导读：
     ■允许转户农民自愿出让房屋、宅基地
     ■共和国历史上的第四次土地改革
     ■土地财富与城市化进程
     ■红色警戒拉响，深圳已成“地急市” 
     ■为原农村集体用地和农民宅基地入市交易提供了法理依据
正文：

■允许转户农民自愿出让房屋、宅基地

3月11日，广东省政府官网公布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》通知。《规划》指出，广东将加快异地务工人员市民化进程，深化户籍制度改革，全面实施异地务工人员入户城镇积分制。并提出城镇化率每年提高0.8个百分点左右的目标，2015年达70%。其中，允许农民转让土地的表述必须引起我们的足够关注。

在第三条“主要任务”第八则写到：“加快异地务工人员入户城镇配套制度改革。完善异地务工人员子女教育、住房保障、农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度衔接等方面的具体配套政策，建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。”

第五条“保障措施”第二则中：“根据‘三旧’改造专项规划，科学评估‘三旧’地块的改造成本与发展潜力，结合城市总体规划和控制性详细规划，制订城镇更新规划和实施计划，合理确定旧区改造更新的步骤和时序，确保改建一片、成熟一片、稳定一片。制订适用于城镇更新的规划编制技术指引，加强城镇更新计划与控制性详细规划的联动。建立健全‘三旧’地块标图建库的动态调整机制，定期增补和调整‘三旧’地块数据。”

■共和国历史上的第四次土地改革

尽管《规划》只是一个指导性文件，但说明宅基地流转的方向已经明确。这近乎是共和国历史上的第四次土地改革。如果说解放初期的土地公有化是第一次土地改革、改革开放以后的使用权出让和土地承包制是第二次土地改革、征用农地城市化是第三次土地改革。那么广东省这一次明确“允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益”，则属于第四次土地改革，影响深远。

30年前，正是解决了农民的土地承包问题，中国的经济增长奇迹才得以快速启动。此时，恰逢美国金融危机爆发，中国出口遇冷，如果农村土地改革所释放的拉动效应，将为中国经济持续健康增长注入信心。按最乐观的估计，如果这次广东省的这次“允许自由农民转让土地”的农村新土改未来能在全国推广，将释放出数十万亿的土地财富。

这次的《规划》从某种意义上，可以视为将启动中国的第四次土地改革和财富浪潮的实验。第一次以1978年的十一届三中全会为开端，农村土地推行联产承包责任制，农民自由选择种植的品种和方式，农产品可以作为商品出售，在这之后农民解决了温饱并开始出现万元户，紧接着是一般消费品的放开，中国开始出现乡镇企业，温州一带的小商品制造业开始崛起；

■土地财富与城市化进程

第二次是上世纪90年代初期的股市和企业产权改革，企业的资产可以流动，个人投资者可以购买上市公司的股票并从中获益，财富效应被大幅放大，民营企业可以收购国有企业，中国制造业迅速壮大并由此迈上了世界工厂的道路；第三次是城市的土地产权改革，土地可以成为商品，商品房出现并引发房地产开放大潮，由此带动中国经济重型化的产业升级，中国的居民也第一次拥有了除股票之外的财产性收入；

第四次就是现在的农村土地改革，农地可以流转、农村宅基地可以入市，农村大面积被抛荒的农地、大量空置的宅基地都有可能被迅速盘活，农民也将拥有自己的财产性收入。按推算，中国农民宅基地房子至少有15万─18万亿元的市场价值，能够流转之后这部分价值将释放出来。而18万亿亩耕地使用权可流转和承包期大幅延长，将释放出更多财富，从而带动农村消费、城市化等，由此可望催生数十万亿的土地财富。

《规划》将“允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益”，传递出解决上述问题的强烈信号。允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地恰好配合了今年中央一号文件鼓励“家庭农场”等规模经营的要求；而房屋、宅基地的流转在现行土地法的框架下则更具突破性。对农民卖地后必须转户，城市化人口因此增长，土地因此集中，加速中国城市化的进程。

■红色警戒拉响，深圳已成“地急市”

而对于土地极端匮乏的深圳来说，《规划》的出台将在一定程度上为深圳大量的农村集体土地放开入市，提供了法理依据，在未来必将对深圳的土地市场产生深远的影响。《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》的文件显示，深圳土地利用已接近极限。据深圳市规划和国土资源委员会公布，深圳市年度土地利用更新调查数据显示，全市陆地总面积195284公顷。其中建设用地93864公顷，占48.07%；未利用地仅4360公顷，占2.23%。

根据深圳市2012年的土地用地计划，供应建设用地总计1868公顷，其中新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷。这是数十年来，深圳存量建设用地首次超过了新增建设用地，这意味着深圳面临新增供应土地不足的局面。目前，全市建设用地占土地资源总量比例已高达47%。

深圳的城市发展不可能向周边城市借地，只能依靠已使用的土地再利用。而深圳目前的行政管辖面积不超过2000平方公里，这意味着与其他城市可以向周边拓展的优势相比，深圳城市扩张的局限性更大。在北上广深四个城市的可开发建设土地情况中，本身已是土地资源匮乏型城市的深圳是最困窘的小兄弟。

■为原农村集体用地和农民宅基地入市交易提供了法理依据

目前深圳纳入储备管理土地217.52平方公里，其中可建设用地为65.65平方公里。邻居香港的面积为深圳一半，未批未拨土地322平方公里，是深圳的1.5倍。而于此同时，2012年深圳全市建设用地917.77平方公里中，其中原农村集体用地和农民宅基地为390平方公里，占比高达42%。

如果没有土地管理制度改革创新，到2020年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，且所剩地块零星、分散，重大项目和公共设施落地、产业转型、城市发展都受到土地制约无地可用的尴尬将严重制约深圳未来发展。另外，原农村集体土地和农民宅基地在深圳城市化过程中还出现了“政府拿不回、集体用不了”的尴尬局面。

也就是说，只有率先进行土地管理制度改革，让原农村集体用地和农民宅基地入市交易，才能解决深圳土地饥渴，让深圳可持续发展。但在现行《土地管理法》框架下，只有国有建设用地使用权可以自由出让，农村集体建设用地和农民宅基地不能出让、抵押，只能先通过国土收储后才能入市流通。

此次《规划》传达的信息可以理解为探索转户农民宅基地的正常退出机制，因此《规划》其实已经为深圳允许原农村集体用地和农民宅基地入市交易提供了法理依据，相比现行土地制度而言，无疑向前迈出了大一步，并促进深圳深度城市化的进程。同时，《规划》也将在一定程度上增加了深圳长久原来的对于小产权房转正的心理预期，而深圳小产权房、集资房、军产房占用的土地资源估计可能在150平方公里左右，《规划》在未来也将对如此庞大的“灰色”土地市场产生影响。（ZPJ）