导读：
     ■深圳道路车辆密度居全国首位，能不堵？
     ■福田、罗湖不敌，南山坐拥“堵王”
     ■最年轻，最堵，最流通
     ■南山西部通道：每年人流量高达1800万次！
     ■流量带来价值：伍兹公寓、华侨城、深圳湾一号、翡翠海岸等可预见机遇
正文：

■深圳道路车辆密度居全国首位，能不堵？

数据显示，深圳的机动车保有量已达225万辆，近五年年平均增长16%，道路车辆密度已达360辆/公里，居全国首位。在机动车密度对比方面，深圳的机动车密度也远高于北上广，目前北上广三个城市机动车密度最高的为广州，达到154辆/公里，而深圳则高达360辆/公里，超过北上广机动车密度的两倍。

机动车密度高达360辆/公里，这对深圳交通将会是一项巨大的考验。房地内参认为，深圳本身就是一个东西狭长的城市，早些年，南环路、北环路网系统、深南大道等就经常出现拥堵的现象。像罗湖，福田这些早期经济比较繁荣的片区，由于人口密度及商业环境的集中，造成的交通堵塞现象也层出不穷。

早先，深圳并不是一个会堵车的城市，人口密度相对少，但随着外来人口的不断涌入及各个片区的开发，堵车现象渐显。早期，由于罗湖是最早被开发，人口随经济济实力的强化而源源不断涌入。最典型的一个例子就是当时的罗湖东门商业步行街，作为深圳市集旅游观光、饮食休闲、购物消费为一体的标志性商业街区，汇集的人流自然大，就算是现在，经过时间的历炼，东门的人流量依旧庞大，居高不下。

■福田、罗湖不敌，南山坐拥“堵王”

之后，随着开发重心的转移，最繁华的地段开始转向福田， 由于它被定义为市中心，商业供应网络自然十分发达，粗略统计，仅在当时，大型商业零售网点就高达1000多个，大型商场、小商品市场和一系列各具特色的超市、便利店、精品店、服装街、工艺品街等商星罗棋布。商业集中，消费市场也火热，再加上其处于中心核心位置，吸引的人流量处深圳最高，所以，交通拥堵是必然。

当然，同样拥堵的还有当时的口岸要道，像罗湖口岸、福田口岸、皇岗口岸等，这些口岸的存在，发挥着经贸往来，人员交往的重要职能，很多香港人士、外籍人士都是通过这些口岸进入深圳内地，人流、信息流相当大，以致于当时周边的楼盘被当时的香港人看中，当我们还在嘲笑这些香港人把深圳的边角余料买走时，殊不知，我们早已错失机遇，因为他们买走的是价值极高的地块。

为什么这么说？房地内参认为，香港人的投资理念向来清晰，哪里的房有升值空间、有前景，他们就奔向哪里。而那些边角余料，实则位于交通要道，出行半径大，流量的增长快，而流量、流通才会带来价值，因为不流通就无法交易，所以房地内参一直强调，买房要跟堵车走。那么，随着时间的推移，深圳如今最堵的地方在哪？照房地内参看来，不是罗湖，也不是福田，非南山莫属，并且是深圳最强势的“堵王”！

■最年轻，最堵，最流通

对于习惯听深圳交通广播电台的的有车一族来说，作为南山区南北走向大动脉的南海大道，自然是出现频率最高的词。它南起蛇口港，北接广深高速，无论是往深南大道的方向还是滨河路，或宝安方向，南海大道是必经之路，当所有的交通、不断增长的私家车流都汇集到一个方向时，交通拥堵也就不奇怪了。调查显示，南海大道早晚高峰严重路段的平均车速只有13公里/小时。

同时，房地内参要特别指出的是，相对于罗湖、福田这些相对成熟的区域，南山片区相对年轻，聚集的都是战斗力极强的白领或白领以上阶层，这些人大多经济能力比较强，私家车主自然多。并且由于他们正处于拼搏奋斗阶段，事业的上升期，好动的活动期，要么工作要么就是去玩，外出走动较频繁，车流人流的密集造成交通拥堵也是常情。

此外，房地内参还注意到，深圳最好的广告公司风火创意也在南山，与国际接轨的外籍人士，国际学校，深圳最强的网络营销公司房地内参也选择定位南山。创意与营销，国际学校与外籍人士，人流的聚集与拥堵，都代表着信息流通、知识流通的价值，流量经济增长，这就使得南山区域具备了与世界同步的知识更新、流通能力，对区域价值升级具有不可估量的作用。

■南山西部通道：每年人流量高达1800万次！

当然，南山区作为“堵王”，其片区的价值不限于此。而这其中，房地内参认为，就有另一关键性词——西部通道，西部通道位于南山区，在未开通之前，深圳几十年的发展，尤其是香港和深圳这两边在经济方面的联动是靠罗湖口岸和福田口岸的，相对罗湖口岸的早期，它带动了国贸、地王的兴起；而福田呢？可以带动到华强北对于深圳的消费方便，那个时候的南山，对香港人来讲是很陌生的，因为人流量太小。

房地内参认为，西部通道的开通，早已强势把南山的出行半径拉到了香港，不仅是人流、车流，连知识更新的能力也得到世界极的提升，保证了整个片区的活力运转的同时，也吸引着众多眼光“毒”到的公司、白领，他们把公司迁入南山，带来大批大批的高端人群，而这批人群，不局限于深圳本地，甚至达到香港，以至于西部通道的人流量逐年递增。

早期，就有专家统计过，在西部通道通车之后，每年人流量高达1800万次，而这其中，还包括内地通过西部通道往香港旅游。所以从经济价值角度来讲，西部通道是间接增加了南山区的经济的发展，在这个前提下，导致了南山房价受到经济的改变或者人流、物流甚至资金流的改变，以至于2005-2006年间，南山的人居环境突然提升到一个很高的位置。

■流量带来价值：伍兹公寓、华侨城、深圳湾一号、翡翠海岸的可预见机遇

目前，深圳新增开车的人中，70%以上是私家车，并且这一数值还在慢慢攀升，这对深圳的交通压力越来越大，但对于南山区域价值的提升来说，确是一大利好。房地内参认为，如今，深圳的南山区，之所以能够实现“超罗湖”继而“越福田”，关键在于南山拥有这些流量经济群带来的更新与升级力量。

比如南山区的年轻力量、国际学校、营销创意、外籍人士、西部通道带来的流量价值，而这种与世界接轨、流通的能力，才是定义价值的最关键力量，才是定位南山“堵王”的支柱力量。如今，南山区的“堵王”地位决定着其区域价值的不可替代性，价值不可估量。

综上所述，房地内参认为，买房要跟堵车走、置业要扎人堆里这一优势是可预见的价值规律，因为能够堵车的地方，城市流、信息流、物流相对集中，知识流量大，出行半径大。而南山接轨世界更新的步伐，知识更新、流量经济强大，而流量代表着价值与财富的走向。如今，随着南山区人流的相对集中，“堵王”南山的征兆已显，人居环境将进入一个新的阶段，这对位于南山区的楼盘伍兹公寓、鲸山觐海、深圳湾一号、华侨城、翡翠海岸等确是一大利好。（TB）

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