导读：
     ■二月份深圳写字楼量价齐升
     ■新“国五条”迫使投资转向商业地产领域
     ■有实力的大开发商有机会把商业地产做大做强
     ■深圳商业物业的领军者
正文：

■二月份深圳写字楼量价齐升

新“国五条”细则的出台，在对住宅市场造成较大力度抑制的同时，将间接刺激商业地产的发展。“国五条”再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并未对商业地产市场有干预，政策的出台将进一步刺激商业地产投资需求。住宅市场挤出的“水”或将流向商业地产，对于商业地产来说是间接利好。

而作为深目前最大在建商务楼群、房地内参服务的首个产业地产项目，深圳市软件产业基地的优势将更加明显。春节假期所在的月份为传统成交淡季，但是上个月，深圳的写字楼市场出现热点。由于单个大面积项目成交的推动，成交均价涨幅较大，全市成交面积继续增加。2月全市一手写字楼共计成交面积8.64万平方米，环比1月增长3.65%；成交均价为49899元/平方米，环比上涨48.07%。

受春节长假影响，深圳写字楼市场供应量明显下降，本应处于投资淡季，但位于华强北的一个项目却出现整个楼层成交的火热现象，为原本的淡季带来了“热点”，也使得一手写字楼成交量价均有攀升。据监测，截至2月底，全市一手写字楼在缺乏新项目入市及市场消化量不减的双重作用下库存下降。随着节后市场人气逐渐恢复，市场供求将逐渐增加，南山等区域市场的关注度将再度回温，二手市场也有望继续节前的上涨态势。

■新“国五条”迫使投资转向商业地产领域

新“国五条”掷地有声，在住宅市场形成了巨大反响，全国不少城市出现二手房过户高峰。与住宅市场形成的震慑作用不同，商业地产业内纷纷预计“日子会比以前好过”。“国五条”此次调控对象为商品住宅市场，旨在保持房价稳定，遏制市场过热，对于商业地产没有做任何干预，在此消彼长的态势下，商业地产有望迎来更多投资资金。

新“国五条”对商业地产来说是利好，会促使更多的投资转向商业地产。新的政策将使得投资客更加果断选择商业地产，政策出台前，可能会在住宅和商业间犹豫，但新的政策会明显改变投资心理。同时，对于与开发商而言，继续加大对商业地产的投入是未来趋势。

除长期持有外，开发商还可通过销售部分不限购、不限贷的商用项目，成功回笼资金。前几年投资商业地产面临十分不明朗的前景，但随着社会经济和消费的发展，人们越来越关注商业地产，投资预期将更加清晰和有信心。

■有实力的大开发商有机会把商业地产做大做强

在投资理念日渐理性成熟的状态下，新“国五条”对商业地产投资的影响体现在高端写字楼以及类似商务公寓等商住两用的商业地产项目，将会更受从住宅转商业的投资客欢迎。写字楼租赁和销售市场成交较春节前明显活跃，在新政策正式实施后，商业地产会因资金的涌入而出现利好局面。

事实上，商业地产市场和商品住宅市场一衣带水。因此，新“国五条”政策实施后，有实力的大开发商将有机会把商业地产做大做强。写字楼市场与城市的经济发展息息相关，除出色的金融和物流等行业外，与其他城市相比，深圳发达的高新技术产业催生出不小的市场空间。

过去的小企业经过孵化后对大的办公场地有新的需求，这部分需求会随着产业的发展不断变大，写字楼刚需的存在将消化未来的供应。在这种形式背景下，作为深圳目前最大的在建商务楼群、中国最大的产能结合项目，深圳市软件产业基地可以说得风气之先，引领着为未来深圳房地产行业商用物业的走向，也昭示了商用物业的兴起。

■深圳商业物业的领军者

目前，深圳已成为国家主要的软件出口基地和服务外包基地城市示范区，因此深圳市软件产业基地有着巨大的产业支撑，同时运营之后又能够大幅度提升深圳市软件产业发展空间，对深圳市软件产业参与国家竞争能力、支撑深圳市国家创新型城市建设发挥重大作用。

深圳市软件产业基地是深圳“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目，也是深圳市投融资体制改革的示范项目，属于产业地产项目。项目总投资40亿，紧邻深圳大学、后海金融中心、深港西部通道和滨海大道。项目总占地面积123000㎡，总建筑面积620000㎡，其中，研发办公面积375300㎡，公寓面积58600㎡，商旅餐厅面积3800㎡，商业街区面积14200㎡，地下停车位3784个。

在此前2012年11月项目的新闻发布会上，深圳市政府即表示，将把深市圳软件产业基地打造成开放共赢的国际化产业园区，成为软件产业和信息技术服务业聚集发展的新高地。在新“国五条”细则的出台，投资大量转向商业地产领域的情况下，深圳市软件产业基地以其高端定位和政策优势并将成为深圳商业物业的领军者。

■是有房票就必买的商办优选

而项目目前3.5万/㎡的均价超乎意料，如今，在宝中、龙华新区随便找一个住宅，价格都直逼3万/㎡，而作为深圳“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目，深圳市软件产业基地的出售，给市场很大空间。目前，项目所在的高新区写字楼平均租金在120元/㎡，那么以目前写字楼市场3个点的投资回报率计算，项目的理论售价为120*12/0.03=4.8万/㎡。

而今，深圳市软件产业基地均价3.5万/㎡，相差了1.3万/㎡，溢价空间近40%。也即是说，深圳市软件产业基地目前售价，远远低于理论估值。这其中，有两方面原因。其一，该项目作为深圳“十二五”期间战略性新兴产业园区建设的重点项目，被政府限价了，原本可以卖得更高，而限价至3.5万/㎡。

其二，项目是软件产业基地，对进驻企业有资格要求，因此购买客户也被限制了。在限价、限客户的双重重力下，致使项目售价低于理论估值。事实上，此种做法对于正常的市场规律而言并不利，但这却给所有投资者们创造了一个较大的时间窗。因此，在新“国五条”重税，投资看好商业地产的今天，对于深圳市软件产业基地这种体量大、投资大、定位高、同时有政策扶持的产业地产项目，是有房票就必买的商办优选。（ZPJ）