导读：
     ■二手房20%个税对未来房地产的两个重大后果
     ■旧房关门打狗，新地驱虎吞狼
     ■新增重税最终将转嫁给购房者
     ■城郊房价将上涨，建成区租金将暴涨
     ■20%个税新政下，地产市场行情看涨大利三盘
正文：

■二手房20%个税对未来房地产的两个重大后果

3月1日，国务院最新一轮房地产调控的细则文件对外公布，对国务院常务会议明确的新“国五条”楼市调控政策进行了细化和部署。其中，最受关注的政策是强化了二手房交易中的个税征收，要求严格按转让所得的20%计征。这些刺激市场神经的条款一经颁布，立即在神州大地引起轩然大波，拍手叫好者有之，口诛笔伐者有之。

房地内参认为，不论从近期还是从远期效果来看，二手房20%的个税新政都将对信义·御城、信义·嘉御山、幸福城等在售大盘产生利好。征二手房20%个税，将对未来的房地产市场产生两个重大后果：1、城郊物业房价受益；2、城区物业租金受益。从刚需的角度来说，现行的房产调控措施中的政策，让大家苦笑不堪。

20%的重税冰冻了二手房交易，而二手房供应地基本都集中在建成区，这就变相地将刚需原本打算购买相对便宜的二手房的刚需人群驱逐到郊区，使“统计房价”稳定、增加土地财政。新国五条及六细则，就是逼刚需放弃选二手房、只选与政府关系密切的新房。这样一来，国家和地方政府可以把难以出手的偏远郊区土地顺利出手。

■旧房关门打狗，新地驱虎吞狼

这哪是增税20%？这是为二手房提价20%，冻结城区，盘活自己的低值资产--郊区土地！缓解中心区人口压力，对郊区进行城镇化。最终的结果是地方政府获利，征地卖地形成的GPD 对拉动内需很有帮助。对开发商更有帮助，都不买二手房了，市区的新房又饱和了，只能选择郊区，这样就实现了所谓的城乡一体化。而郊区建设大量新房，政府又征地卖地，以此循环。年终时，地方政府还会高调展示GDP增加了多少，失业率降低了多少点。

我们可以善意的理解，政府的出发点是让大家能买得起房、住得起房，但是，20％个税是否“绑架”了二手房？还是“鼓励”大家直接买商品性住房？因二手房性价比不高，而造成商品性住房节节高涨，这就属于政策博弈了。以北京为例，二手房交易比重占比70%以上，一旦二手房因此供应不足，北京2013年的供需缺口将会被急剧放大，进而传导至房价上。

如果那样，显然将有违新政出台的初衷。政府伸出政策之手抑制房产价格上涨，民众翘首以待、激情澎湃，结果被政策耍了“流氓”，民众对政策将失去信心与热情，最终只能损害政府的为民服务宗旨。先建交易壁垒，再征房产税，旧房关门打狗；刚需导向新房，新房推动卖地，新地驱虎吞狼。

■新增重税最终将转嫁给购房者

二手房个税新政可谓一石二鸟， 只不过最终受伤的是苦逼的刚需，最大的受益者是政府及其相关的利益集团。只用行政手段压制房价，不从源头上考虑、不降低土地出让价格，被调控的永远都是老百姓，政府和开发商的利益丝毫未损。新政的第二个影响是，城市建成区的物业租金受益，未来将存在很大的上涨预期。

之前房屋买卖多按照房屋总价的1%计征，金额较小，现在从严按照20%的征收，将直接增加投资客转让房产的成本。此前，个人售房所得税征收主要有三种方式：1、提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；2、未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征；3、个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

现在要求从严按照20%征收，在加大转让房产成本的同时，也可能推升二手房房价。由于近年来房价上涨较快，目前值200万元的房产在5年前可能就值50万元，差额大约是150万元，也就是说税额由原来的2万元直接上涨为30万元。房产交易环节税费的增加，最后肯定会体现在二手房房价上，转嫁给购房者。

■城郊房价将上涨，建成区租金将暴涨

二手房交易将因此而下调，甚至迅速冷却。“20%所得税”出台的初衷是抑制房地产投机行为，但此举最终可能造成两种可能，要么是20%所得税负担被转嫁给买房人，直接造成二手房价大幅上涨；要么是二手房业主因获利空间大幅收窄而惜售，使市场供应量减少，间接推升二手房价。

因此，对买房者来说，被转嫁20%所得税，二手房大涨觉得太冤大头，从而弃二手房而选择新房；另一方面，二手房业主也因套利空间缩水而惜售，导致二手房市场交易量将陷入低谷期，如果限购继续升级，二手房交易将会迎来又一个“寒冬”。二手房的供应量急剧下降，而由于建成区的可用土地又很少，新盘供应量有限，这将使得建成区的房价进一步上涨。

但在建成区上涨速度最快、上涨幅度最大的将是租金。因为，20%的重税使得刚需族更加买不起房，而且就业中心仍在建成区，因此他们只能选择租住在建成区，依然旺盛的居住需求，加上重税导致的房东对租金回报的预期增加，必然将导致城市建成区的房租如烈火烹油般上涨。因此，十年九调,越调越高，无论是从房价还是从租金的角度来看，20%的房地产个税新政都将对信义·御城、信义·嘉御山、幸福城等在售大盘产生利好。

■20%个税新政下，地产市场行情看涨大利三盘

幸福城位于龙华传统繁华中心区，交通便捷，配套资源、人文资源丰富，项目整体坐北朝南，如龙椅，藏风纳气，左青龙—世纪华庭商区，右白虎-雅尊会所（龙华目前最高级会所），前朱雀—地铁4号线清湖站（无缝连接），后玄武—龙华文化广场，龙华河。项目建筑立面设计为欧式新古典主义风格，力求简洁大气，强调对环境对概念的呼应，古典气质、文化底蕴与现代生活完美结合，传达出传世大宅不同凡响的尊贵气质。

位于深圳市龙岗区横岗街道核心商业中心、紧邻地铁三号线横岗站的信义·御城不仅是刚需大盘，还是教育大盘，有着最长80年历史的教育配套，全方位素质教育体系；它还有10万㎡旗舰商业自配，目前已有多家知名品牌商家意向进驻；它还有完善的医疗配套，近距离靠近横岗人民医院，深圳龙翔医院……此外，它还有一个重要的身份：多园林、多公园的大盘。

位于龙岗区坂田五和大道与吉华路交汇处西北的信义•嘉御山，在户型面积上大小通吃，秒杀刚需客与改善客，是一个相当典型的带宽式的“宽物业”。一期就规划有10万㎡东南亚皇家园林，双泳池，5大泛会所，双儿童游乐区配置；项目引进的国内知名的连锁零售企业——深圳天虹商场，将打造坂田首家面积近40000㎡的大型集中高端商业；此外，多达5个泛会所、无边际私家泳池等，将为小区业主带来更为便捷的生活配套。（ZPJ）*1.5

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