RV+HV+OV+CV+FV。怎么来看这个公式呢？由于城市功能的不同等式左边各个参数的权重不同，但在特定的经济环境下，各个功能的供应量存在一个合理的关系。

■我们必须臣服于理论与规律

在投资者可以预见到的时间段里，我们一般可以认为LV保持不变，这样一来，我们假设RV、HV、OV、CV都在跌，等式平衡，那么FV必定是涨，无疑此时投资者就应该将资金投入厂房。这也是发现套利机会的逻辑思维方式之一。经过中国房地产市场的日趋成熟和城市价值的重估，目前深圳乃至全国各大中城市的房价（城市价值的具体表现）都处于高位。

在这种情况下再要寻找到新的安全性较高、并具有未来增值空间的标的是非常困难的，但显然理论可以解决问题。房地内参www.BANQ.Cn从理论得出的结论或许段时间内会受到一定的外部冲击，但如果放大时间标就会发现，真正其作用的是规律、理论。城市化进程中，长期来看LV是在稳步上升的，即使是进入深度城市化也是如此。

但之所以城市价值的具体表现--房价会出现阶段性波动，原因在于房价会阶段性地超出，之后必然要阶段性地低出，从而围绕LV这条价值线上下起伏，但总的趋势应该是向上的，而蕴涵通胀在内的房价斜率应该比价值斜率更大。

■对华侨城价值的公式化解读

在早期，由于城市化初期，因此LV大涨，以至于RV、HV、OV、CV、FV几项目也都大涨，那个时候就会表现出房地产投资的傻瓜特征，进入深度城市化阶段以后，LV也会上涨但速度缓慢很多，同时由于房价速度过快，因此存在调整的机会。

在这个时候城市价格（不是价值）就会存在挤泡沫的必要，城市价格就会下跌。城市价格下跌的准备目前正在准备，相信房价还会疯狂一段时间，在LV价格下降的时候，我们该如何寻找到依然能够上涨或者安全的住宅品种呢？

房地内参以位于华侨城豪宅区的纯水岸、燕晗山居、香山里为例。华侨城是一个什么地方？华侨城是一个旅游发达因此流动人口多的地方，流动人口多一般商业发达，但是华侨城的大商业铜锣湾却倒闭了，沃尔码生意也一般。在商业倒闭的同时，这里的住宅上涨之疯狂却是深圳前列，怎么解释这种状况呢？

■“商冷住热”的解释：华侨城现象是唯一的

在华侨城内，目前工业地产FV是下降的、而且是快速下降。华侨城的建高楼、留空地规划，使区域空旷舒适，但这使商业用房CV、写字楼OV也并不理想，比如这里的铜锣湾就倒闭了，因为这两类物业需要扎堆，没有集聚效应价值就是起不来，不妨将这两项定位平稳。

剩余的两项是住宅RV、酒店HV，这里的酒店是在升值的，而且升值很快，但可惜这里只有洲际、威尼斯、城市客栈、海景等不到10家酒店，因此这些物业的涨价幅度，是无法满足LV的上涨总额的。

那么华侨城里的住宅RV就必须承担起落实LV增值重任，按照LV=RV+HV+OV+CV+FV，就可以发现在华侨城由于环境优越、位于特区中心，因此城市价值LV提升很快，但其LV的提升只有住宅可以满足，各位看到这里应该明白华侨城为什么会出现商业倒闭、住宅狂涨的现象了吧？

■华侨城被迫的豪宅之路

上述情况会否发生变化呢？可能性很小，华侨城的工业将依然不行，比如康佳就将把总部迁到高新区了，东部工业区全部转型为LOFT了。除非搞密集规划，那么这里的商业用房CV、写字楼OV将只能保持平稳。

也就是说，华侨城将成为深圳非常罕见的城市价值LV提升快速，但商业用房CV、写字楼OV却只能保持平稳，酒店HV量不够支撑，以至于住宅成为价值体现主体的片区。在深圳要找到第二个这样的片区，几乎不可能，也就是说，只要华侨城的特区中心地位不失去（能失去吗？！），那么从理论分析来说，这里的豪宅将可能继续成为深圳价格表现最出色的品种。

因此，在城市价值规律的约束下，使得华侨城只能做豪宅，而深圳的豪宅也主看华侨城。在这种背景下，燕晗山居、波托菲诺（纯水岸、天鹅堡）、香山里等华侨城片区豪宅项目，将负担起体现LV的重任，这些豪宅项目不仅承载了华侨城片区的价值，更体现出了深圳这座城市的价值。（ZPJ）

纯水岸

香山里

燕晗山居